Mario Breglia a Urbanpromo : si dia fine al “delirio legale-politico-amministrativo” che tiene alla larga dall’Italia e dai sui tesori qualsiasi investitore, soprattutto se straniero»

di Francesco Tedesco (*)

 

Il palcoscenico di URBANPROMO, manifestazione che quest’anno per la prima volta si è tenuta alla Triennale di  Milano dal 17 al 20 novembre scorsi, è stato scelto da Scenari Immobiliari come occasione ideale per fare il punto su un tema di grande importanza quale la valorizzazione degli immobili pubblici. A breve avrà inizio infatti una delle più importanti operazioni di valorizzazione mai compiute in Italia, ossia la riconversione urbana delle aree ferroviarie dismesse da FS a Milano (operazione che vede coinvolta anche proprio la società di Mario Breglia, ndr), e Scenari ha dunque voluto condividere alcune riflessioni attraverso il convegno “COME VALORIZZARE I “TESORI” DELLA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE”.

Il nostro Paese vive una situazione particolare rispetto agli altri Paesi europei, in quanto in Italia si assiste a una “capitalizzazione” del patrimonio privato inferiore rispetto alla media europea, al contrario del patrimonio pubblico che è invece tra i maggiori in assoluto: senza contare gli asset del demanio militare, delle ferrovie e i beni storici, Scenari stima che il patrimonio pubblico italiano sia pari a circa 220 miliardi di euro. Di questi la maggior parte è in capo allo Stato (70 miliardi), alle ASL e altre strutture sanitarie pubbliche (50 miliardi), e alle università pubbliche (34 miliardi).

«Molti immobili sono già stati ceduti a CDP e INVIMIT, che si stanno occupando della loro valorizzazione e successiva cessione sul mercato» ha osservato Mario Breglia «eppure le vendite di questo enorme patrimonio saranno pari a circa un paio di miliardi al massimo». Appena due miliardi su un totale di 220 miliardi, una goccia nel mare assolutamente marginale.

«Certamente il percorso di riconversione dei “tesori” della pubblica amministrazione è tortuoso e difficile perchè si tratta di beni fragili e delicati, spesso sotto vincolo storico o architettonico» ha notato Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari. «Trasformarli richiede spesso un aggravio pesante sia in termini di tempistiche che di costi economici da sostenere per interventi di recupero e restauro assai più costosi del solito. Molto spesso» ha continuato Zirnstein «i numeri della valorizzazione semplicemente non ci sono. E l’investitore, sempre alla ricerca di sicurezza sulle previsioni dei ritorni di cassa ipotizzati, decide di non investire».

In questi casi, ha proposto la DG di Scenari, l’unica soluzione è che lo Stato, anziché continuare a spendere cifre esorbitanti per  banali e semplici interventi di manutenzione ordinaria, decida di farsi carico in prima persona degli interventi necessari per dare valore a  tesori che altrimenti andrebbero incontro a un degrado insanabile.

Secondo Vanessa Boato, Avvocato esperta in Diritto Amministrativo e Urbanistica presso lo Studio legale K&L Gates, le criticità  tradizionalmente più insuperabili e delicate da gestire durante il processo di valorizzazione di un bene pubblico sono il vincolo storico, la carenza documentale e la necessità di cambiare la destinazione d’uso.

«Contro il vincolo storico si può fare davvero poco» ha ammesso Boato «in quanto come forma di tutela preventiva non è ammessa la vendita del bene, ma solo una concessione all’utilizzo del bene stesso ».

Al contrario la carenza documentale non è più un ostacolo insuperabile. «Nel tentativo di semplificare la cessione degli immobili pubblici, lo Stato ammette infatti la possibilità di operare in deroga alle norme convenzionali e di non dover presentare tutta una serie di documentazione tecnica e allegati». Questo, spesso, è visto dagli investitori come un problema perchè si ha la paura di ritrovarsi tra le mani un immobile irregolare con vizi di conformità. «Non tutti sanno, tuttavia, che per questi beni il Governo ha recentemente dato la possibilità di presentare una domanda di sanatoria per regolarizzare tutti i “buchi documentali” e le irregolarità degli immobili. Basta presentare la domanda entro un anno dall’acquisto del bene» ha spiegato Boato. «Si tratta di una incredibile possibilità di acquisire un bene valorizzato e regolarizzato da poter poi rivendere».

«Anche per la destinazione d’uso di questi immobili di pregio bisogna sapere che, sostenendo un extra costo, è ora possibile richiedere il cambio di destinazione attraverso una semplice “determina dirigenziale”, ma esclusivamente se viene meno la funzione pubblica del bene acquisito» come, ad esempio, nel caso di una caserma non più utilizzata, o un palazzo a uffici dove non sono più svolte attività della Pubblica Amministrazione.

«Per ogni criticità esiste quindi la possibilità di venirne a capo  utilizzando strumenti semplici e convenzionali» ha confermato la legale di K&L Gates.

Ultimo punto davvero insormontabile e potenzialmente in grado di spegnere sul nascere qualsiasi processo di valorizzazione o riqualificazione delle nostre città rimane il tema delicatissimo del “contributo straordinario” da versare alla PA prima di iniziare qualsiasi intervento: il valore dell’extra-onere da sostenere può infatti arrivare anche fino al 66% della differenza tra il valore attuale del bene non utilizzato e il valore finale del bene valorizzato.

«Questa asticella è troppo elevata, se non insostenibile, e rischia di bloccare qualsiasi processo di valorizzazione» ha commentato Mario Breglia «perchè porta spesso all’aprirsi di un tavolo di contrattazione con la PA che fa dilatare i tempi in maniera spropositata».

«Pensiamo solo al processo di trasformazione delle aree FS a Milano, che è iniziato 20 anni fa e che ci immaginiamo andrà a concludersi non prima del 2030, quando si inizieranno a vendere le case realizzate. Si tratta di trentacinque anni di delirio legale-politico-amministrativo che tiene ben alla larga dall’Italia e dai sui tesori qualsiasi investitore straniero».

 

(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista

 

 

 

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