Il residenziale protagonista a Urbanpromo, con Mario Breglia e SIDIEF

di Francesco Tedesco (*)

 

Nel corso della dodicesima edizione di URBANPROMO, manifestazione che quest’anno per la prima volta si è tenuta a Milano, si è parlato anche di locazione residenziale, un tema solitamente poco dibattuto ma di crescente interesse per gli investitori del Real Estate che guardano a questo comparto con rinnovata attenzione, almeno stando a quanto è emerso al convegno “INVESTIRE SULLA CASA: COSA PUO’ CAMBIARE PER LE IMPRESE, LE FAMIGLIE E LA TRASFORMAZIONE URBANA”, organizzato da SIDIEF (**).

URBANPROMO è stato gestito in maniera davvero impeccabile e ha occupato gli eleganti spazi della Triennale di Milano per quattro intere giornate di intensi incontri, convegni e workshop, tutti incentrati attorno al grande filo conduttore della “rigenerazione urbana”, il vero tema guida della manifestazione, affrontato in tutte le sue più molteplici sfaccettature: dalla valorizzazione del patrimonio pubblico al social housing, dalla rivoluzione tecnologica sostenibile fino al fiorire -appunto- di nuove e interessanti dinamiche locative.

 

«Il tema della locazione per il Governo italiano è ancora assolutamente marginale: si cerca di dare un po’ di cassa alle famiglie con politiche che vanno verso una piccola riduzione delle tasse, ma manca purtroppo una vera politica di rilancio degli investimenti nel settore della locazione» ha detto Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari, in apertura dei lavori.

«Se da un lato riscontriamo una crescita della domanda di abitazioni in locazione a causa di diversi fattori come la difficoltà delle famiglie ad acquistare immobili in proprietà, dall’altro constatiamo che l’avvicinamento degli investitori al settore residenziale rimane difficile a causa del permanere di una serie di fattori disincentivanti, tra cui il regime fiscale penalizzante e una serie di norme sempre più obsolete. Il nostro sistema è troppo rigido e c’è bisogno di un ripensamento».

Un ripensamento reso ancora più stringente dal nascere di nuove esigenze locative che richiedono sempre più flessibilità per i contratti di locazione. «La vita flessibile delle giovani coppie e dei giovani lavoratori in genere, oltre alla recente “esplosione” di fenomeni di affitto temporanei sull’onda di AIRBnB richiedono un ripensamento urgente dei tradizionali contratti 4+4anni» ha concluso Breglia lasciando la parola a Carola Giuseppetti, Direttore Generale di SIDIEF.

La Società, con circa nove mila appartamenti da gestire in locazione, è il primo operatore immobiliare in Italia che opera sul mercato della locazione appunto. «Il  nostro è un settore dove c’è moltissimo da fare e dove si potrebbe avere una crescita importante, basti pensare che nel giro di soli due anni SIDIEF ha aumentato l’organico fino a 130 persone. Il nostro compito non è tanto gestire il patrimonio, ma più che altro gestire gli inquilini» ha spiegato Carola Giuseppetti. «L’imposizione fiscale è tuttavia pesantissima: SIDIEF paga il 55% circa di imposte sui ricavi totali generati. Questo rende la nostra una attività a basso reddito. Dobbiamo capire cosa si può fare per cambiare questa situazione e rendere questo settore più appetibile per gli investitori privati che hanno voglia di entrare in questo business».

 

«Il lavoro svolto da SIDIEF in questi ultimi anni è stato davvero importante, così come il ruolo istituzionale che la Società si è data per promuovere a livello nazionale il dibattito sul tema della locazione» ha riconosciuto Fabio Carlozzo, AD di InvestiRE Sgr, società che gestisce attualmente un patrimonio di oltre 7 miliardi di euro distribuito su 34 fondi immobiliari di diversa tipologia. Circa il 20% di questo patrimonio è rappresentato da appartamenti in locazione -oggi poco più di 6.000- di cui circa 3.600 in Social Housing.

«Il mondo cambia in continuazione e bisogna essere pronti a cambiare insieme al mondo» ha affermato Carlozzo, «non bisognerebbe più parlare di case, ma di servizio abitativo: che la casa sia di proprietà o meno, ormai non è più così rilevante».

