L’evoluzione dei mercati e i cambiamenti nelle professioni

Nella foto, Mario Breglia

Nella foto, Mario Breglia

Intervento di Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari, nell’ ambito del Workshop  “Valutare secondo BCE” a Milano, il 17 febbraio 2015.

 

Nei cinque principali Paesi europei nel 2014 il fatturato dell’industria immobiliare

è stato di circa 1.400 miliardi di euro. E’ sempre più importante il peso dei servizi

immobiliari, la cui incidenza sul Pil ha raggiunto il 9,5 per cento.

Il numero di addetti ai servizi immobiliari nei cinque principali Paesi europei

supera 2,3 milioni, che rappresentano quasi il ventidue per cento degli

occupati totali nell’industria immobiliare, rispetto al 16,7 per cento di dieci anni

fa. Nonostante la recessione, che ha comportato l’uscita dal mercato di un

elevato numero di società, i servizi immobiliari hanno continuato a svilupparsi, a

fronte di un andamento stagnante degli altri comparti dell’industria immobiliare

e dell’occupazione in generale.

Regno Unito e Francia sono i Paesi con la percentuale più elevata di addetti

nel settore dei servizi, segno di un’industria più matura e dotata di un maggiore

equilibrio tra le diverse attività. In Germania la percentuale è più bassa, anche

se la realtà è estremamente differenziata a seconda delle città, mentre la

Spagna è ancora dominata dalle attività più tradizionali, nonostante abbia

portato avanti un processo di innovazione negli ultimi anni. L’Italia è partita con

qualche anno di ritardo, ma nell’ultimo periodo si è allineata ai concorrenti

europei, almeno dal punto di vista quantitativo.

Il comparto dei servizi include lo sviluppo immobiliare, l’intermediazione, l’asset

management e la consulenza (valutazione e ricerca).

Lo sviluppo immobiliare

Si è iniziato a parlare di promozione immobiliare a partire dal 1950, sebbene nei

primi vent’anni di attività il comparto fosse rappresentato da poche piccole

società, composte da imprenditori che operavano in modo tradizionale. Quasi

il novanta per cento delle società di promozione immobiliare attualmente

esistenti è stato creato dopo il 1970 e il quaranta per cento risale al periodo

successivo al 1990.

UFFICIO STAMPA

Attualmente l’attività di sviluppo nei cinque principali Paesi europei impiega

complessivamente circa 500 mila persone. La percentuale rispetto al totale dei

servizi immobiliari è più bassa in Francia e Regno Unito, a conferma della

maggiore diversificazione e sofisticazione dei due mercati.

Asset management

La gestione dei patrimoni immobiliari è un’area di business in forte espansione.

E’ l’insieme delle operazioni aventi per oggetto la creazione di valore aggiunto

della proprietà. L’obiettivo del gestore patrimoniale è di studiare le varie

alternative allo scopo di ottenere il miglior utilizzo della proprietà e procurare il

maggiore ritorno all’investitore. In Europa ci sono più di 32mila società di asset

management che occupano 95mila persone, oltre a 435 mila impieghi indiretti.

Accanto all’Asset Management si pongono le funzioni di Project Management,

mirata a rendere efficiente la realizzazione del prodotto, tenendone sotto

controllo tempi, costi e qualità, e di Facility Management, tesa ad aumentare

la redditività dell’investimento immobiliare,

Intermediazione

Si tratta del comparto che ha subito più pesantemente gli effetti della crisi

economica, a causa del crollo della domanda, e della diffusione di Internet,

che ha modificato radicalmente l’attività dell’agente immobiliare.

Non esistono statistiche ufficiali, dal momento che il settore è estremamente

variegato, suddiviso tra grandi società, agenzie in franchising e un elevato

numero di liberi professionisti, soprattutto in Italia, che sfuggono alle rilevazioni.

Proprio in Italia si stima il maggior numero di agenti, intorno a 50mila, seguiti dai

30mila di Francia e Regno Unito. Germania e Spagna si collocano al fondo

della classifica, rispettivamente con 12- e 8mila agenti.

Consulenza e valutazione

Il peso della consulenza sul settore dei servizi immobiliari è aumentato

rapidamente negli ultimi anni e le società di consulenza rappresentano

importanti protagonisti del processo di cambiamento e crescita qualitativa del

mercato immobiliare europeo.

Il processo di consolidamento dell’industria immobiliare, sostenuto dalla

globalizzazione dell’economia, è particolarmente evidente nel settore della

consulenza, che ha dovuto innovarsi per rispondere alle esigenze sempre più

diversificate di investitori, affittuari e operatori. Accanto all’aumento delle

dimensioni delle operazioni tradizionali, sono sempre più comuni transazioni non

convenzionali, che coinvolgono joint-venture, partnership e la creazione di

veicoli speciali. In forte crescita anche l’attività di valutazione, in quanto i diffusi

processi di acquisizioni, fusioni, spin-off ha comportato la crescente esigenza di

valutazione di patrimoni immobiliari.

La natura delle operazioni di consulenza richiede competenze sempre più

ampie. Negli ultimi si sono quindi affermate società globali, dotate al proprio

interno di un elevato numero di figure professionali e di un’ampia copertura

geografica, garantita avvalendosi anche di competenze locali.

Il processo di consolidamento è destinato ad accentuarsi in futuro, guidato

proprio dalla crescita numerica degli operatori globali, e non coinvolge solo il

settore della consulenza ma tutte le professioni immobiliari, che diventano

sempre più tecniche e tecnologiche, e devono essere dotate di flessibilità e

capacità di adattamento ai cambiamenti, con l’acquisizione di competenze

sempre nuove a tutti i livelli gerarchici.

In questo contesto sono competitivi da un lato i grandi investitori e consulenti

internazionali, in grado di offrire un’ampia gamma di servizi in più mercati

adottando gli stessi standard operativi; dall’altro gli operatori piccoli ma

altamente specializzati per attività o area geografica.

I principali grandi gruppi, grazie alle loro reti globali, controllano una pluralità di

divisioni in grado di offrire un elevato numero di servizi. Tuttavia, devono

ugualmente avvalersi spesso di consulenze specializzate esterne, soprattutto

con riferimento agli studi di progettazione, valutazioni, aspetti di ingegneria.

Nell’attuale scenario competitivo, dominato dalle organizzazioni di grande

dimensione e dai piccoli attori locali, sono in grave difficoltà i soggetti di fascia

media che operando solo a livello nazionale o essendo privi di punte di

eccellenza specialistiche, non sono in grado di rispondere alle nuove logiche

competitive.

 

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