Centri commerciali , nodi e soluzioni nel primo “ Legal Forum “ del CNCC a Milano

di Francesco Tedesco (*)

Si è svolto lo scorso mercoledì 9 marzo il primo “Legal Forum” organizzato dal Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali (CNCC) per dibattere sui più importanti temi riguardanti i “Recenti Sviluppi nelle Tematiche Legali per i Centri Commerciali”. L’evento ha visto la partecipazione in massa dei soci del CNCC e anche di molti avvocati che supportano gli operatori, ospitati nelle sale dell’Unione Confcommercio, a Milano.

Il CNCC ha infatti da poco istituito una proprio “Commissione Consultiva Legale” composta da una trentina di avvocati con lo scopo di studiare i problemi più critici che interessano il comparto. «L’idea che ci guida» ha precisato il Presidente di CNCC, Massimo Moretti «è quella di iniziare quest’anno a formulare proposte normative a supporto del nostro settore da proporre al mondo politico. Questa attività è per noi una grande novità e pensiamo di iniziare dopo l’estate».

Claudio Cocuzza, dello Studio Legale Cocuzza e Associati nonché Coordinatore della neonata Commissione Consultiva Legale di CNCC, ha ottimamente diretto i lavori della mattinata, nel corso della quale i diversi esperti hanno lanciato dei flash sulle più importanti problematiche: aspetti spesso molto tecnici che -in primis- hanno interessato gli aspetti contrattuali, urbanistici e pubblicistici per quanto riguarda la sempre maggiore presenza nelle aree non propriamente commerciali dei centri commerciali (gallerie e corridoi) dei cosiddetti “Temporary Shops” e dei corner con “Pop Up”. È infatti questa una nuova tendenza che sta sempre più prendendo piede e che permette ai gestori di centri commerciali di generare un’entrata sempre più importante oltre al business tradizionale.

Le nuove tipologie di spazi vendita caratterizzati dalla temporaneità sono tuttavia una materia per la quale non esiste ancora una normativa uniforme a livello nazionale: ecco dunque che ogni Regione fa (o non fa) da sè, con il crearsi di una situazione a macchia di leopardo che crea non poche difficoltà agli operatori, con trattamenti diversi da un Comune all’altro e con norme limitanti la libertà di impresa. «Come CNCC auspichiamo al più presto l’introduzione di una normativa nazionale uniforme» ha fatto sapere Giuseppina Ruberto, Responsabile Ufficio Legale presso Larry Smith Italia.

Grandi difficoltà, inoltre, sussistono in merito alle tipologie di contratto che si possono utilizzare per inserire all’interno dei centri questi “negozi temporanei”. Oggi nella prassi si possono utilizzare contratti di locazione a uso transitorio, contratti di affitto di ramo d’azienda o contratti di appalto di servizi. Ognuno con pro e contro che sono stati abilmente valutati da Giulia Comparini (Studio Legale Cocuzza & Associati) e Thomas Mambrini (Prassicoop).

Nel corso della mattinata si è poi dibattuto dei cambiamenti in arrivo sugli orari di apertura dei Centri Commerciali (relazione di Luigi Croce, Responsabile Real Estate presso lo Studio Legale NCTM). Su questo argomento si rileva che, benchè l’Italia sia il Paese più avanzato sulla liberalizzazione degli orari, non sempre questo ha portato a un aumento del fatturato. Anzi, mentre i costi di aperture prolungate aumentano sicuramente, non è affatto detto che le vendite aumentino: a volte si assiste solamente ad un cambiamento nelle abitudini di acquisto dei consumatori ( orari e giorni).

L’argomento sicuramente più “caldo” dell’intero Forum ha riguardato gli aspetti contrattuali e fiscali relativi ai famosi contratti di “affitto di ramo d’azienda”, quella tipologia contrattuale che ormai da più di dieci anni ha soppiantato i tradizionali contratti di locazione, che sia conduttori che retailer giudicano troppo rigidi e con restrizioni troppo pesanti. Meglio la flessibilità dei contratti di “affitto di ramo d’azienda” .

