Architettura tra estetica e sostenibilità economica in un Convegno in Bocconi

di Francesco Tedesco (*)

 

Si è tenuto lo scorso giovedì 22 gennaio presso la sede dell’Università Bocconi di Milano il secondo workshop del ciclo “Real Estate Manager” organizzato da SDA Bocconi e coordinato dai professori Giacomo Morri e Piero Almiento, esperti in Fiananza Aziendale e Immobiliare (il primo) e Marketing (il secondo).

Molto buona l’affluenza di pubblico -circa 150 persone- a questo incontro annuale che, come ha sottolineato in apertura lo stesso  Morri «è stato pensato con lo scopo di mettere in contatto il mondo dell’industria con il mondo accademico», e anche per presentare le nuove offerte normative che SDA Bocconi ha pensato per gli operatori della Real Estate Community. Due, in particolare, le nuove iniziative lanciate: il primo corso in Italia di “Real Estate Networking” a livello internazionale, e un nuovo corso nell’ambito del “Corporate Real Estate Management”. Entrambe queste iniziative si inseriscono all’interno del “Percorso Real Estate” di SDA Bocconi che prevede diverse tappe formative durante tutto l’anno accademico per trattare di “Valutazione e Finanziamento Immobiliare”, “Development & Asset Management”, “Marketing delle operazioni immobiliari”, eccetera (tutti i dettagli su www.sdabocconi.it/percorsorealestate).

Quest’anno il workshop Real Estate Manager è stato un momento di riflessione attorno al tema de “L’architettura nelle operazioni immobiliari: il suo ruolo nella finanza e nel marketing”. Seduti al tavolo dei relatori due tra i più noti Studi di Architettura dei nostri giorni, ben contenti di portare all’attenzione dei presenti le loro strategie e casi di successo.

«Vogliamo parlare di Architettura non solo degli edifici, ma anche delle operazioni immobiliari che si vanno a realizzare» ha spiegato Giacomo Morri introducendo i relatori. «Non sempre un’opera bella da un punto di vista estetico è altrettanto bella sul lato della sostenibilità economica».

«In un momento di difficoltà» ha aggiunto Piero Almiento «il mercato deve saper guardare sempre di più ai bisogni e alle richieste del cliente. La chiave di volta per uscire dal periodo di stagnazione è saper costruire con una maggiore empatia, mettendosi sempre di più nei panni dei clienti in modo da progettare spazi sempre più vivibili e apprezzati da chi li vive. Spazi, dunque, “su misura”. L’Architettura ha oggi una grandissima funzione di marketing per il settore immobiliare, e quello che vorremmo fare oggi è appunto fornire alcuni spunti di riflessione per fare innovazione e trovare una possibile strada di uscita dalla crisi».

«Il prodotto immobiliare» ha quindi iniziato l’Arch. Marco Signorelli, Partner dello Studio Arche’ Professionisti Associati «è prima di tutto qualcosa da abitare e vivere. Dobbiamo sempre pensare che la casa deve soddisfare diversi bisogni di abitabilità  e quello che cerchiamo di fare è progettare sempre col massimo rispetto per chi andrà a vivere gli spazi. Oggi» ha continuato Signorelli «l’offerta è più alta della domanda immobiliare e il tasso di assorbimento del prodotto residenziale a  Milano è inferiore al 50%. La situazione di mercato è difficile, ma esiste la luce in fondo al tunnel: il progettista, però, non può più progettare spazi che possono essere abitati da chiunque. Oggi se noi progettiamo per chiunque, forse stiamo progettando per nessuno. Occorre personalizzare» e Arche’ Associati propone un vero e proprio lavoro di “taglio e cucito” dell’immobile attorno alle caratteristiche del cliente. Secondo Signorelli questo metodo “sartoriale” «può servire per aumentare il tasso di assorbimento del prodotto, ma la cosa si può fare solo mettendo il cliente al centro del progetto. Di conseguenza diventa quindi importantissimo il piano di marketing iniziale» attraverso cui analizzare quale sarà la tipologia dei clienti e quali possono essere le loro richieste. «Oggi il mercato evolve sempre di più verso il “green” e l’automazione impiantistica. Tuttavia per aumentare le vendite occorre aiutare ogni cliente a risolvere le sue personali pulsioni. Eventualmente anche lasciando gli spazi vuoti per poi riempirli in un secondo momento».

