MIPIM, anche l’ Italia si prepara al recovery : ecco come, secondo il “ Convegno Chiomenti”

di Francesco Tedesco (*)

Così come il MIPIM è l’evento a cui tutti gli esponenti della Real Estate community non possono mancare, la conferenza organizzata dallo Studio Legale Chiomenti il 12 marzo è stato l’appuntamento del MIPIM che nessuno tra gli italiani presenti ha voluto lasciarsi sfuggire: intitolato quest’anno “Italian Real Estate: Back to the Essentials”, l’ incontro ha come da tradizione fatto il punto sullo stato di salute del mercato immobiliare italiano. Grandissima dunque la partecipazione di pubblico, merito anche della presenza nella “Red Room” del Palais del Festivals del Viceministro dello Sviluppo Economico, Carlo Calenda. Questa visita è stata una novità molto apprezzata dagli operatori italiani e ha sicuramente aiutato a portare l’Italia sotto i riflettori di tutto il MIPIM e della comunità internazionale.
«È la prima volta che partecipo al MIPIM» ha esordito Calenda «penso che il “fare sistema” promosso da ANCE ( si veda la foto qui, cfr)sia riuscito molto bene, anche se appare evidente che la distanza che abbiamo con il Real Estate in altri Paesi – basti solo guardare alla grandezza e alla qualità dei padiglioni di Londra, Parigi e Istanbul- rimane siderale».
«Oggi l’80% degli investimenti nel real estate italiano (che sono stati pari a circa 5 miliardi di euro nel 2014, ndr) arrivano dall’estero ed è quindi fondamentale dotarsi di strumenti fiscali e finanziari per continuare ad attrarre gli investitori esteri evitando il più possibile di chiudersi su se stessi. È quello che abbiamo cercato di fare con la riforma delle SICAV e delle SIIQ». A questo proposito il Viceministro, ricordando anche che il motore dello sviluppo risiede nelle nostre città, ha sottolineato l’eccellenza della città di Torino, che ha saputo innescare un percorso virtuoso di rinnovamento urbano e di rilancio a livello internazionale testimoniato dalla stessa presenza a Cannes. «Torino è la prima esperienza di quello che vorremmo riproporre anche a livello nazionale» ha detto Calenda, che si è poi stupito di come «una città come Milano non sia presente al MIPIM, visti i numerosi progetti che la riguardano».
«È chiaro che oggi c’è un ritorno di interesse sull’Italia da parte degli investitori esteri, ma dobbiamo essere consapevoli che manca ancora un ragionamento di fondo per fare del Real Estate un vero settore industriale trainante per il Paese, come invece vorremmo che diventasse» ha concluso Calenda, auspicando di vedere l’anno prossimo al MIPIM una maggiore presenza italiana sia in termini di progetti, che di società ed enti territoriali.
Se questo sarà possibile, potrà dirlo solo il futuro. Di certo, la “frizzantezza” delle giornate del MIPIM ha lasciato un sentiment positivo in molti operatori. Diversi si chiedono se il settore si trovi effettivamente di fronte all’aprirsi di un nuovo ciclo.
Come ha efficacemente illustrato Andrea Boltho, già docente dell’Università di Oxford «dopo 14 trimestri di recessione, è giusto che per il 2015 ci si attenda finalmente la ripresa: oggi è più veritiero che si potrà effettivamente uscire dalla crisi sia perchè le politiche di austerity sono state ridimensionate, sia perchè l’Euro è calato molto rispetto al dollaro. È vero tuttavia» ha spiegato Boltho «che l’uscita della Grecia dalla moneta unica potrebbe far andare in tilt i mercati finanziari europei esattamente come avvenne ai tempi dello scandalo Lehman Brothers. I nostri modelli prevedono che questo, per l’Italia, vorrebbe dire rimanere in una fase di recessione». Rimane dunque una certa incertezza all’orizzonte, ma è giusto rilevare che si intravede una via di uscita, una luce in fondo al tunnel. Secondo il Professore «forse non sarà proprio una real “estate”, ma ci sono tutti i presupposti per vivere una real “primavera”». Tutti pronti, dunque, per la ripartenza.
Il Sindaco di Torino, Piero Fassino, ha subito confermato che esiste un progetto pilota con il Governo per estendere l’esperienza positiva del capoluogo piemontese anche ad altre città. «Negli ultimi vent’anni Torino si è trasformata da città con una sola vocazione industriale a città polifunzionale con centri di eccellenza nella ricerca, nella tecnologia, nella cultura e nella conoscenza. Questo passaggio è potuto avvenire anche grazie ad una trasformazione urbana importante che ha interessato circa 10 milioni di metri quadrati, e che è stata possibile anche essendo stata capace di attrarre capitali esteri. Non si è trattato solo di una trasformazione immobiliare» ha precisato Fassino «ma di un ripensamento nell’allocazione delle funzioni su cui la città ha deciso di scommettere. Certo, questi processi hanno successo se c’è continuità di visione e di strategia politica. Il tempo è una variabile importante: gli investitori si muovono in due-tre anni, e se poi le cose non si riescono a fare, vanno altrove. Occorre quindi saper mettere mano anche al quadro normativo favorendo la partnership pubblico-privato, altrimenti l’interesse iniziale degli investitori poi cade e si perde».
