L’ Asset Quality Review al centro di un Convegno di Scenari Immobiliari a Milano

di Francesco Tedesco (*)

Sono già diversi gli Istituti di Credito italiani che in questi ultimi tempi hanno dovuto affrontare onerosi aumenti di capitale in seguito agli “stress test” dello scorso autunno introdotti dalla BCE grazie al regime di “Asset Quality Review” con cui sono stati messi sotto osservazione -o sarebbe meglio dire “sotto vigilanza”- i bilanci di circa 130 tra le maggiori banche europee, di cui 15 in Italia.

Considerando che una cospicua parte del patrimonio delle Banche è di natura immobiliare -e che spesso occorre aggiornare il valore degli immobili inseriti a bilancio dagli stessi Istituti di credito- è evidente come la questione sia di grandissima importanza anche per il mondo del Real Estate, o almeno per il comparto della valutazione immobiliare. Proprio per questo il tema dell’ Asset Quality Review (AQR) è stato al centro del convegno “VALUTARE SECONDO BCE – Dall’estimo tradizionale ai nuovi assetti di matrice europea” organizzato da Scenari Immobiliari a Milano lo scorso 17 febbraio.

Particolarmente interessante l’intervento della Banca d’Italia che ha presentato in anteprima i risultati ottenuti in seguito all’applicazione dell’AQR al patrimonio immobiliare delle 15 Banche italiane sotto osservazione. Il lavoro dei tecnici della Banca d’Italia è durato sei mesi nel corso del 2014 e ha rappresentato un primo step in vista del meccanismo di vigilanza vero e proprio che partirà il prossimo novembre 2015 e che passerà direttamente sotto il controllo della BCE.

Di fronte a una sala di circa 300 partecipanti, alcuni addirittura in piedi, il sempre abbronzato Presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, ha aperto i lavori rallegrandosi per la forte partecipazione: «un segnale a riprova di come il tema sia di grande attualità e particolarmente sentito da tutti gli addetti ai lavori». Tra questi non solo il mondo delle Banche -evidentemente colpite duro dalle ultime notizie circolate in questi giorni- ma anche i valutatori immobiliari, con i rappresentanti europei di RICS, TEGoVA e FIABCI accorsi anche da oltre confine per partecipare al dibattito.

«Oggi quasi tutte le valutazioni immobiliari che si fanno» ha osservato Leopoldo Sdino, docente di Estimo al Politecnico di Milano «prima o poi vanno a finire in una Banca, in quanto gli immobili diventano garanzie necessarie per poter elargire nuovi finanziamenti. Le regole introdotte dall’AQR della BCE appaiono tuttavia molto rigide e sicuramente avranno conseguenze importanti e di forte impatto». Il nuovo metodo proposto dall’AQR conterrebbe infatti criteri di valutazione molto restrittivi in grado di abbattere il valore degli immobili in portafoglio alle Banche non con semplici “sforbiciate”, o “haircut” come vengono definiti in gergo tecnico, ma con riduzioni pesanti, anche fino al 20%. Secondo il Professore del Politecnico «tutta questa operazione avrà il risultato di trasformare gli immobili in veri e propri asset finanziari» a tutto vantaggio di una maggiore trasparenza della valutazione, ma con una serie di ripercussioni per il mondo del credito che dovrà porre sempre maggiore attenzione al rischio e all’erogazione del credito. «Occorre prepararsi a un vero e proprio cambiamento epocale» ha concluso Sdino suggerendo che venga lanciata fin da subito una “trattativa” con la BCE per gestire il transitorio.

Secondo i dati presentati da Luigi Mariani, funzionario dell’Ispettorato di Vigilanza della Banca d’Italia che si è occupato dell’applicazione dell’ARQ alle 15 Banche italiane sotto la guida della BCE, è emerso che la differenza di valore tra le valutazioni effettuate in passato dalle Banche e il valore attuale di mercato dei collateral (le garanzie immobiliari messe a bilancio dalle Banche, ndr) sarebbe pari all’11,6%. «Attenzione che su questa differenza incide anche il fattore tempo intercorso tra le perizie dei nostri valutatori indipendenti e i bilanci delle Banche, che risalgono al dicembre 2013» » ha voluto precisare Mariani. Da evidenziare che i maggiori scostamenti sono stati riscontrati per gli immobili “retail” (-14,7%) e per gli immobili “industrial” (-13,6%).

«Oltre a riallineare il valore dei collateral agli attuali prezzi di mercato, questo lavoro ci ha permesso di avere una maggiore comprensione degli asset immobiliari messi dalle Banche a garanzia delle proprie attività» ha affermato Mariani. «Il nostro scopo era anche quello di verificare eventuali “loss events” che avrebbero imposto la necessità di un accantonamento alternativo».

«Se la differenza riscontrata è dell’11,6% vuol dire che non ne usciamo poi così male» è stato il primo commento a caldo di un non troppo rasserenato Mario Breglia, che ha però e subito caldeggiato la necessità di un secondo momento d’incontro e riflessione tra il mondo finanziario e il mondo della valutazione immobiliare.

Alla tavola rotonda del convegno di Scenari Immobiliari hanno preso parte anche Krzysztof Grzesik (The European Group o Valuers’ Associations), Antonio Del Buono (RICS ITALIA), Antonio Campagnoli (FIABCI), Mauro Iacobini (Agenzia delle Entrate), Stefano Stanghellini (Società Italiana di Estimo e Valutazione), Silvia Cappelli (ASSOVIB), Luigi Donato (Banca d’Italia), Angelo Peppetti (ABI) e Jennifer Johnson (European Mortgage Federation).

(*) Francesco Tedesco, collaboratore in esclusiva di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista

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