Il mercato è questo? Sperare in una “dinamica” come un tempo non ha senso, perché ormai «QUESTO e il mercato» . Lo afferma Mario Breglia nel presentare l’European Outlook 2016 di Scenari Immobiliari

di Francesco Tedesco (*)

 

«I mercati immobiliari stanno crescendo a un ritmo superiore al Pil, in tutta Europa. Mentre

la crescita economica in EU28 dovrebbe essere dell’1,6 per cento nel 2015, il fatturato

immobiliare sta crescendo del 4,5 per cento. E le previsioni per il 2016 sono di ulteriore

aumento. Le quotazioni, salvo casi particolari, sono ancora in calo. Aumentano i volumi scambiati in

quasi tutti i Paesi. A fare da traino le nuove costruzioni e la domanda estera.

 

Secondo l’European Outlook 2016 di Scenari Immobiliari, presentato questa mattina a

Milano, quindi, «la crisi immobiliare pare definitivamente terminata. Si apre un mercato con

quotazioni stabili e una forte domanda di innovazione e qualità di prodotti».

Anche il mercato immobiliare italiano ha smesso di ridursi e per il prossimo anno si

prevedono circa 500mila case scambiate, grazie alla maggiore facilità di accesso ai mutui e

all’attesa ripresa dell’economia e dell’occupazione.

In un continente con inflazione quasi inesistente, i prezzi sono destinati a restare bassi a

lungo, salvo aree di sviluppo o particolari segmenti di mercato.

«Nello scorso decennio – ha detto Mario Breglia, Presidente dell’Istituto di studi e ricerche

– i lavoratori stranieri hanno comprato oltre un milione di case in Italia. Una corretta

politica dell’accoglienza e del lavoro può aiutare l’inserimento sociale anche attraverso la

residenza e questo rimette in moto anche il sistema immobiliare».

 

Sin qui il Comunicato ufficiale  della Società . Ma « dall’anno prossimo il rapporto “European Outlook” sarà diverso» ha annunciato in apertura della presentazione  Mario Breglia. «Ormai i numeri delle compravendite e dei prezzi non sono più sufficienti per spiegare l’andamento dei mercati che sono sempre più complessi. Il mattone di oggi non è più solo vendere e comprare, e gli aspetti quantitativi non bastano più. Anzi, servono sempre di più analisi qualitative in grado di spiegare gli enormi cambiamenti strutturali che stiamo affrontando».

 

Qualche  annotazione, ora.

 

Paola Gianasso, responsabile in Scenari Immobiliari per i mercati esteri  ha precisato che «rispetto alla nostra analisi dello scorso giugno la situazione non è cambiata di molto: sembra sempre ci sia una ripartenza in grande stile, ma poi succede qualcosa -come la crisi greca, o quella  finanziaria della  Cina- che lascia lo scenario ancora incerto sebbene in una “tendenza di ripresa” che vede i mercati immobiliari di molti Paesi performare addirittura meglio del PIL, grazie al sostegno degli investimenti immobiliari che, in genere, hanno uno spread di 300-400 punti rispetto ai semplici titoli di stato e mantengono quindi una buona attrattività».

 

Scenari Immobiliari prevede dunque un miglioramento netto nell’area Euro per il 2016, anche se i prezzi rimarranno ancora stagnanti, se non in calo in alcuni casi. Per fortuna sono le attività nel commercial real estate a dare un buon segnale di crescita in quasi tutti i Paesi europei.

 

In Italia si verifica sempre una forte dicotomia tra i mercati delle grandi città che sono più dinamiche, e le città di seconda fascia dove gli investitori incominciano ad affacciarsi solamente adesso e ancora con una certa difficoltà. È un mercato, insomma, che è trainato fondamentalmente dalle operazioni effettuate dagli investitori -sempre più esteri- piuttosto che dalle famiglie, come avveniva invece in passato. Le compravendite immobiliari sono passate dal 2004/5 a oggi da circa 850 mila annue alle attuali 500 mila. Quasi un dimezzamento che è l’effetto della pesante “dicotomia fiscale” operata dai recenti Governi: agevolazioni fiscali per le Società immobiliari di investimento , e appesantimento fiscale per le famiglie con sempre maggiori costi legati alla proprietà degli immobili. Il risultato -in Italia- è un mercato sempre meno liquido e sempre più “viscoso”.

 

«La fiscalità immobiliare è ormai a livelli molto alti, non solo in Italia ma in generale in Europa, e la tendenza è per un ulteriore aumento, perchè la tassazione della proprietà immobiliare rimane una delle poche aree di manovra dei Paesi in difficoltà sul versante migranti e occupazione» ha affermato Mario Breglia, secondo il quale in futuro «il mercato residenziale sarà sempre più marginale rispetto ad altri comparti, perchè le famiglie ormai non vedono più nella casa un bene rifugio dove investire i propri soldi, ma comprano solo per necessità e uso diretto».

 

«Anche per quanto riguarda il settore delle locazioni» ha osservato il Presidente di Scenari Immobiliari «viviamo una situazione paradossale, con una enorme domanda di locazione abitativa che non riesce a essere soddisfatta. Di fatto le nostre città rischiano di andare incontro a un impoverimento abitativo, con molti giovani che se ne vanno o decidono/accettano di fare i pendolari. Servirebbe dunque facilitare velocemente la locazione di immobili a prezzi calmierati, ma attualmente questo tema è completamente assente dal nostro dibattito politico».

 

In sintesi, però, il mercato  appare  “ più sano” e sempre  più attento ai  fondamentali. E se i numeri del “fatturato”  si  sono ridotti, sono in vistosa crescita  quelli dell’ occupazione nel settore, attraverso  professionalità sempre più  specializzate. Un ossimoro?

 

Ne sapremo di più alla prossima edizione del “Forum “ di Scenari Immobiliari, che andrà in scena per il 23° anno  a Santa Margherita Ligure, il 18 e 19 settembre.

 

 

(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

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