Anche Tim Santini, Direttore di Eurocommercial Properties, società che da circa 20 anni è presente in Italia e che conta oggi una squadra di circa 30 persone, ha rimarcato l’importanza di saper cogliere le finestre temporali che il mercato apre agli investitori internazionali. «È vero che oggi non ci sono più rendimenti al 9,75% come una volta, tuttavia se l’investitore trova prodotti interessanti e di qualità rimane. La cosa più importante è la “consistency” che si ha per quel Paese: a volte ci sarebbero tutte le condizioni economiche per investire, ma poi manca la fiducia. Sicuramente l’esistenza di un mercato nazionale solido è la migliore garanzia per un investitore estero».
Secondo Mauro Montagner, responsabile per l’ Italia di Allianz Real Estate «oggi la pubblica amministrazione è generalmente più attenta ad attivare un dialogo con gli investitori e riesce a capirne le esigenze, anche se poi non sempre ha gli strumenti per rispondere. Il problema, semmai, è che in Italia lo stock è in genere obsoleto un po’ in tutti i settori: manca insomma il prodotto di qualità. Esiste dunque una grandissima opportunità di business, anche perchè i rendimenti necessari per far arrivare gli investitori stranieri si incominciano a riscontrare».
«I nostri stessi colleghi tedeschi di Allianz ci confermano di essere meno spaventati dal “rischio paese” Italia» ha continuato Montagner. «C’è quindi un rinnovato interesse anche per operazioni nel lungo periodo, non più solamente per quelle speculative».
Eppure, anche se la finestra temporale sembra riaprirsi su una nuova stagione di effervescenza, le problematiche sono ancora molteplici, come ha messo in evidenza Giovanni Paviera, Head of Real Estate per Cassa Depositi e Prestiti, il forziere di famiglia del Tesoro che attualmente ha in portafoglio circa tre milioni di metri quadrati di immobili pubblici da immettere sul mercato. «Dopo dieci mesi in CDP» ha esordito Paviera «non ne posso più di sentir parlare solo di valorizzazione, invece che di vendita. Il nostro ruolo vuole essere quello di mettere in contatto il patrimonio pubblico con gli investitori privati che si affacciano sul mercato. Visto che gli investitori cercano immobili a reddito e non sono interessati a operazioni di trasformazione, l’attività di valorizzazione è necessaria per poter immettere il nuovo prodotto sul mercato, ma è sempre finalizzata alla vendita del patrimonio pubblico. Siamo consapevoli» ha affermato Paviera «dell’importanza del nostro lavoro per la crescita del Paese, e che nei prossimi due/tre anni dovremo fare il salto di qualità. Avremo successo solo se i primi “deal” saranno dei casi di eccellenza da portare all’attenzione degli investitori».
Cassa Depositi e Prestiti ha presentato al MIPIM due progetti in particolare. Il primo, a Roma, interessa l’area della ex-caserma Guido Remi, un complesso immobiliare composto da 23 edifici su oltre 50 mila metri quadrati ubicato nel quartiere Flaminio. L’asset necessita di importanti interventi di riqualificazione, demolizione e ricostruzione. Il progetto prevede la destinazione prevalentemente residenziale, oltre a un albergo, spazi retail e la nuova “City of Science”. Il secondo riguarda invece l’ex Teatro Comunale di Firenze, circa 20 mila metri quadrati all’interno del centro storico della città, che dovrebbero ospitare un grande albergo a cinque stelle e residenze esclusive.
Secondo Aldo Mazzocco, CEO di Beni Stabili SIIQ «oggi l’Italia ha tutte le carte in regola per ripartire con forza: le riforme effettuate in materia di SIIQ e SICAV sono state efficaci e ora la struttura del nostro sistema è tra i migliori in Europa. L’Italia può quindi tornare a concorrere a livello europeo con gli altri Paesi, anche se -purtroppo è vero- Roma non può competere con Parigi,e Milano non può competere con Londra».
«Bene assistere al ritorno di transazioni importanti che riguardano immobili di pregio, ristrutturati, sostenibili ed anche affittati da cedere agli stranieri. Eppure, non è sulla vendita dei gioielli di famiglia che fonderemo il nostro futuro: occorre tornare a creare valore puntando sulla realizzazione di nuovo prodotto, in modo da non perdere le opportunità che sembra stiano arrivando».

(*) Francesco Tedesco, collaboratore in esclusiva di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista

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