Fondi, gli “ scenari” di Scenari Immobiliari

di Francesco Tedesco (*)

 

È un segnale di consolidata distensione quello che arriva dalla presentazione del Rapporto “I Fondi Immobiliari in Italia e all’Estero” di Scenari Immobiliari che, giunto alla ventiseiesima edizione, illustra l’andamento e le previsioni per il settore dei Fondi immobiliari e REIT a livello globale e nei principali paesi.

Tutti i numeri del rapporto (interamente scaricabile dal nostro sito, AGGIUNGERE LINK) sono stati presentati ieri  mercoledì 10 giugno davanti a una platea di circa 300 operatori, nella splendida cornice dell’Hotel Four Season di via del Gesù, a Milano.

«Abbiamo finito di ricercare “bagliori di positività” all’interno di un quadro dominato da sfumature di grigio» ha esordito un rasserenato Mario Breglia facendo gli onori di casa «oggi assistiamo alla svolta del settore dei Fondi immobiliari che finalmente nel 2014 è tornato ad essere caratterizzato da valori positivi. Certo, come accade anche in altri settori economici, i numeri sono più positivi all’estero che in Italia, ma l’importante è che siano positivi, e che si stanno consolidando».

Nel 2014 il comparto dei Fondi in Italia ha raggiunto e superato i 50 miliardi di patrimonio in proprietà (+11,5% rispetto al 2014) con un indice di performance medio del +1,2% (finalmente in positivo dopo due anni precedenti in negativo).

Buone le previsioni per il 2015 che, seppur non sbilanciandosi, Scenari Immobiliari prevede vedranno un aumento del patrimonio complessivo a 53 miliardi, e un leggero miglioramento della performance media che salirà dall’1,2% all’1,5%.

Certo, sono valori ancora ben lontani da quanto accade in Europa, dove si veleggia attorno a una performance doppia del 2,5%, con Paesi come Gran Bretagna e Francia che stanno addirittura al 4% e 5% rispettivamente. Anche in Europa, tuttavia, non si tornerà mai alle performance pre-crisi che erano ben più alte, 7-8%.

«Oggi siamo di fronte a un mercato di tipo nuovo, diverso dal ciclo precedente» ha osservato Breglia «sarà un mercato da cui è “sparita” la casa perchè oggi le famiglie non sono ancora tornate a investire, incentrato sempre più sui servizi e meno sulle costruzioni, con una forte presenza di investitori esteri, e dominato da operazioni di valorizzazione/recupero più che di nuovo sviluppo. I Fondi» ha concluso il Presidente di Scenari Immobiliari prima di cedere la parola «saranno sempre più specializzati. Procede il consolidamento del settore,  con sempre nuove fusioni e acquisizioni di società di gestione del risparmio (SGR). In seguito alle recenti e importanti modifiche introdotte a livello regolamentare si sta formando anche la “seconda gamba” dei Fondi immobiliari: il 2015 vedrà infatti la nascita di alcune nuove SIIQ che andranno ad affiancare le due “storiche” e uniche SIIQ già oggi esistenti».

Del resto la diffusione dei REIT non riguarda solo l’Italia, ma è un trend che sta avvenendo in tutto il mondo e anche in altri Paesi europei come ad esempio la Spagna, dove le SOCIMI sono già partite dal 2014 e ci si aspetta che per l’inizio del 2016 si arrivi ad una decina di nuove società.

Paola Gianasso, Responsabile mercati esteri di Scenari Immobiliari, ha puntualmente illustrato altre dinamiche che interessano il settore dei Fondi a livello europeo, dove è in atto una crescita del mercato creditizio, ma sempre in un’ottica di contenimento della leva finanziaria. I tassi di interesse dovrebbero restare bassi, ma il timore di un rapido aumento frena le strategia degli strumenti di risparmio gestito e impone un approccio prudente. Ciò nonostante, i Fondi immobiliari e i REIT stanno aumentando la propria propensione al rischio alla ricerca di rendimenti più elevati. Esiste sempre una forte concorrenza sui “trophy assets” nelle migliori piazze europee, ma la carenza di offerta e i rendimenti bassi spingono la domanda verso prodotti secondari e nuove tipologie alternative di investimento. Cresce l’interesse su Paesi come Italia e Spagna che possono garantire rendimenti più elevati.

«Con queste condizioni» ha commentato Gianasso « e con la forte espansione dei REIT in molti Paesi, ci aspettiamo un quadro evolutivo di estremo interesse a livello europeo».

Il Rapporto di Scenari Immobiliari è stato poi commentato da alcuni dei rappresentanti delle maggiori SGR italiane che hanno collaborato alla realizzazione dello Studio stesso. Ecco di seguito una sintesi dei diversi interventi e punti di vista.

 

FABRIZIO CAPRARA (Fabrica Immobiliare Sgr) – Arrivato da pochi mesi alla guida della Sgr, dichiara che Fabrica ha una buona liquidità da investire e che è  particolarmente interessata a progetti di social housing e campi universitari. La società guarda anche all’estero, dove il mercato è più competitivo e la concorrenza più aggressiva: è stata infatti creata una struttura ad-hoc per lavorare sui mercati esteri che sarà operativa a breve con il compito di individuare investimenti “core” di qualità.

