Megatrends – Shaping the Future of Retail Real Estate

di  Paul Nicholls, Head of European Retail Asset Management di TIAA Henderson Real Estate (TH Real Estate)

 

Report “I Famosi Cinque”

Obiettivo della ricerca è individuare i cinque megatrend demografici che avranno l’impatto maggiore sulla destinazione degli immobili e sugli investimenti nel settore in un arco temporale di medio e lungo periodo, ovvero:

  • Urbanizzazione 
  • Spostamento del potere economico dall’Occidente
  • Ascesa della classe media globale
  • Invecchiamento demografico
  • Interconnessione globale

Megatrend 1:

Urbanizzazione

Nel ventennio che si chiuderà nel 2030, la popolazione urbana dell’Asia registrerà uno sbalorditivo incremento pari a 771 milioni di persone, oltre il doppio dell’attuale popolazione complessiva degli Stati Uniti. Per contro, si prevede che il più elevato tasso di crescita interesserà l’Africa (88% dal 2010 al 2030).  Nel 2030 le Americhe, seguite dall’Europa e dal Medio Oriente, continueranno comunque a essere le regioni con la più alta percentuale di popolazione urbana. Gli investitori e i costruttori hanno pertanto l’opportunità di prevedere e soddisfare la domanda da parte di società che desiderano essere rappresentate nelle principali città del mondo; la domanda di uffici e spazi retail moderni nelle città in cui la crescita è più rapida sarà probabilmente molto intensa. Ancora maggiore potrebbe essere la pressione sul settore residenziale: le unità abitative potrebbero diminuire di dimensioni e divenire più onerose, generando pressione sui governi affinché forniscano alloggi a prezzi ragionevoli.

Se è vero però che l’urbanizzazione influirà sulla distribuzione dello sviluppo economico, non necessariamente sarà sinonimo di benessere. La concentrazione della popolazione infatti eserciterà un’enorme pressione sulle risorse e potrebbe portare all’edificazione di insediamenti abusivi o baraccopoli.

Le città ricche dei paesi sviluppati rischiano inoltre di perdere la loro competitività globale – in termini di attrazione di talenti – laddove le condizioni di vita dovessero divenire indesiderabili a causa di inaccessibilità economica o inquinamento elevato.

Per la sua buona riuscita, la grande ondata di urbanizzazione richiederà inevitabilmente enormi investimenti in infrastrutture da parte del settore pubblico e di quello privato.

Megatrend 2:

Spostamento del potere economico dall’Occidente

Grazie alla liberalizzazione del commercio, alla riforma economica e alla tecnologia, il potere economico delle regioni sviluppate occidentali deve ora misurarsi con i mercati emergenti orientali e meridionali. Il ruolo dell’Asia nell’economia globale assumerà una rilevanza particolare, grazie all’enorme popolazione e alla rapida urbanizzazione di Cina e India: nel 2030 la sua quota di produzione supererà quella di Europa e Nord America messe insieme.

Il nuovo equilibrio del potere economico darà origine a un’economia globale più interconnessa, incrementando gli scambi internazionali e i flussi di investimento, che cambieranno direzione. Negli ultimi anni le città di passaggio occidentali di rilevanza globale come Londra, New York, Los Angeles e Parigi sono state oggetto di enormi investimenti di capitali dall’Asia.

Pur ritenendo che questi mercati continueranno a mantenere la loro posizione nella gerarchia economica globale nel 2030, altri che sono meno dominanti o consolidati potrebbero avere difficoltà a rimanere competitivi nel lungo termine e venire superati dalle città asiatiche. Nel 2030 tra le prime 30 città per PIL ce ne saranno quattro europee (Londra, Parigi, Mosca e Istanbul), tredici asiatiche (Tokyo, Shanghai e Osaka saranno le più ricche), dodici americane (con New York, Los Angeles e Chicago in testa) e la sola San Paolo per l’America Latina (tabella nello studio in allegato).

Se è vero che i mercati emergenti stanno vivendo una crescita fenomenale e gli “early mover” dovrebbero trarne un beneficio, la mancanza di trasparenza rende fondamentale una presenza locale o un partner esperto, per attenuare i rischi e produrre risultati positivi. L’Asia non è una federazione di stati come gli USA e le differenze in termini di caratteristiche di mercato e prospettive nell’ambito della regione sono nette.

Megatrend 3:

Ascesa della classe media globale

Sta emergendo una classe media veramente globale: nel 2030 il numero di famiglie con reddito medio e alto sarà più che raddoppiato rispetto al 2010, passando da 444 milioni a 1019 milioni. Delle 50 città per le quali si prevede una variazione maggiore tra il 2010 e il 2030, 46 sono situate in Asia.

