Patrimoni immobiliari nel “ restructuring” in un convegno in Bocconi

di Francesco Tedesco

Si è svolto ieri, martedì 3 marzo, presso l’Università Bocconi di Milano il convegno “RESTRUCTURING, CRISI D’IMPRESA E PATRIMONI IMMOBILIARI”. Nel corso dell’incontro, organizzato da SDA Bocconi in collaborazione con Ernst & Young, sono stati presentati i risultati di uno Studio sulle operazioni di ristrutturazione aziendale in Italia, con particolare focus sull’utilizzo dei patrimoni immobiliari nell’ambito di tali operazioni.
Lo Studio “Crisi e ristrutturazioni aziendali: il ruolo dei patrimoni immobiliari” è stato realizzato dal centro ricerche “Claudio Demattè Research” interno alla stessa SDA Bocconi e guidato da Markus Venzin.
Il tema è particolarmente attuale visto che, a sette anni di inizio della crisi economica, sono moltissime le imprese italiane che si trovano a dover “ristrutturare”, ossia ripensare il proprio business per sopravvivere, se non addirittura chiudere i battenti. Nel solo 2013, ha spiegato il Docente dell’Università Bocconi Maurizio Dallocchio presentando tutti i dati dello Studio, hanno dichiarato fallimento circa 14.000 imprese in Italia (+12% rispetto al 2012), e si è assistito a un vero e proprio “boom” delle aziende che hanno accettato un concordato preventivo o “in bianco” (+53% rispetto al 2012). Sono certamente dati allarmanti che fanno riflettere. «È naturale chiedersi come possiamo salvaguardare il patrimonio industriale di questo Paese, evitando ripercussioni anche ben più gravi a livello sociale» ha osservato Dallocchio. E soprattutto bisognerebbe interrogarsi su come si può utilizzare il patrimonio immobiliare di queste aziende in sofferenza per limitare gli impatti della crisi.
Spessissimo infatti le aziende che hanno bisogno di ossigeno e che devono fare “restructuring” per rimanere sul mercato cercano liquidità vendendo immobili di proprietà. «Oggi tuttavia si scontrano con un mercato immobiliare in difficoltà, che ha assistito ad un crollo nelle compravendite e a un ridimensionamento dei prezzi» ha continuato Dallocchio «mentre le Banche, sotto le strette direttive della BCE, non sono più interessate a prendere nuovi “collateral” a garanzia dei prestiti erogati ad aziende in difficoltà».
Sembrerebbe una situazione bloccata, ed esiste infatti un problema di “liquidabilità” del patrimonio immobiliare di aziende in sofferenza assetate di liquidità per rimanere in piedi. «Viviamo in una “disruptive era” che investe tutti i settori: il cambiamento avviene a velocità disarmante» ha notato Donato Iacovone, Managing Partner di EY Italia, Spagna e Portogallo.
Lo Studio della Bocconi analizza tre diversi campioni per dare risposte a questi interrogativi: un campione di aziende in difficoltà (118 aziende), un campione di aziende sane (112 aziende), e un campione di Banche (189 Istituti). Dall’analisi si evince che dal 2010 in avanti tutte le aziende in difficoltà hanno ridotto il proprio patrimonio immobiliare: oltre agli immobili vengono cedute anche altre attività, ma la cessione di immobili è comunque predominante.
Al contrario, dopo il 2010, il patrimonio immobiliare delle società sane si è stabilizzato e rimane in lieve crescita tendenziale: le aziende sane non disinvestono nel mattone e anzi -se possono- trovano vantaggio nella crisi dei prezzi del mattone. Diverso il discorso delle Banche che nonostante la crisi e le dure regole imposte dalla BCE segnano il ritmo di crescita più elevato negli investimenti immobiliari, con l’indice quasi raddoppiato dal 2010 ad oggi. «La cosa strana» ha osservato Dallocchio «è che nonostante l’aumento dei crediti in sofferenza, le banche continuano ad aumentare i propri investimenti immobiliari». E ovviamente in immobili in grado di generare cash-flow, non certo in immobili non interessanti per il proprio “core” business come spesso sono quelli che devono essere ceduti dalle aziende che devono ristrutturare.
