Gli “ argomenti caldi “ dell’ immobiliare alberghiero all’ evento “TOURISM INVESTMENT” a Bergamo, nell’ ambito della Fiera “NF”

di Francesco Tedesco (*)

Buonissima affluenza di pubblico per la seconda edizione di “TOURISM INVESTMENT”, l’unico multievento convegnistico ed espositivo in Italia dedicato agli investimenti immobiliari nel turismo ,che si è svolto lo scorso 25 settembre nell’ ambito della Fiera “NF” di Bergamo; e che ha beneficiato della visita del Ministro dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo, Dario Franceschini, il quale ha portato un breve ma apprezzatissimo saluto agli organizzatori dei lavori.
Particolarmente felice di questa “attenzione” si è detto Giorgio Bianchi, AD di R&DHospitality e tra i promotori dell’iniziativa “TOURISM INVESTMENT”: « E’ davvero un onore che il Ministro ci abbia omaggiato del suo saluto, occorre infatti parlare e far parlare molto di più del settore alberghiero italiano che vive oggi tre sfide fondamentali per il suo futuro: investire, valorizzare e innovare sono i tre grandi temi su cui si gioca il rilancio del settore. Oggi viviamo un momento di particolare fermento» ha continuato Bianchi «con l’ingresso di nuovi investitori stranieri sul nostro mercato. Abbiamo dunque la possibilità di coltivare nuove sinergie con questi investitori per i quali l’Italia deve tornare a rappresentare una buona opportunità».
Sì perchè in realtà -gli operatori ne sono convinti- il potenziale turistico del Paese rimane ancora inespresso.
«L’Italia potrebbe essere leader in questo settore ma non riesce a esprimere al meglio le proprie potenzialità» ha commentato Ottorino Bettineschi, Presidente ANCE e Vicepresidente della Camera di Commercio di Bergamo. «Occorre una politica nazionale di rilancio per essere più attrattivi. In particolare» ha continuato Bettineschi «dobbiamo dare la priorità alla cura dei nostri territori che sempre più spesso, purtroppo, “cadono a pezzi”. Ci aspettiamo che vengano sbloccate a livello nazionale le risorse per la protezione e la manutenzione del territorio; poi occorrerebbe potenziare i collegamenti e le reti turistiche. Il settore deve privilegiare la ristrutturazione e la rigenerazione: basta con il nuovo, abbiamo un’infinità di asset da valorizzare, non bisogna svenderli».
Convinto delle enormi potenzialità inespresse dal settore anche Giorgio Palmucci, Presidente di AICA (Associazione Italiana Confindustria Alberghi). L’Italia è al quinto posto nel mondo nel turismo, alle spalle di Francia, USA, Spagna e Cina, con un fatturato di 160 miliardi di euro e circa due milioni di lavoratori diretti, senza contare l’indotto generato nell’edilizia.
«Il settore è interessato da fortissime trasformazioni in atto. Da una parte il crollo verticale degli alberghi a una e due stelle, che subiscono la competizione di nuove offerte alternative, e dall’altra la crescita sostenuta degli alberghi di quattro e cinque stelle, che hanno visto un +45% negli ultimi due anni in quanto a offerta di camere disponibili» ha ricordato Palmucci. «Dobbiamo copiare i nostri cugini Spagnoli, l’Italia può tornare a occupare il terzo posto nel mondo, ma occorre conformarci agli standard internazionali di settore e fare un ulteriore sforzo nella formazione, così da accogliere i nuovi flussi di visitatori dalla Cina e dall’India che desiderano venire a scoprire il mito del “made in Italy”. Il Governo deve agire subito per facilitare l’ingresso di questi nuovi flussi di turisti».
Un’idea di come avvicinarsi alla Spagna è arrivata anche da Stefano Mantella, Direttore centrale strategie dell’Agenzia del Demanio, secondo il quale «occorre una maggiore collaborazione tra pubblico e privato per valorizzare e rilanciare l’incredibile patrimonio che l’Italia ha a disposizione». L’Agenzia del Demanio è infatti impegnata attualmente nel progetto con cui pianificare operazioni di cessione o concessione per 50 anni di circa 200 asset immobiliari di grande pregio per il settore turistico, tra cui anche i gli ormai famosi “undici fari” da riportare “a nuova vita”, oltre a edifici storici nel centro delle città italiane. «Certamente non pensiamo di abbattere il nostro debito pubblico con queste operazioni» ha commentato Mantella. «Tuttavia recuperare il nostro patrimonio è il primo passo per creare ricchezza e cultura nei nostri territori. È questa la vera via per sostenere l’economia locale e uscire dalla crisi».
Largo quindi alla “positività”, ma senza abbandonarsi a facili euforie: precauzione prima di tutto. A ricordarlo è stato il Presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, che oltre al cappello di “guru” per una volta ha voluto vestire anche i panni del “gufo”.
«E’ vero la nostra offerta alberghiera oggi è di maggiore qualità e con sempre più numerosi hotel a quattro e cinque stelle; tuttavia l’Italia continuerà a perdere posizioni nel mondo» ha ammonito Breglia: «I flussi vanno sempre più concentrandosi su poche mete (Roma, Venezia, Firenze e Milano), mentre crollano i prezzi delle camere e il valore degli immobili nelle città minori di seconda fascia. Inoltre l’informatica sta trasformando il settore in maniera drammatica: tra vent’anni non esisteranno più gli alberghi di fascia bassa, che viene “cannibalizzata” da Internet e dal fenomeno della “ disruptive innovation” ( camere in affitto, etc ».
Completamente opposto il parere di Marco Malacrida, a capo di STR Global in Italia (società leader in hotel performance benchmarking e ricerche di settore, ndr) secondo cui «AirBNB e altri simili strutture non devono spaventare i leader dell’industria alberghiera: l’offerta turistica è molto differenziata, con migliaia di tipologie diverse di turismo, e c’è dunque spazio per tutti. La vera sfida, semmai» ha continuato Malacrida «sta nel saper ascoltare il proprio cliente: solo chi saprà recepire le nuove richieste dei clienti sopravviverà e verrà premiato. Godiamoci quindi questo buon momento di ripresa, con Milano che grazie a EXPO è la seconda città in Europa per aumento dei flussi (+7,4% nei primi otto mesi del 2015) alle spalle della sola Praga, mentre Parigi ha perso un 3,2% nello stesso periodo. Certamente» ha concluso il manager «se vogliamo davvero decollare e ritornare sul podio dei primi tre Paesi al mondo il Governo dovrà aumentare il numero di visti in ingresso e risolvere la cronica mancanza di collegamenti» con particolare attenzione agli aeroporti di seconda fascia.
Anche Alan Mantin, Senior Development Director Southern Europe di Hilton Worldwide, ha convenuto che «con circa un miliardo di viaggiatori nel mondo, in aumento a 1,8 miliardi nel 2030, oggi c’è spazio per tutti e in particolare per chi saprà puntare sul prodotto con investimenti efficaci e innovativi».
Tra le voci più “caute” del Panel,quella di Gianfranco Castagnetti, Presidente di Best Western Italia: «Ci aspettiamo che una fetta di mercato verrà spazzata via dalle nuove dinamiche in atto. Occorre riposizionarsi e anche Best Western sta spostando sempre più in alto la propria offerta con i nuovi brand “PLUS” e “PREMIUM”. Oggi per essere un albergatore di successo bisogna eccellere in tutto» ha osservato Castagnetti. «Farlo da soli è molto difficile, ma fare gruppo all’interno di una cooperativa di albergatori come ad esempio Best Western è sicuramente utile per riuscire a sopravvivere».