 

GIOVANNI DI CORATO (Amundi RE Italia Sgr) -  La Società non ha in previsione di lanciare nuovi Fondi in Italia, dove continua a lavorare con gli strumenti istituiti in passato, su cui è riposta grande fiducia. Di Corato ha ricordato che Amundi è già presente all’estero, soprattutto in Francia, dove si sta lavorando bene grazie anche al regime normativo particolarmente avanzato, e che la Società gestisce complessivamente 10 mliardi di euro di patrimonio. All’interno del Gruppo esistono buone competenze anche per gestire mandati istituzionali importanti, anche se la Società non ha mai lavorato con Fondi ad apporto, che potrebbero essere il veicolo ottimale per iniziare a lavorare anche con soggetti istituzionali provenienti dal mondo delle assicurazioni.

 

LUCA SAPORITI (BNP Paribas Reim Italy Sgr) – Conferma che dopo un decennio in cui si è assistito a una notevole trasformazione dell’industria dei “Fund Managers”, che vede oggi la presenza al vertice di moltissime società che dieci anni fa non esistevano, si assiste a un trend di consolidamento del settore con società sempre più grandi in grado di gestire patrimoni sempre più rilevanti: secondo i dati di INREV oggi le dieci maggiori Società di gestione del risparmio in Europa raccolgono circa il 40% degli investimenti totali, un dato che fa riflettere. Il Gruppo intende quindi continuare a crescere in una logica di fusioni sia orizzontali, con altri Fund Managers, sia verticali, con alcuni tra i principali investitori.

 

EMANUELE OTTINA (Prelios Sgr) – Negli ultimi due anni Prelios è stata molto attiva con il lancio di sette nuovi Fondi. In un’ottica di rilancio della Società sono stati aumentati anche gli “asset under management” di alcuni prodotti già esistenti. Il patrimonio gestito ammonta oggi a 3,5 miliardi di euro, con un aumento di 650 milioni di euro nel 2014. I prossimi passi punteranno sul settore ospedaliero (in particolare esiste un progetto riguardante la Fondazione Maugeri di Milano), edilizia scolastica, operazioni innovative di rigenerazione urbana ed efficientamento energetico, senior housing e social housing. Conferma che le recenti modifiche normative introdotte fanno ben sperare per il concretizzarsi di nuove opportunità di business per il futuro.

 

PIERLUIGI BELLARDO (Sorgente Sgr) – Nel primo trimestre del 2015 Sorgente ha ampliato il proprio panel di investitori e ha avviato due nuovi Fondi. Il patrimonio gestito ammonta oggi a circa 2,4 miliardi di euro. La Società guarda con interesse all’estero dove ci sono molte realtà medio-piccole con cui stringere alleanze per diversificare in settori innovativi. Non si pensa solo a gestire prodotti immobiliari, ma anche prodotti mobiliari. In particolare Sorgente sta valutando la possibilità di entrare nella gestione di portafogli di crediti chirografari in sofferenza, attraverso nuovi veicoli per il quale stima possano essere conseguibili rendimenti del 10-12%.

 

DAVID BROGI (Generali Immobiliare Sgr) – La Società gestisce sette Fondi immobiliari riservati con un patrimonio di 6 miliardi di euro. Il settore continua nel suo trend di consolidamento e razionalizzazione, con un aumento degli AUM e una riduzione del numero delle SGR presenti. Per merito delle recenti modifiche normative l’Italia ha oggi riguadagnato l’attenzione degli investitori stranieri che rappresentano il 75% degli investimenti complessivi, un dato importante. In particolare l’interesse di investitori asiatici si fa sempre più evidente ed è già stato rilevato anche da alcune SGR.

 

EMANUELE CANIGGIA (IDeA Fimit Sgr) – Quello delle SGR in Italia è un settore ancora terribilmente frammentato, quasi da “artigiani”, con troppi Fondi di piccole dimensioni, in media 113 milioni di euro di AUM, contro una media di circa un miliardo in Germania. Bene che molte società italiane guardino all’estero, ma esiste il pericolo che siano le società straniere a venire in Italia a fare acquisizioni per poi gestire il patrimonio italiano dall’estero. Positivo dunque il trend di consolidamento in atto, ma occorre fare di più, e soprattutto puntare sui quei vantaggi competitivi che le SGR italiane hanno nella gestione del patrimonio italiano: una maggiore capacità di saper “leggere” il territorio e le sue vocazioni, una maggiore capacità di saper valorizzare il nostro patrimonio culturale. Basta, dunque, puntare su centri commerciali all’americana quando abbiamo la possibilità di valorizzare, ripensare e riportare a nuova vita le piazze e i centri storici delle più belle città italiane.

 

(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

Website
Mediatechnologies Srl

Powered by WordPress