Si giunga al più presto a una maggiore trasparenza sui dati relativi ai mutui

 

di Luca Dondi,  Direttore Generale di Nomisma.

 

A distanza di pochi giorni due fonti autorevoli hanno diffuso dati relativi alla dinamica del settore immobiliare che meritano una riflessione. La scorsa settimana è stata la volta dell’Agenzia delle Entrate che nell’abituale Osservatorio del mercato immobiliare ha evidenziato, rispetto al primo semestre del 2014, una crescita del mercato residenziale ancora piuttosto stentata. Se nel corso del primo semestre dello scorso anno le compravendite in Italia erano risultate 206.093, quest’anno nello stesso periodo ci si è attestati a 211.968, con un incremento del 2,85%. Si tratta di una dinamica coerente con un percorso di uscita dalla crisi graduale e non privo di ostacoli, che dovrebbe consentire nelle previsioni di Nomisma di recuperare quota 500.000 transazioni non prima del prossimo anno.

E’ invece di poche ore fa la comunicazione dell’ABI che attesta, a dire il vero non per la prima volta nel corso dell’anno, un autentico boom di mutui erogati. Nei primi otto  mesi dell’anno le nuove erogazioni di mutui per l’acquisto di immobili hanno fatto segnare un incremento dell’86,1% rispetto al medesimo arco temporale dello scorso anno. L’ammontare delle erogazioni di nuovi mutui è, infatti, passato dai 15,543 miliardi del 2014 ai 28,920 miliardi di euro di quest’anno. Si tratta di un aumento eclatante che parrebbe solo in parte ascrivibile all’impennata delle surroghe, la cui incidenza l’ABI stima abbia raggiunto circa il 29%.

Tenendo conto della modificata incidenza della componente di surroga e sostituzione si può stimare, secondo i dati diffusi dall’ABI, che il settore residenziale abbia beneficiato nel primo semestre del 2015 di risorse aggiuntive destinate a transazioni per oltre 5 miliardi di euro rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Un ammontare decisamente spropositato se paragonato al tutto sommato modesto incremento delle transazioni registrato dall’Agenzia dell’Entrate.

Non essendo possibile ipotizzare un incremento dell’erogato medio per mutuo, in quanto la dinamica in atto è addirittura opposta in coerenza con la flessione dei valori immobiliari e con l‘atteggiamento improntato alla prudenza adottato dalle Banche, l’unico elemento in grado di conciliare dinamiche altrimenti incompatibili potrebbe essere rappresentato dal radicale cambiamento della composizione delle compravendite a favore della componente sostenuta da mutuo. Se non vi sono dubbi che la dinamica appaia coerente con la fragilità reddituale di una parte significativa della domanda che si affaccia sul mercato immobiliare, l’entità della variazione che potrebbe tenere insieme le diverse grandezze citate appare scarsamente verosimile. L’incidenza delle transazioni sostenute da mutuo dovrebbe infatti essere aumentata di quasi 20 punti, passando da poco più del 40% ad oltre il 60%, con tutte le conseguenze a livello di composizione tipologica e territoriale del compravenduto che un simile cambiamento dovrebbe aver comportato. In ultima analisi, una simile trasformazione appare davvero poco credibile.

Non potendo al momento indicare con certezza le fonti di un sotto o sovra dimensionamento delle dinamiche, l’unico auspicio che ha senso formulare è che si giunga presto a un livello di trasparenza maggiore, che non solo semplifichi la vita a chi si trova a dover analizzare i dati ma contribuisca a rendere il mercato e, di conseguenza il Paese, finalmente più credibile.

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