Momento difficile, insomma, ma anche ricco di opportunità. Come quelle indicate da Angelo Cartelli di EDEN Viaggi (il gruppo è un’eccellenza tra i “tour operator” a livello nazionale, ndr). «L’Italia è un Paese dove esiste ancora poca specializzazione» ha spiegato Cartelli. «Siamo un mercato molto parcellizzato con un’offerta spesso polverizzata che rende difficile l’ingresso ai grandi operatori turistici che hanno grandi quantità di persone da “muovere” ( EDEN Viaggi “ muove” circa 500 mila clienti all’ anno, ndr). L’Italia ha ancora una forte immagine all’estero, legata al proprio “made in Italy”, tuttavia manca poi un piano industriale che guidi il settore. «Esistono quindi delle ottime opportunità da cogliere nel mercato dell’incoming ed è proprio quello su cui sta puntando EDEN Viaggi in un’ottica di differenziazione del nostro business».
Esperienze di successo del resto non mancano, come ad esempio quella di cui ha parlato Palmiro Noschese, Managing Director Italia del Gruppo Meliá Hotels International, gruppo che ha 360 hotel in 40 Paesi e che ha recentemente aperto a Milano il nuovo albergo “ME Milan il Duca” in piazza della Repubblica, una vera e propria “new destination”, con una splendida terrazza aperta a tutti con vista sulla città. «Nel giro di pochi anni siamo cresciuti molto in Italia e con il ME Milan abbiamo creato 150 nuovi posti di lavoro. Intendiamo espanderci ancora su Milano e siamo impegnati insieme a UNIPOL nella riqualificazione della nota “Torre Galfa”,a fianco alla Stazione Centrale. La torre ospiterà 140 camere di lusso, 72 appartamenti e -ai piani alti- un ristorante panoramico. È questo il tipo di innovazione che abbiamo in mente: no a nuove cattedrali nel deserto, ma recupero dell’esistente per ridare vita a pezzi importanti delle nostre città. E l’esperienza di Milano ci dà ottimismo».
A TOURISM INVESTMENT hanno partecipato anche alcuni importanti esponenti del mondo bancario e delle SGR (UBI, MedioCredito Italiano, Unicredit, Serenissima SGR, Fonciere LFPI, BB Consulting) che hanno stressato la necessità di avere flussi di cassa stabili e credibili per favorire il finanziamento di nuovi progetti, e hanno confermato un generale trend di crescita di nuovi investimenti e nuovi finanziamenti erogati al settore, anche se in Italia «continua a esserci troppa distanza di prezzo tra domanda e offerta» come ha puntualizzato Stefano Keller di Fonciere LFPI. «I prezzi ancora alti non permettono di avere buone redditività che oggi sono ancora basse, attorno al 4%. Ecco perchè il nostro Gruppo non fa operazioni di investimento in alberghi in Italia: il Paese è ancora troppo caro, meglio investire in altre città europee, dove con gli stessi soldi di alberghi ne acquisti dieci. Non tutti possono permettersi di fare operazioni come ad esempio l’acquisto dell’Hotel Gallia a Milano o dell’ Excelsior a Roma da parte del Qatar….».
Ma in Europa, LFPI di alberghi ne ha una settantina. Dunque mai dire mai.

(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista

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