Comperare casa a Milano : un commento ai numeri e ai trend eleborati dalla CCIAA

di Francesco Tedesco (*)

Sono stati presentati ieri presso la Camera di Commercio di Milano tutti i dati della “Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza di Milano e Provincia”, analisi che è giunta alla sua 46° edizione ed è curata da TeMA (società partecipata della Camera di commercio di Milano) in collaborazione con la rete di agenzie aderente a FIMAA Milano Monza & Brianza.

Conviene ancora acquistare un immobile a Milano città e hinterland in questo periodo di crisi? La risposta sembrerebbe positiva poiché l’analisi evidenzia che nell’ultimo anno è avvenuto un cambio di tendenza, con il numero delle compravendite che è tornato ad aumentare (+5,7% sul 2013, circa 16mila transazioni effettuate) mentre i prezzi continuano a scendere, anche se molto lievemente e con gli opportuni distinguo in base alla tipologia di prodotto. Negli ultimi sei mesi del 2014, infatti, i prezzi medi degli appartamenti recenti e di quelli vecchi hanno perso rispettivamente appena l’1,4% e l’1,7% del valore. Per la prima volta si sono allineate a questo trend anche le proiezioni per gli edifici di nuova costruzione, con un calo dell’1,3%.

Tenendo conto dell’inflazione, ha quindi spiegato il Presidente di FIMAA Milano Monza & Brianza, Vincenzo Albanese, «i prezzi medi degli appartamenti della città di Milano sono ritornati oggi agli stessi livelli del 2003. Praticamente è stata cancellata la “bolla” che si era verificata dal 2005 in avanti».

Con i prezzi in fase di stabilizzazione e un nuovo aumento delle compravendite «c’è dunque un qualche segnale di ottimismo per Milano» ha confermato Marco Dettori, Presidente di TeMA. «Riscontriamo un clima di maggiore fiducia e per il 2015 ci aspettiamo una certa ripresa, seppur moderata».

I fattori che fanno ben sperare sono prima di tutto macroeconomici (calo prezzi del petrolio e svalutazione dell’euro in primis), ma anche “di settore”. «Osserviamo infatti una lieve crescita nell’erogazione dei mutui da parte delle banche che sicuramente sono oggi molto più attente e selettive di 10 anni fa, ma che si accorgono di dover elargire liquidità alle famiglie per dare maggiore supporto all’economia».

«Volendo parlare di prodotto» ha poi continuato Dettori «rileviamo che oggi sul mercato ci sono nuove richieste in termini di qualità delle finiture, dei servizi e delle soluzioni impiantistiche, anche legate al tema dell’efficienza energetica. Oggi -potremmo dire- quello che conta per vendere con più facilità è fare il prodotto corretto nella zona corretta».

Sarà dunque la fine della crisi nel 2015? Secondo Dettori la contrazione dei prezzi e la riapertura del rubinetto del credito sono condizioni fondamentali. La presenza di prodotto nuovo qualitativamente eccellente a prezzi competitivi per la fascia alta, e di prodotto usato da ristrutturare con quotazioni particolarmente interessanti per la fascia bassa, sono le premesse affinchè l’offerta incominci ad incrociare le aspettative della domanda con maggiore concretezza.

«Oltre l’80% degli Agenti FIMAA Milano Monza & Brianza si aspettano un segnale di ripartenza» ha poi incalzato Vincenzo Albanese «certamente ci sarà tutta una serie di problematiche che restano ancora da risolvere, ma ci aspettiamo un aumento di fiducia da parte delle famiglie. Sarebbe ancora meglio se il sistema bancario la smettesse di ricercare clienti col “pedigree” (che finanziano solo il 30% in 10 anni, ndr) e se riuscisse a rispondere meglio alle esigenze del mercato».

«D’altro canto siamo abbastanza preoccupati della discesa in campo di Istituti di credito che intendono operare come veri e propri agenti di intermediazione immobiliare. C’è ovviamente un problema di imparzialità in quanto le Banche sono portatrici di un interesse del tutto particolare e non capiamo come mai -mentre agli agenti immobiliari è impedito occuparsi di erogazione del credito- alle Banche possa essere concesso di operare come delle agenzie di intermediazione».

Molto interessante la tendenza che ha visto sempre più famiglie puntare su immobili vecchi da ristrutturare che, rispetto al 2013, hanno fatto un vero e proprio balzo in avanti passando dal 35% al 47% nel 2014. Si va insomma verso un mercato di sostituzione, con le nuove costruzioni che rimangono stabili al 20%.

Molto vivace anche il mercato delle locazioni che sale a circa 73mila contratti effettuati nel 2014, contro gli appena 50mila del 2009. «Sul mercato della locazione» ha osservato Albanese «bisognerebbe al più presto introdurre i contratti di breve durata, che oggi sono fuori legge e che -tuttavia- si fanno comunque perchè il mercato chiede maggiore flessibilità e dinamicità». FIMAA Milano è dunque favorevole ad una liberalizzazione che vada in questa direzione.

Sempre in tema di contratti di locazione, il Presidente di FIMAA ha spiegato che la Federazione non si aspetta -almeno nell’immediato- un aumento dei contratti con opzione di riscatto (o contratti “rent-to-buy” per dirla all’inglese), come invece accade sempre più nel mondo del calcio di questi ultimi tempi, sempre più affamato di “piedi buoni”, ma con poche risorse economiche. «Un aumento di questa tipologia di contratti si potrebbe verificare solamente se ci fossero soggetti in grado di garantire l’intero processo adeguatamente» ha spiegato Albanese. «Si potrebbe pensare di creare delle SGR ad-hoc specializzate in queste operazioni, ma al momento non vediamo soggetti di questo tipo e pensiamo che le stesse Banche non siano in grado di cogliere questa opportunità».

(*) Francesco Tedesco, collaboratore in esclusiva di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista

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