«Nei prossimi anni il Social Housing porterà in Italia investimenti per circa tre miliardi di euro e noi di InvestiRE Sgr siamo orgogliosi di essere il primo operatore in Social Housing in Italia. L’esperienza del Social Housing ha dimostrato di funzionare e poter dare agli investitori privati il modo di operare all’interno del problema abitativo e locativo. Tuttavia» ha continuato Carlozzo «la creazione di un mercato sull’investimento nella locazione residenziale è fondamentale per l’uscita dal Social Housing perchè il “patto di futura vendita” funziona, ma solo nelle grandi città, dove c’è effettivamente una richiesta di acquisto. Nei piccoli centri e in provincia, invece, questa richiesta non si presenta, esiste solo un’esigenza di locazione di edifici dotati di servizi comuni per il “condominio”, di spazi in co-working e di aree comuni per i bambini: tutte cose che piacciono e che fanno del Social Housing un’esperienza vincente».

«Tuttavia, se pensiamo che in Germania la prima società tedesca che si occupa di locazione ha oggi in gestione circa 400 mila appartamenti, realizziamo subito che questo mercato in Italia è ancora ridottissimo: servono nuove regole e una semplificazione normativa per una rinnovata visione abitativa in grado di rigenerare le nostre città. Prima di tutto» ha concluso Carlozzo. «Servirebbe che il Governo imponesse degli obiettivi strategici per promuovere gli investimenti in questo settore portandoci verso il modello tedesco».

«La questione è ancora più urgente» ha incalzato l’Avvocato Riccardo Delli Santi, a capo dell’omonimo Studio, se pensiamo che non è possibile promuovere un vero rinnovamento urbano se non possiamo demolire i vecchi e fatiscenti fabbricati che sono oggi locati e abitati: c’è un grossissimo problema da affrontare e purtroppo in questo Paese il tema della locazione è ancora sottovalutato e non capito fin dai tempi dello smembramento degli asset immobiliari delle grandi compagnie assicurative, che è stato un atto “criminale” per la riqualificazione delle nostre città in quanto si è proceduto alla “condominializzazione” di asset obsoleti che dovevano invece essere demoliti per un ripensamento complessivo delle aree».

«Oggi» ha continuato Delli Santi «dobbiamo avere il coraggio di de-mo-li-re tutto quel patrimonio edilizio che non merita di essere valorizzato. Il mercato della residenza è enorme, ma avere intere aree delle nostre città obsolete e condominializzate blocca il processo di rinnovamento e rende questo mercato ingessato».

Oltre a queste problematiche, esiste anche tutta una serie di svantaggi fiscali che tengono ben lontani gli investitori dall’idea di iniziare un’attività di gestione di immobili a destinazione residenziale in Italia. L’ingrato compito di ricordare questi svantaggi è stato assolto sapientemente dall’Avvocato Francesco Mantegazza, dello Studio Pirola Pennuto Zei & Associati.

«Le norme sono oggi di carattere quasi punitivo» ha sintetizzato Mantegazza. «In passato infatti nell legislatore aveva prevalso la paura e la precauzione verso una pratica che era malvista per le società private. Molte regole (come ad esempio l’imposta di registro al 9% sul prezzo di acquisto dell’immobile anziché sul valore della rendita catastale come per le persone “normali”, ndr) andrebbero quindi riviste per facilitare l’investimento da parte di società, fondi immobiliari e altri investitori in questo settore. L’Agenzia delle Entrate è ben consapevole di questi vincoli obsoleti, e la nostra sensazione è che le riforme non si facciano non tanto per questioni di “minor gettito” erariale, ma per una precauzione di “sistema” più generale».

L’auspicio dell’incontro è stato dunque che si riesca a superare questi vincoli per salvaguardare l’attrattività per gli investitori di un comparto immobiliare fondamentale, e al contempo garantire le legittime richieste di trasparenza che arrivano dall’Agenzia delle Entrate. Insomma, prima di arrivare a una nuova stagione di rifioritura delle città italiane, sembra proprio si dovrà ancora una volta passare da una dura battaglia di rigenerazione normativa e riqualificazione fiscale. È questa forse la trasformazione più difficile.

 

(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista

 

(**) SIDIEF è una società immobiliare soggetta a direzione e coordinamento della Banca d’Italia, che nel 2013 le ha conferito un patrimonio di immobili residenziali, commerciale e uffici, per un totale di circa nove mila unità immobiliari. La principale missione di SIDIEF è quella di gestire, tutelare e ottimizzare l’importante patrimonio immobiliare di cui è proprietaria, tenuto conto delle indicazioni dell’Azionista, con un’ottica di lungo termine.

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