“Sblocca Italia”: le novita’ in materia di liberalizzazione delle “grandi” locazioni non abitative

di Giuseppe Abbruzzese e Gabriele Capecchi , Partner della legal firm Legance

Con legge 11 novembre 2014, n. 164 è stato convertito, con modificazioni, il d.l. 12 settembre 2014, n. 133 (c.d. “Sblocca Italia”, di seguito il “Decreto”), che ha introdotto, tra le altre, nuove disposizioni in materia di edilizia e di diritto immobiliare.
Di particolare rilievo le modifiche al testo unico dell’edilizia (manutenzione straordinaria, permesso di costruire e contributo di rilascio, segnalazione certificata di inizio attività e Regolamento Unico Edilizio), alle norme sulle locazioni (“grandi locazioni” in deroga alla legge n. 392 del 1978, “rent to buy”) e in tema di società di investimento immobiliare quotate.
Molte norme in materia edilizia sono già operative in Lombardia, ma costituiscono un’importante innovazione a livello nazionale.

Liberalizzazione delle “grandi” locazioni non abitative

Prima della approvazione del Decreto, la disciplina delle locazioni ad uso non abitativo, in gran parte contenuta nella originaria legge sull’equo canone (legge n. 392 del 1978), era caratterizzata da notevoli elementi di rigidità,
che erano stati introdotti dal legislatore dell’epoca allo scopo di tutelare la posizione del conduttore, tradizionalmente individuato come “contraente debole” del rapporto di locazione.
Sulla scorta di tale impostazione alcuni elementi essenziali del contratto di locazione – come ad esempio la durata, le ipotesi di recesso del locatore, le limitazioni alla possibilità di prevedere una revisione del canone, il diritto di prelazione – erano predeterminati dalla legge; inoltre, l’articolo 79 della legge 392/78 sanciva la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata del contratto, ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto ovvero, più generalmente, ad attribuire a quest’ultimo altri vantaggi in contrasto con quanto previsto dalla
legge.
L’impianto normativo sopra descritto risultava, tuttavia, inadeguato rispetto al mutato scenario economico ed in netto contrasto con l’esigenza degli operatori economici di modulare liberamente il contenuto del rapporto di locazione. Il legislatore ha, quindi, preso atto di tali istanze e, con il recente intervento normativo, ha quindi inteso modificare radicalmente il quadro applicabile alle grandi locazioni con lo scopo di superare i limiti alla libertà
negoziale delle parti contenute nella legge n. 392 del 1978. Ed, infatti, l’articolo 18 del Decreto ha introdotto, con riguardo alle cosiddette “grandi locazioni” la facoltà delle parti di concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della legge n. 392 del 1978.

La nuova disciplina: ambito di applicazione

Ai sensi dell’articolo 18 del Decreto le parti potranno “concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della […] legge”. Il nuovo regime di derogabilità introdotto dal Decreto si applica ai contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo di maggiore rilevanza, per tali intendendosi i contratti per i quali è
stabilito un canone annuo superiore a 250.000,00 Euro. Ciò in quanto si è ritenuto che il conduttore che abbia la capacità economica di sostenere una spesa annua di un siffatto importo sia dotato anche della forza contrattuale sufficiente per negoziare con il locatore le clausole in deroga alla legge.
La legge di conversione del Decreto ha previsto, inoltre, due ulteriori presupposti che devono verificarsi affinché sia consentito derogare al regime ordinario: il primo consiste nella circostanza che gli immobili oggetto del contratto di locazione non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale; il secondo requisito, di ordine formale, è che i contratti siano stipulati in forma scritta.
La legge di conversione del Decreto ha chiarito, infine, che le nuove disposizioni non si applicano ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di conversione del Decreto, ma soltanto ai contratti che vengono stipulati successivamente. In ogni caso le clausole in deroga alla legge dovranno essere espressamente previste nel contratto.

Conseguenze pratiche della nuova disciplina

L’effetto della liberalizzazione dei contratti di locazione potrà riverberarsi in molteplici aspetti dei nuovi contratti di locazione, offrendo agli operatori una ampia flessibilità nella definizione dei contenuti del rapporto di locazione.
Ancorché sarà la prassi di mercato a indirizzare gli interpreti nella definizione dei contorni della nuova disciplina applicabile, è possibile sin d’ora tracciare un quadro sommario dei principali elementi che potranno essere oggetto di negoziazione.
In primo luogo, le parti potranno intervenire sulla durata dei contratti di locazione, prevedendo un termine più breve di quello minimo di sei anni (o nove per i contratti di locazione alberghiera); analogamente potrà essere prevista la rinuncia da parte del conduttore alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza. Parimenti dovrebbe ritenersi consentita la possibilità delle parti di ridefinire le ipotesi di recesso del conduttore e del locatore, stabilendone i termini e le condizioni.
Un ulteriore ambito nel quale sarà possibile derogare al regime ordinario riguarda la determinazione del canone di locazione. In proposito saranno considerate valide le clausole che prevedano, con maggior libertà di quanto oggi riconosce la giurisprudenza, la facoltà di adeguamento del canone nel corso del rapporto, così come le pattuizioni relative all’aggiornamento del canone medesimo per rivalutazione monetaria.
Infine, dovranno ritenersi consentite le clausole con cui le parti escludano l’applicazione delle norme che impongono al locatore il pagamento a favore del conduttore di una indennità di avviamento commerciale al termine del rapporto di locazione, o che il conduttore rinunci in anticipo al diritto di prelazione in caso di trasferimento dell’immobile condotto in locazione.

Nelle foto, Giuseppe Abbruzzese e Gabriele Capecchi

Giuseppe Abbruzzese

Giuseppe Abbruzzese

Gabriele Capecchi

Gabriele Capecchi

 

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

Website
Mediatechnologies Srl

Powered by WordPress