Tornare alla fiscalita’ prevista dalla legge sul federalismo fiscale per far ripartire l’affitto

di Achille Colombo Clerici, Presidente Assoedilizia

Secondo Sidief – la società di gestione del patrimonio immobiliare  residenziale di Bankitalia – il mercato della locazione privata in Italia è oggetto di una profonda trasformazione a causa della crisi che dura da sette anni, della disoccupazione, di cambiamenti culturali  rispetto alla abitazione, soprattutto da parte dei giovani.
Ci sono importanti nodi da sciogliere per rendere l’investimento nel “settore  del residenziale a reddito” più interessante per gli investitori, privati o istituzionali che siano. Innanzitutto  l’imposizione fiscale che ha ridotto i rendimenti, ma anche l’incertezza sul suo evolversi, a causa di un quadro normativo incerto senza  dire della farraginosità delle procedure urbanistiche.
Una incertezza che  frena gli investitori, che pure sono interessati al settore residenziale.

In Europa il rendimento degli affitti si aggira attorno al 2-3% lordo, quello che cambia è la tassazione delle società di gestione della proprietà. Assimilare, da un punto di vista fiscale, l’investimento in  un alloggio da locare all’investimento nelle “seconde case” al mare o ai monti, è un controsenso.
In Italia quindi  il segmento resta marginale a differenza degli altri  Paesi all’avanguardia in Europa. Da noi l’affitto rappresenta quasi  sempre una soluzione di ripiego per chi una casa non se la può  comprare (giovani dall’incerto reddito, immigrati ed altre categorie  deboli) con gli inevitabili inconvenienti legati alla solvibilità degli inquilini.

Resta comunque il fatto che soprattutto nelle città  maggiori, dove più rilevante è la locazione, si registra uno spostamento di interesse verso l’affitto, confermato da una maggiore tenuta dei canoni rispetto ai prezzi. A far crescere la domanda di  case in affitto è anche il cambiamento della struttura sociale (molti
nuclei sono composti da una-due persone), la modifica del mercato del  lavoro (ci si trasferisce di più per trovare occupazione e quindi non  si può restare legati all’alloggio di proprietà), si preferisce restare liberi dall’impegno del mutuo per l’incertezza del futuro.

Lo studio Sidief suggerisce una normativa più trasparente che renda   il segmento affitti più affidabile e trasparente, un’attenzione a calmierare in alcuni casi i canoni e un’accelerazione della  valorizzazione immobiliare del pubblico e del privato oggi eccessivamente lunga. Le politiche abitative, spesso intese come risposta all’emergenza delle fasce sociali più disagiate,  rappresentano in un’ottica europea anche un supporto alla competitività e coesione del Paese.

L’affitto va inteso non come  un’area del mercato immobiliare residuale, ma come un settore di interesse per la generalità delle famiglie. E di interesse anche per i capitali che investono nel mattone.

Nell’Europa che solitamente usiamo definire avanzata, la locazione di mercato o privata rappresenta infatti un pilastro fondamentale delle politiche della casa.
Prendiamo quale esempio la Germania (ma potremmo citare anche Gran  Bretagna, Danimarca, Olanda, Austria, Svizzera, Paesi scandinavi
eccetera): qui c’è il più basso tasso di proprietari dell’Unione Europea, circa il 42% dell’intero stock abitativo, di poco superiore a quello degli inquilini (40%). In questo quadro il settore privato  dell’affitto serve quindi ampi strati della società tedesca. La formula è in sostanza una combinazione tra protezione degli inquilini (contratto e controllo degli affitti) ed ampi incentivi fiscali per le  nuove costruzioni di alloggi in locazione.

La  locazione è oggi più conveniente dell’acquisto, perché, a parità di  “costo” economico,  consente migliori e piu’ funzionali condizioni abitative. Per far ripartire le vendite degli immobili inoltre occorre alleggerire il carico fiscale della locazione, come abbiamo sempre sostenuto. E ben venga la presa di posizione dell’immobiliare della Banca d’Italia. Perché, in un quadro prospettico improntato all’incertezza, qual e’ quello attuale, generato dall’escalation fiscale del settore e dalla riforma del catasto in atto, questa via è l’unico modo di riportare l’investimento immobiliare a reddito in un ambito di competitivita’ economica, rispetto ad altre forme di investimento, e al tempo stesso rappresenta un segnale concreto di cambio di rotta, da parte del Governo, così da rigenerare fiducia e quindi innescare la ripresa del mercato.
Un riferimento concreto esiste: occorre ritornare alla situazione fiscale quale era quella prevista dalla legge sul federalismo fiscale prima delle modifiche apportate dal  governo nel dicembre del 2011.
Quella legge era frutto di un lungo, approfondito e ben calibrato studio degli impatti economici e sociali delle normative di riforma che si andavano varando.
Ed e’ stata cassata con un sol “tratto di decreto legge”.
In altre parole,si dovrebbe :
-dimezzare il prelievo  IMU per tutti gli immobili  locati,
-ripristinare la deduzione forfetaria, nella misura almeno del 15 % dal canone di locazione, delle spese di gestione dell’immobile, trattandosi di spese afferenti la produzione del reddito.
- eliminare i coefficienti moltiplicatori delle rendite catastali ai fini fiscali che, invece di eliminare le sperequazioni esistenti, le accentuano.
Inoltre, se si parla di local tax, si dovrebbe aver presente che questa andrebbe rapportata ai servizi comunali effettivamente goduti dai contribuenti e dovrebbe porsi a carico dei fruitori diretti di questi servizi, come avviene all’estero ad esempio in Inghilterra con la Council tax. E non viceversa venir usata come patrimoniale sugli immobili.

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

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