Le dichiarazioni di Federimmobiliare a margine della convention “Reitaly”

È in corso a Milano, presso la Borsa Italiana, ReItaly, la Convention del Real Estate, punto di incontro di imprenditori e manager del settore, patrocinata daFederimmobiliare, la federazione per la promozione della cultura immobiliare.

Numerosa la partecipazione dei Federati anche nella convegnistica e, in particolare, sono riportate di seguito  le considerazioni sulle principali tematiche immobiliari rese a margine dell’ evento:

 

Valutazione e rischio immobiliare

 

Marzia Morena Presidente Rics e Presidente Federimmobiliare:“Nell’ambito di REItaly, RICS Italia ha organizzato la tavola rotonda “Valutazioni e rischio immobiliare: cosa ci ha insegnato la crisi?” focalizzata su come in questi anni è cambiato l’approccio con cui si valutano e gestiscono i rischi connessi all’immobiliare – sia nell’erogazione dei finanziamenti sia nella gestione degli investimenti. Nell’evento RICS, con rappresentanti dei principali player nazionali e internazionali del mondo del credito e del risparmio gestito (UniCredit, Intesa Sanpaolo, ING, DAWM – Deutsche Bank e IDeA FIMIT), viene fatto il punto di quali lezioni abbiamo appreso dalla crisi e cosa rimane da fare per allineare su questi temi il mercato italiano agli standard e alle best practice internazionali”.

 

Le professioni della gestione 

 

Paolo Crisafi DG Assoimmobiliare e CG Federimmobiliare: ”È in corso la Convention dell’immobiliare Reitaly, patrocinata da Federimmobiliare. La presenza di Assoimmobiliare è, in particolare, all’ interno del convegno che vuole fare il punto sul concetto di gestione immobiliare.

E’ importante che nella giornata dei lavori di Re Italy uno dei convegni della Sala plenaria sia dedicato alle “professioni della gestione”, ossia valutatori e property e facility manager, che potranno dibattere le principali tematiche alla presenza di una platea di top player di tutte le filiere del real estate, per contribuire ad alimentare i lavori fornendo spunti dalle varie sfaccettature.

Punto di partenza della riflessioni e’ l’indubbia constatazione che il mondo dei servizi, non solo rappresenta una delle componenti principali del settore, ma al contempo può rappresentare anche un importante attivatore economico con la capacità di migliorare sensibilmente i sistemi urbani. Facility Management, vale a dire la gestione integrata dei servizi di supporto per il funzionamento, la fruizione e la valorizzazione dei beni immobiliari ed urbani, e il Property Management, che si occupa della gestione economica, amministrativa e tecnica di un  patrimonio immobiliare, quali elementi imprescindibili per il presidio della redditività e per la pianificazione di tutte le attività per avviare processi di riqualificazione e di valorizzazione, rappresentano, dunque,  una delle principali opportunità per praticare una corretta spending review e creare valore sul territorio. Perché ciò sia possibile, tuttavia, occorre conoscere, pianificare, gestire, regolarizzare, controllare ed integrare i servizi: un processo complesso che rappresenta, tuttavia, una grande opportunità contemporaneamente per il Settore e il Paese.”                                  

 

Luciano Manfredi Consigliere allo Sviluppo Revalo e CD Assoimmobiliare: ”A livello nazionale, come è già avvenuto da tempo nel settore degli investimenti e della finanza immobiliari, anche il settore dei servizi immobiliari dovrà affrontare un forte cambiamento per rispondere alle esigenze del nuovo ciclo che si sta aprendo.

Nel periodo di crisi sono calati drasticamente i volumi dei servizi più qualificati e specialistici, anche perché il flusso degli investimenti per la valorizzazione dei singoli cespiti amministrati si è fortemente ridotto.

Ha tenuto, invece, l’area dei servizi gestionali (il PropertyManagement per tutti) per le sue intrinseche caratteristiche anticicliche ed “incomprimibili”. Ciò però è avvenuto non in modo indolore, agendo soprattutto sul prezzo, spesso a scapito della qualità e dell’efficacia del servizio stesso.

Non dobbiamo pensare tuttavia che, con l’uscita dalla crisi e la ripresa degli investimenti, si possa aprire un nuovo periodo di “vacche grasse” dove tutti gli operatori avranno vita facile.

Se, come credo, la domanda sarà più selettiva e qualificata, verrà premiato chi sarà in grado di:

• Dare un concreto contributo ai processi di valorizzazione immobiliare

• Coprire l’intera gamma dei servizi con forte specializzazione in ogni segmento del ciclo produttivo

• Dimostrare una effettiva indipendenza gestionale

Questi elementi porteranno a concentrazioni e ristrutturazioni industriali nel settore (economie di scala e ricerca & sviluppo), ad una internazionalizzazione dei soggetti e, infine, al superamento diconflitti di interesse latenti.·

 

Focus sulla finanza immobiliare          

Valter Mainetti, Ceo di Sorgente Group e Consigliere di Presidenza Assoimmobiliare: “Abbiamo aderito all’iniziativa di Monitorimmobiliare considerandola una sorta di Stati generali del Real estate in cui le diverse anime, dalla finanza strutturata alla gestione fino ai servizi e al mondo dell’investimento, si trovano a discutere del settore immobiliare delle sue tendenze attuali e future. Dopo gli interventi dei maggiori studiosi di macroeconomia, analisti e soggetti imprenditoriali parleranno delle loro strategie. È particolarmente significativo per noi intervenire oggi in una sede istituzionale come Borsa Italiana proprio nel momento in cui sorgente res SIIQ ha presentato domanda per la quotazione.”