A dispetto della crescita più elevata in termini relativi nelle città asiatiche, nel 2030 le città più ricche del mondo continueranno comunque a essere concentrate nel Nord America: entro quell’anno infatti 33 delle 50 città più ricche sulla base del reddito disponibile medio saranno statunitensi.

L’Asia offre dunque un’opportunità strutturale agli investitori immobiliari, in particolare nel settore retail – trainato dal reddito disponibile – in cui la domanda dei consumatori e dei locatari è spesso insoddisfatta. Nonostante questo, proprio in Asia, è stato riscontrato un cambiamento nel profilo di spesa, con una notevole crescita della quota dedicata ai beni non primari (elettronica, cura della persona, automobili e moda).

Comunque l’incremento del reddito nei paesi orientali, oltre a tradursi in nuove opportunità di investimento immobiliare, rende la regione una fonte di capitali sempre più interessanti, con solide prospettive di crescita dei risparmi. Si prevede che entro il 2030 i tassi di risparmio dei mercati come la Cina (35%) e l’India (22%) surclasseranno quelli degli Stati Uniti (6%) e del Regno Unito (5%).

Megatrend 4:

Invecchiamento demografico

È attualmente in atto a livello globale un invecchiamento della popolazione ampio e senza precedenti; si prevede che la percentuale di anziani (over 64) crescerà del 50%, passando dall’8% della popolazione totale nel 2010 al 12% nel 2030.

I paesi interessati dall’invecchiamento rischiano un potenziale declino nella crescita economica o una stagnazione, che potrebbero influire negativamente sulla domanda di immobili di ogni tipologia. Il Giappone, l’Italia e la Germania hanno un tasso di dipendenza degli anziani particolarmente elevato. La capacità di questi paesi di aumentare la produttività attraverso l’innovazione e la tecnologia sarà fondamentale per sostenere la crescita economica. Le principali città, comunque, sono spesso più difensive in tal senso. Il tasso di dipendenza degli anziani di Monaco, ad esempio, è proiettato per il 2030 al 40%, il 7% in meno rispetto alla media nazionale tedesca.

Megatrend 5:

Interconnessione globale

Con il progredire dello sviluppo tecnologico, i collegamenti saranno sempre più capillari. Si prevede che il numero totale di utenti internet nel mondo raddoppierà e oltre, passando da 2 miliardi nel 2010 a 4,3 miliardi nel 2030.

La crescita non si arresterà nemmeno nelle regioni in cui la penetrazione di internet e delle comunicazioni via cellulare è già elevato. In Europa, nel ventennio fino al 2030, il numero di utenti internet e cellulare evidenzierà un incremento pari al 50% e al 32%, rispettivamente.

Le ramificazioni dell’impatto di internet sul mercato retail sono piuttosto note. Tuttavia la crescente popolarità dello shopping multicanale ha fortemente avvantaggiato la domanda rivolta al settore logistico e creato nuovi format di retail dando ai locatori l’opportunità di incrementare affluenza e fatturato. Alla luce del continuo dirottamento delle vendite su internet, i proprietari dei centri commerciali dovrebbero adottare una strategia difensiva, per migliorare l’esperienza e la convenienza.

Il progresso della tecnologia delle comunicazioni modificherà la natura della domanda di locazione degli spazi adibiti a uffici. La tecnologia consente di lavorare da remoto, dando la possibilità di scegliere di abitare al di fuori del centro e incentivando la crescita delle città periferiche o satellite. Con il miglioramento dell’efficienza operativa e in alcuni casi la riduzione dell’intensità del lavoro rese possibili dalla tecnologia, la domanda di spazi adibiti a uffici andrà infine incontro a una riduzione.

Conclusioni

Pur avendo in generale presentato i “Famosi Cinque” come fenomeni separati, nella pratica i relativi impatti si compenetreranno. Alcuni sono conseguenze di altri, alcuni si potenziano a vicenda, altri sono invece contraddittori. Inoltre, anche se all’apparenza tutte le tendenze demografiche illustrate in questo report sono intrinsecamente collegate, saranno ovviamente influenzate da altre tendenze, nello specifico dalla tecnologia e dalla regolamentazione. L’adozione della tecnologia sarà fondamentale per lo sviluppo di molti megatrend, mentre la regolamentazione o la legislazione potrebbero fare da freno o da incentivo al cambiamento nel lungo periodo. Molti di questi megatrend saranno influenzati anche dalle condizioni ambientali; ovviamente gli investitori dovrebbero evitare le location che risentiranno negativamente dei cambiamenti climatici. La rapida urbanizzazione e l’incremento delle nascite nelle economie emergenti porteranno certamente a una riduzione esponenziale delle risorse energetiche, spingendo al rialzo i prezzi dell’energia.

 

(Nota : sintesi dello Studio presentato dall’ Autore all’  “ICSC retail strategy and trends forum” in corso  di svolgimento  a  Milano)

 

Paola G. Lunghini

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

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