Il Forum di Scenari Immobiliari , gli highlight della seconda giornata: prudenza positiva

di Francesco Tedesco (*)

Per il momento , come ha notato anche il Prof. Mario Deaglio nella sua tradizionale e vivacissima relazione di apertura della seconda giornata  Santa Margherita, «il settore immobiliare rimane un “buco nero”: un mercato che in Italia non riparte a causa del peso burocratico e amministrativo, quando invece siamo assistendo a grandissime trasformazioni che cambieranno la vita di milioni di persone». Prime fra tutte la «distruzione creativa promossa da Internet, artefice della quarta rivoluzione industriale», ma anche la rivoluzione democratica che sta avvenendo silenziosamente nel settore energetico, con la fonte solare che passerà dall’attuale 2% al 26% entro il 2040 a livello mondiale «grazie alla diffusione del fotovoltaico e delle batterie, sia in ambito domestico che… su quattro ruote, visto che in futuro si punterà sempre di più sulle auto elettriche. E il tema dell’integrazione tra auto elettriche e “smart cities” è sicuramente interessante perchè rappresenta un’enorme opportunità per ripensare le nostre città pensando al futuro».

Intanto però, mentre l’Europa sta ripartendo con circa 72 miliardi di euro di investimenti nel 2014 (e 36 miliardi nel primo semestre 2015, ndr) che si stanno riversando sui mercati di Francia, Germania e Regno Unito in arrivo soprattutto da USA e dall’Asia, l’Italia resta ancora abbastanza  “al palo”,  con un mercato degli investimenti immobiliari  pari ad appena 5 miliardi.

«Qualcosa si muove» ha confermato  comunque Alberto Agazzi, Managing Director di Generali Real Estate SGR «e alcuni capitali arrivano anche qui da noi, ma non perchè l’Italia sia particolarmente attrattiva. Entrare sul nostro mercato è difficile, manca prodotto buono, lo stock è vecchio e siamo lenti nelle autorizzazioni per facilitare la trasformazione dell’esistente».

«Rimarremo dunque un mercato marginale a livello europeo o riusciremo a fare il salto di qualità?» si è chiesto Alessandro Mazzanti, CEO di CBRE Italia. «Le vendite pubbliche dal 2003 ad oggi hanno rappresentato circa 6 miliardi di euro ed è un valore troppo basso. Ci deve essere un maggiore contributo da parte del settore pubblico che ha un potenziale enorme con oltre 55mila proprietà sul territorio. Questa è una delle basi per far crescere il mercato: l’Italia ha le potenzialità per triplicare il mercato degli investimenti e passare da 5 a 15 miliardi di euro».

Lo stesso entusiasmo, se non addirittura di più, ha dimostrato Roberto Busso, AD di Gabetti Property Solutions, in un intervento che si potrebbe quasi definire “pirotecnico”,  e con buona pace degli amministratori di condominio.

«Nel residenziale ci vogliono nuovi strumenti legislativi, altrimenti non si cresce. È vero, stiamo assistendo a un segnale di ripresa, ma i valori sono bassissimi, non torneremo più alle transazioni di un tempo e siamo consapevoli che il 50% dell’intermediato oggi non passa  attraverso le agenzie. Cresce invece il mercato della manutenzione e dei servizi immobiliari, ed è proprio questa l’area di business su cui stiamo puntando con la nostra rete di circa 900 agenzie in franchising». L’idea, ha spiegato Busso, è quella di integrare anche i servizi solitamente forniti dagli  amministratori immobiliari e dagli assicuratori, oltre a promuovere interventi di valorizzazione ed efficientamento degli appartamenti. «Oltre alle solite 4P che gli amici del marketing ben ci insegnano -product, price, place e promotion- oggi ce ne sono altre due di cui dobbiamo tener conto:  P come la “Passione” da mettere nel nostro lavoro ,  questa a me non manca certo, e  la P di  “Pedalare”! Dobbiamo pedalare per andare a prenderci quello che ci meritiamo».

Anche Manfredi Catella, giunto a Santa Margherita sabato mattina dopo aver lanciato il giorno precedente ( in conferenza  stampa  a Milano, ndr)  la notizia dell’uscita del Gruppo Hines da Hines Italia SGR, ha dimostrato un solido ottimismo per il futuro confermando l’intenzione di voler rimanere in Italia: «Vediamo delle nuove opportunità che si aprono, sia per un fattore culturale che di mercato. Abbiamo ragionato a lungo in questi mesi se l’Italia è il posto giusto dove stare, e se esistono delle opportunità da cogliere. È vero, l’Italia fa fatica ad agganciare gli enormi flussi di capitali che ci sono in Europa, ma abbiamo una forza straordinaria nel nostro patrimonio, negli asset che possiamo proporre. Abbiamo quindi ragionato su che tipo di asset  e che tipo di investitori ci sono oggi sul mercato» ha continuato l’AD della “ nuova” COIMA SGR, con una sicurezza pacata ed elegante. «Oggi sul mercato l’investitore italiano non c’è più. Ci sono invece molti investitori esteri che tuttavia fanno fatica ad entrare per diverse ragioni, tra cui anche quella che spesso questi ricercano asset con valore superiore ai 100 milioni di euro che in Italia non sono molto presenti,  vista la natura parcellizzata del nostro patrimonio. Ci sono quindi delle inefficienze, molto interessanti dal nostro punto di vista perchè laddove esistono inefficienze ci sono sempre delle opportunità da cogliere per investitori “best-class”, come noi intendiamo continuare a essere».

Prudentemente positivo anche l’intervento di Joachim Sandberg, AD di Cushman & Wakefield, che ha confermato di aspettarsi «un trend sicuramente positivo per il 2016 anche se ancora volatile con una domanda che eccede l’offerta e gli investitori che piano piano incominceranno a prendere maggiori rischi. Il problema del mercato italiano» ha ribadito Sandberg «è che oggi gli operatori non sono in grado di realizzare il prodotto che interessa agli investitori. Siamo nella situazione paradossale che un Paese come l’Italia conta per il 3-4% sul totale degli investimenti in Europa, mentre una  “piccola  Nazione ” come la Svezia -che ha meno di otto milioni di abitanti- ha un mercato doppio,  che vale il 7-8%».

 

(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

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