Per quelle aziende esistono diverse possibilità di utilizzare al meglio il proprio patrimonio immobiliare: una “cessione” sul mercato, un “apporto” in un fondo immobiliare, il “conferimento” di immobili di famiglia all’azienda, una “offerta” al creditore o addirittura un “datio in solutum” – (ipotesi abbastanza impraticabile). Tutte queste opzioni hanno vantaggi e svantaggi che lo Studio della Bocconi segnala puntualmente. In particolare, per quanto riguarda la “cessione” sul mercato, tutti gli intervistati dichiarano di aver paura di svendere il proprio bene. D’altro canto il problema più grave è che le Banche, oggi, non ne vogliono sapere di prendersi in pancia un rischio immobiliare maggiore di quello che già hanno, e che le obbligherebbe a mettere in conto accantonamenti ancor più gravosi per i propri bilanci.
Occorrono nuove proposte per sbloccare la situazione, e alcune infatti sono state formulate dai tecnici della Bocconi: eliminare la tassazione sui trasferimenti immobiliari in operazioni di ristrutturazione di aziende, introduzione del “repossessing” diretto con affidamento al creditore in tempi rapidi per evitare il deterioramento del bene e la perdita di valore, un maggiore ricorso alle “REOCO” (Real Estate Owned Company) possedute dalle Banche e in grado di gestire immobili, ma al di fuori delle strette regole di bilancio imposte dalla BCE.
La proposta più radicale per sbloccare la situazione e facilitare la “liquidabilità” degli immobili è stata formulata da Michele Vietti, Docente dell’Università degli Studi Internazionali di Roma, secondo cui occorrerebbe una riforma completa in materia del diritto fallimentare d’impresa e diritto concorsuale. «La nostra è un’impostazione antiquata con vari squilibri nell’attribuzione delle competenze e con un ricorso abnorme all’amministrazione straordinaria. Guardando all’Europa dovremmo invece puntare al modello tedesco, o al sistema francese entrato in vigore nel 2005. Cambiare» ha continuato Vietti «è diventato ormai il mantra ossessivo di questa stagione politica. Ma un cambiamento concreto in questa materia è necessario affinchè ne possano beneficiare le nostre imprese e l’economia italiana». Da notare che Vietti fa parte della Commissione istituita dal Ministero della Giustizia per mettere mano alla materia.
Sostanzialmente in linea con la visione di Vietti anche gli altri “tecnici” intervenuti a una prima tavola rotonda (Luigi Arturo Bianchi, Docente Università Bocconi, Gaetano Casertano, Direttore Generale Mittel e Francesco Marotta, EY EMEIA Restructuring Law Leader). Interessante, infine, il punto di vista degli stessi Istituti finanziari chiamati più volte in causa.
Lucia Savarese, Responsabile Restructuring del Monte dei Paschi di Siena, ha espresso un giudizio positivo sugli strumenti a disposizione di aziende e Banche per arrivare ad un accordo di concordato. «Tuttavia, se un esame critico deve essere fatto, dobbiamo osservare che questi strumenti non si conoscono ancora bene nonostante siano già sette anni che sono stati introdotti. È una questione di cultura dell’imprenditore che spesso non sa utilizzare bene gli strumenti che ha a disposizione. Sarebbe invece molto utile, così come è stato fatto in Francia, introdurre una normativa di “allerta” che obblighi l’imprenditore a innescare il processo di risanamento per tempo, e non all’ultimo come avviene invece oggi».
D’accordo sulla necessità di anticipare i tempi in cui l’imprenditore decide di fare “outing” anche Massimo Racca, Responsabile Tutela del Credito di BPM, secondo cui proprio questo sarebbe «uno dei disastri del Paese».
Anche Andrea Giovanelli, Responsabile Large Corporation Restructuring di Unicredit, ha speso un commento positivo per gli strumenti di concordato oggi a disposizione che «sono effettivamente utili, ma è come mettere degli accessori belli ad una macchina vecchia: è l’intero contesto giuridico che è inadeguato a salvare le aziende in difficoltà in questo particolare momento economico».
Secondo Maurizio Piglione, Head of Restructuring di EY Italia «in caso di ristrutturazioni aziendali non solo c’è bisogno di vendere gli immobili in tempi rapidi, ma si può anche pensare di tenere l’immobile mettendolo nelle condizioni di generare cassa». È questo quello che riescono a fare in EY Italia attraverso un team di specialisti dedicato a questi casi che capitano sempre più spesso. «Oggi occorre un cambio di paradigma: l’immobile non è più qualcosa che aumenta di valore solo a guardarlo, bisogna trasformare le caratteristiche del bene per renderlo in grado di generare cassa».

(*) Francesco Tedesco, collaboratore in esclusiva di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista

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