«Anche il nostro Studio» ha esordito Paolo Facchini, Presidente di Lonbardini22 «pur rappresentando ormai un’azienda di 110 persone ed essendo il quarto Studio di Architettura in Italia (alle spalle di Citterio, Renzo Piano e Fuksas, ndr) ha una grandissima attenzione al cliente, e anzi ci sentiamo oggi sempre di più una “società di servizi” per i nostri clienti, tanto che ritengo» ha sottolineato Facchini «le prime fasi iniziali di “briefing” sono forse quelle più importanti per il successo del progetto in quanto permettono di capire con esattezza cosa ha in mente il cliente e dare una risposta a queste esigenze».

Entrambi i relatori hanno quindi presentato diversi casi concreti di operazioni lanciate con successo sul mercato: dai grandi business district sviluppati da L22, ai molti progetti di unità residenziali lanciati con successo da Arche’ Associati.

Al termine dell’incontro Benedetto Giustiniani, Head of Portfolio Management di Generali Immobiliare Italia SGR, ha portato l’attenzione della sala sull’esperienza di una grande Società di Gestione, con particolare focus sul terziario e commerciale. Generali Immobiliare SGR gestisce oggi ben sette Fondi immobiliari per un valore complessivo di circa 10 miliardi di euro, un portafoglio al 70% di uffici situati principalmente tra Milano e Roma.

«Non ci occupiamo di Architettura, ma di operazioni immobiliari che devono essere profittevoli» ha spiegato Giustiniani «e tra le componenti che rendono profittevole un’operazione c’è sicuramente anche l’Architettura» sia intesa come bellezza estetica esteriore, che come flessibilità ed efficienza degli spazi interni dell’immobile per uffici.

«Oggi il tasso di assorbimento degli uffici si è ridotto del 20% ed è quindi sempre più difficile locare immobili per ufficio. I tenants cercano principalmente la riduzione dei costi e quindi anche una riduzione degli spazi. C’è abbondanza di prodotto sul mercato e i tenants possono scegliere tra una svariata serie di opportunità. Proprio per questo una “buona architettura” è un importante driver di marketing per attrarre i tenants migliori, che sono poi quelli in grado di garantire flussi di cassa stabili. Se l’architettura è importante» ha precisato Giustiniani «tuttavia Generali non è necessario rivolgersi per forza alle Archistar internazionali. Anzi, la maggior parte delle operazioni che abbiamo in essere sono state affidate a importanti studi di progettazione italiani». È questo il caso di alcune operazioni di successo per Generali, come la sede di ING Direct a Milano in viale Fulvio Testi, e l’edificio di Via Gattamelata a Milano (17mila metri quadrati locati all’85%, ndr).

Tra i progetti ancora in corso e che vedranno la conclusione nel 2015, Giustiniani ha ricordato un edificio di duemila metri quadrati in area Porta Nuova, un immobile sempre a uso uffici in zona Bicocca, e il complesso direzionale di «grande qualità architettonica» sviluppato proprio insieme a Lombardini22 in via dei Pestagalli, sempre a Milano, nella zona Rogoredo-Santa Giulia. Giustiniani si è detto particolarmente soddisfatto del lavoro svolto insieme a L22 per il quale Generali si aspetta di immettere sul mercato cittadino un prodotto di grande appetibilità.

 

(*) Francesco Tedesco, collaboratore in esclusiva di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale (esperto in energie rinnovabili) e giornalista pubblicista

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