Le banche e l’ “active real estate management” in un convegno in Bocconi

di Francesco Tedesco *

Sono davvero pronte le Banche italiane a scendere in campo con strategie di “Active” Real Estate Management”? Spinte anche da sette anni di stagnazione del mercato immobiliare? È stato questo il tema affrontato il 20 maggio presso l’Università Bocconi all’interno di un convegno dal titolo “Active real estate management per le Istituzioni Finanziarie, gli Investitori e il settore immobiliare”.

L’incontro è stato organizzato dall’Executive Program in Active Real Estate Management (eP-Arem) di SDA Bocconi in collaborazione con AlixPartners, e ha voluto offrire un’occasione di confronto tra esperti del mondo finanziario, del Real Estate, nonchè importanti investitori internazionali, tra cui Giuseppe Castagna, Consigliere Delegato di BPM, Alessandro Decio, Chief Risk Officer di UniCredit, Matteo Del Fante, Direttore Generale di Cassa Depositi e Prestiti, Valeria Falcone, Managing Director di Carlyle RE Advisors in Italia, Silvia Rovere, Chief Executive Officer di Morgan Stanley Sgr, Carlo Stocchetti, AD di REHOCO del Gruppo Intesa Sanpaolo.

Il convegno è stato anche occasione per la presentazione del libro “Banking e Real Estate” (pubblicato da Egea) nel quale Claudio Scardovi, Professore di Sistemi Finanziari della Bocconi, insieme ad Alessia Bezzecchi, SDA Professor dell’Area ACFAi di SDA Bocconi e coordinatrice di eP-Arem, affrontano dettagliatamente il tema della gestione diretta e attiva del patrimonio immobiliare da parte delle Banche. “Un manuale davvero completo e utile per una valutazione oggettiva”, il commento concorde tra alcuni esponenti del mondo bancario presenti in sala.

A fare gli onori di casa, Andrea Dossi, Stefano Caselli e Armando Borghi, tutti Professori presso la SDA Bocconi, sebbene con specializzazioni e “anime” diverse.

«A novembre 2014 la vigilanza del sistema bancario passerà nelle mani della BCE. Sarà un momento storico che spingerà le banche alla ricerca di nuovi equilibri e nuovi modelli di banking» ha osservato Stefano Caselli in apertura. «Un momento bello e pieno di sfide, prime tra tutte quella della ristrutturazione dei crediti». Sfida che interessa anche gli asset immobiliari in mano alle banche, «asset che in passato sono stati un potente strumento di crescita, ma anche un pericoloso detonatore di bolle speculative» ha commentato Caselli. Del resto è noto che i crediti in sofferenza gestiti sono passati da circa 40 miliardi di euro nel 2008 a oltre 160 miliardi di euro attuali.

«Normale, quindi, che gli istituti di credito vogliano “vederci chiaro” e occuparsi sempre di più di immobili per non perdere valore» ha spiegato Claudio Scardovi, anche perchè «le interrelazioni tra mondo bancario e Real Estate sono già oggi fortissime», basti pensare che comprendendo tutti gli immobili collegati alle diverse attività effettuate -mutui, fondi immobiliari, collaterali, eccetera- le Banche hanno già in mano oltre 10 milioni di immobili e «un 10% di perdita di valore del mercato immobiliare porta a perdite di valore importanti per i gruppi bancari».

Ecco dunque che saranno sempre di più gli Istituti di credito pronti a occuparsi attivamente di immobili con nuove leve e nuove attività per accrescere la consapevolezza dei rischi a cui vanno incontro. Largo dunque a soluzioni di “active Real Estate management”, “Real Estate agency & services”, “active credit workout”, se non addirittura vere e proprie Real Estate owned companies.

Un “NO secco” alle “banche immobiliariste” è arrivato tuttavia da Armando Borghi (docente in Bocconi ma anche a capo di Gabetti Property Solutions),  contrario a Istituti «che si mettono a fare concorrenza a intermediari, agenzie e altri operatori immobiliari proprio nel momento in cui sta per ripartire il mercato». Borghi ha infatti confermato che, secondo i dati raccolti anche dalla Bocconi, «il 2014 sarà l’anno del recovery» pur con evidenti differenze tra i diversi comparti del mercato immobiliare. Ad esempio il segmento “industrial” «è fermo e non si solleverà con facilità nei prossimi anni». Buone invece le opportunità per il mercato residenziale che nel 2014 ripartirà in positivo con una crescita delle compravendite e un conseguente rinvigorimento dei prezzi. «Siamo ai prodromi di un nuovo ciclo immobiliare che ci darà soddisfazione, e offrirà buone opportunità anche alle banche che sapranno essere selettive» ha voluto tranquillizzare Borghi con una iniezione di fiducia “made in Bocconi”. Nel corso dell’evento non è stato tuttavia possibile verificare se le buone analisi e i grafici presentati tengono conto anche di proiezioni sull’evolvere del potere d’acquisto delle famiglie italiane.

A conferma che il tema dell’Active Real Estate Management è sotto la lente di ingrandimento delle banche, Alessandro Decio ha detto che «non occuparsi del “workout significa avere ripercussioni sulle attività di credito della banca. Bene dunque recuperare attività dirette di gestione del patrimonio immobiliare, sia deteriorato che non, che negli anni di boom del mercato sono andate depauperate». UniCredit si sta dunque adoperando per ridurre i propri rischi ed è alla ricerca di un partner strategico per gestire i propri immobili in sofferenza.

Carlo Stocchettiha confermato che il Gruppo è partito quest’anno con una Real Estate owned company perchè altrimenti si sarebbe persa una opportunità di salvaguardare il valore: «spesso le perizie esterne sono state causa di gravi problemi». L’AD ha anche fatto sapere che il Gruppo non intende diventare una “banca immobiliarista”, tuttavia «esiste l’opportunità di operare per mettere in contatto la domanda con l’offerta, e favorire dunque il mercato in un momento difficile», anche se sul mercato aumentano i “deal” conclusi da alcuni investitori esteri.

«C’è un fattore indipendente da quello che accade in Italia di cui bisogna tener conto» ha spiegato Valeria Falcone. «Sui mercati internazionali abbondano infatti i capitali che devono essere investiti e in Europa i tradizionali mercati “del nord” hanno visto abbassarsi notevolmente i rendimenti. Ecco quindi che si ritorna a guardare all’Italia alla ricerca di rendimenti più elevati. Raramente, però, il prezzo risulta essere interessante per gli investitori….»

«Morgan Stanley ha anticipato questo trend con una operazione di circa 600 milioni di euro per l’acquisto di alcuni immobili Auchan» ha ricordato Silvia Rovere, la cui esperienza conferma che «effettivamente gli stranieri sono tornati a investire, ma mantengono obiettivi molto specifici e opportunistici, e in genere non guardano al mercato residenziale». Secondo Morgan Stanley ci vorrà dunque ancora qualche tempo affinchè gli investitori tradizionali, e soprattutto le famiglie, riprendano fiducia.

(*)Francesco Tedesco è giornalista pubblicista e collaboratore di www.internews.biz

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

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