Luca Dondi DG Nomisma e Consigliere Assoimmobiliare: ”Il settore immobiliare si ritrova all’inaugurazione di una nuova convention, in un contesto finalmente meno drammatico rispetto a quello che aveva fatto da sfondo alle ultime edizioni di Eire, fiaccandone le residue resistenze. Le prospettive di miglioramento dell’economia e i segnali di interesse della domanda sia corporate che retail, inducono a ritenere avviata una fase di lento e graduale rilancio per un comparto uscito malconcio dalla crisi. Il percorso sarà lungo e non privo di ostacoli, ma l’immobiliare ha ripreso il cammino e le tante presenze in Borsa oggi ne sono la testimonianza”

 

Luca Giacomelli AD Serenissima SGR e Copresidente Tavolo Valutazioni Assoimmobiliare: “La nuova disciplina delle incompatibilità prevista dalla adozione della direttiva AIFMD potrebbe introdurre uno squilibrio competitivo per i gestori nazionali rispetto a quelli europei, non soggetti a medesime disposizioni di incompatibilità alla luce delle relative discipline domestiche, favorendo arbitraggi regolamentari a scapito del mercato interno.

In particolare, tale disciplina può contribuire ad orientare i gestori appartenenti a gruppi internazionali verso la concentrazione all’estero della propria operatività, agendo nel mercato italiano in regime di libera prestazione dei servizi (attraverso il cd. passaporto del gestore) e, al contempo, portare i player internazionali che svolgono servizi di valutazione immobiliare e altri servizi immobiliari non valutativi a rinunciare al ruolo di esperto indipendente (meno remunerativo e più rischioso rispetto alle altre attività esercitabili), con la conseguenza di perdere la professionalità degli stessi e l’affidamento che gli stessi possono generare sugli investitori internazionali interessati al mercato immobiliare italiano.

Per altro verso, il passaggio da una logica di incompatibilità “per singolo fondo” (già nota al mercato) ad una logica “per gruppo del gestore e gruppo dell’esperto”, se non interpretato alla luce del generale principio di proporzionalità e corretto dall’introduzione di soglie di rilevanza degli incarichi complessivamente considerati, finisce, da un lato, per essere di difficile applicazione e, dall’altro lato, per non svolgere efficacemente la funzione di presidio a tutela dell’indipendenza dei valutatori.

La disposizione andrebbe pertanto eliminata o, in subordine, (i) l’incompatibilità tra valutazione e erogazione di altri servizi andrebbe limitata al singolo Fondo (anziché al gestore); o (ii) l’incompatibilità di cui si discute andrebbe prevista solo in caso di superamento di determinate soglie di incidenza degli onorari per incarichi di valutazione rispetto al fatturato complessivo della società di valutazione e del gruppo cui la stessa appartiene (per es. 10% o superiore); o (iii) andrebbe valutato come elemento idoneo ad eliminare l’incompatibilità anche l’adozione all’interno del gruppo del valutatore di presidi di autonomia e indipendenza del valutatore stesso rispetto alle altre società del gruppo, in termini, ad esempio, (a) di attenuazione delle prerogative di direzione e coordinamento della capogruppo (sul modello della comunicazione della Banca d’Italia relativa alle SGR appartenenti a gruppi bancari) o (b) di implementazione di barriere informative e operative rispetto alle diverse linee di business esistenti (chinese walls, clean desktop, separatezza logica e fisica degli archivi e dei sistemi, etc.), o (c) di composizione indipendente degli organi di governo delle società di valutazione, in modo da neutralizzare eventuali possibili incidenze delle politiche di gruppo sulle valutazioni immobiliari.

· Requisiti di indipendenza – la norma sul cumulo degli incarichi non è funzionale a scongiurare il rischio dell’insorgenza di conflitti di interesse perché, diversamente da quanto previsto dalle migliori prassi internazionali, non pone un limite alla incidenza degli onorari versati da un singolo cliente rispetto al fatturato totale dell’esperto indipendente, limitandosi asetticamente a impedire lo svolgimento di attività che pure potrebbero essere funzionali al miglior espletamento delle valutazioni immobiliari (si pensi alle attività di due

diligence, che possono rappresentare la fase atta a consentire la piena conoscenza del patrimonio, evitando altresì duplicazione di costi in capo al FIA).

La disposizione andrebbe pertanto eliminata o, in subordine, l’incompatibilità tra valutazione e erogazione di altri servizi andrebbe limitata al singolo FIA (anziché al GEFIA), ovvero prevista solo in caso di superamento di determinate soglie di incidenza degli onorari rispetto al fatturato complessivo dell’esperto indipendente.

· Si ritiene opportuno evidenziare alla Banca d’Italia come l’interpretazione della norma relativa ai requisiti di indipendenza degli esperti indipendenti di cui all’art. 16, comma 12, del D.M. 30/2015 non possa che trovare applicazione se non a livello di singolo fondo gestito. Laddove invece questo requisito dovesse essere verificato a livello di gestore, anche in considerazione delle limitate dimensioni del mercato degli esperti indipendenti, diventerebbe molto difficile per le SGR – specie di dimensioni maggiori – individuare soggetti in possesso dei necessari requisiti di indipendenza. Questa seconda impostazione fornirebbe, inoltre, un incentivo all’uscita dal mercato per tutti quei soggetti per i quali l’attività di esperto indipendente rappresenta, economicamente, una attività marginale.

· Rotazione negli incarichi – l’associazione chiede conferma che la norma dell’art. 15, comma 15, lett. a) del D.M. 30/2015 deve essere intesa nel senso di impedire la rinnovazione dell’incarico di valutazione o il conferimento di un nuovo incarico se non decorsi due anni dalla data di cessazione del precedente incarico, con riguardo al singolo FIA interessato e non anche a livello di gestore. Tale lettura, infatti, imporrebbe alle SGR di dotarsi di tanti esperti indipendenti per quanti sono i FIA gestiti, con impossibilità pratica di reperire- nell’attuale contesto del settore – un numero di società atte ad assicurare il rispetto del principio di rotazione ovvero imponendo, di fatto, il ricorso a collegi di esperti indipendenti in luogo degli operatori che agiscono in forma societaria e/o soggetti non opportunamente qualificati”.

 

Intermediazione immobiliare

 

Roberto Busso, CEO Gabetti e Copresidente Tavolo Valutazioni Assoimmobiliare

Cosa sta cambiando la professione del mediatore immobiliare è noto a tutti. Resta da capire cosa fare per farla evolvere. Reitaly è un momento di confronto in cui porteremo la nostra soluzione: il passaggio da Agente a Consulente immobiliare. Forti della professionalità di chi ci rappresenta sul territorio  e della qualità dei nostri servizi, anche quelli connessi all’immobile, quali: gestione condominiale, assicurazioni, ristrutturazione e riqualificazione energetica, pensiamo di cambiare il ruolo degli intermediari immobiliari in questo nuovo scenario di mercato.

 

 

Riqualificazione urbana

 

Guido Inzaghi Presidente ULI Italia e VP Federimmobiliare:”The current, dramatic population increases occurring globally in major cities are high among the most serious issues facing the world today.

As with all major trends, urbanisation poses opportunities as well as threats and the nature of population increase means that real estate businesses and the public sector should together play a central role in ensuring that this unstoppable force is directed in an effective and beneficial way for everyone involved including, and foremost, city dwellers themselves.

This topic will be discussed at REitaly under both international and local perspectives by the ULI’s expert panel composed by:

- Guido Inzaghi (ULI) – introduction,

- Giancarlo Scotti (ULI) – moderator,

- Alessandro Balducci (Politecnico Milano),

- Manfredi Catella (Hines) – panellist,

- Claudio De Albertis (Assimpredil) – panellist,

- Cesare Ferrero (BNP Paribas) – panellist,

- Gianni Verga (ANCI) – panellist”.

 

 

Focus su immobili pubblici

 

Paolo Gencarelli, Head of Group Real Estate and Procurement di UniCredit e Consigliere di Presidenza Assoimmobiliare: “Unicredit è da alcuni anni fortemente impegnata, in tutta Europa, in un profondo consolidamento, trasformazione e valorizzazione del proprio patrimonio: per i nostri uffici e filiali stiamo adottando nuovi format innovativi ispirati alla contaminazione, trasparenza e flessibilità degli spazi, interazione con il digitale e smart working, lavoro agile. Molto abbiamo fatto, ma è un percorso ancora lungo che ha benefici importanti di efficienza economica ma anche di qualità spazi/lavoro e sostenibilità ambientale”.

 

Ha infine commentato l’evento Fabio Bandirali VPE Federimmobiliare e Presidente Aici: ”Reitaly rappresenta il nuovo importante appuntamento in cui tutti i player del mercato immobiliare potranno dialogare e confrontarsi di fronte ai primi e confortanti segnali di ripresa del mercato domestico. In tale sede Federimmobiliare con tutte le associazioni federate, tra cui Aici, potranno assicurare il loro contributo fattivo al costante sviluppo del dibattito culturale, indispensabile motore per un armonico sviluppo dei vari segmenti di mercato, con particolare accento anche su nuovi argomenti e tematiche emergenti, quali ad esempio un nuovo ruolo per il consulente immobiliare, l’economia immobiliare sportiva e lo sviluppo nonché  l’accesso a nuove fonti alternative di finanziamento, come il Crowfunding”.

 

Fonte : Federimmobiliare

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

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