Oggi, tuttavia, con condizioni di mercato sempre più difficili e con l’arrivo dello shopping on-line che si fa sempre più pressante e toglie quote di mercato ai negozi tradizionali, la stipula dei contratti di “affitto di ramo d’azienda” diventa sempre più complessa e critica, soprattutto per quanto riguarda l’aspetto cruciale dei canoni di affitto degli spazi commerciali. Da una parte i retailer chiedono che i canoni siano abbassati o che comunque si tenga conto dei minori incassi delle vendite on-line, dall’altra i gestori dei centri lamentano la necessità di costi crescenti e investimenti da effettuare per rendere i centri commerciali sempre più attrattivi e coinvolgenti per i clienti, costi che implicherebbero un aumento dei canoni di locazione.

La questione è molto delicata ed è stata dibattuta da Francesco Ruffino (Studio Legale Frau Ruffino Verna), Massimiliano Aveni (Responsabile Legale de Il Gigante) e Franco Bertoli (Studio Legale Bertoli Giovanardi Grimaldi & Partners).

Molto azzeccata e divertente la formula del “confronto armato faccia a faccia” messo in scena tra due esponenti delle diverse parti in causa (Nicola Conti, Direttore Immobiliare e Sviluppo di Mediamarket, per i retailer, e Claudio Ghidotti, Direttore Commerciale di Gallerie Commerciali Italia per i conduttori), che hanno duellato verbalmente proprio sul tema caldo dei canoni di locazione.

«Oggi l’impatto delle vendite on-line e della multicanalità si fa sentire e va a ridurre la marginalità e la profittabilità dei nostri punti vendita» ha esordito Nicola Conti. «I costi di locazione non possono più essere quelli di un tempo, ma devono essere ridotti e articolati in maniera diversa» ha continuato il dirigente,auspicando all’introduzione di nuove regole per calcolare la parte variabile dei canoni di locazione in base al fatturato, ma introducendo un “cap” minimo al ribasso: «se il punto vendita non supera un livello minimo di fatturato occorre introdurre un canone minimo garantito inferiore ai livelli attuali. Questo è l’unico modo per andare avanti senza dover pensare di chiudere quei punti vendita che non reggono il passo dei tempi. Ne abbiamo chiusi sette nel 2015».

Richieste che sembrano legittime (almeno per il comparto dell’hi-tech, che soffre particolarmente la concorrenza di Internet), ma non si capisce ancora se in futuro potranno essere accolte dai conduttori che, invece, sostengono di andare incontro a crescenti costi di gestione per offrire sempre più valori aggiunti, socialità e servizi all’interno dei propri centri commerciali.

Di certo, dai dati presentati non sembra che la riduzione delle vendite lamentata dai retailer sia imputabile all’arrivo delle nuove tecnologie, ma piuttosto dal perdurare del periodo di crisi.

Secondo Elisa Rocchi, Vice Presidente di Canali & C, mentre «a livello europeo il fatturato on-line è al 9% del totale, con punte del 16% in UK, in Italia siamo ad appena il 3,5%». Un dato che sembrerebbe marginale e che non dovrebbe impattare più di tanto sulle vendite. Tuttavia, ricorda la Rocchi, «già oggi il 90% dei consumatori si informa su internet prima di comperare un prodotto. Ecco perchè le nuove “app” e gli spartphones sono la nuova frontiera del commercio».

I fenomeni più importanti, secondo l’esperta, sono lo “sharing”, che sta diventando di uso sempre più quotidiano, la presenza di spazi di “co-working” nei centri commerciali e in alcuni punti vendita per creare socialità e attirare i clienti nei propri ambienti, e l’arrivo delle stampanti 3D che influenzerà la vendita di alcuni prodotti. «Sicuramente il mercato sta cambiando e bisogna cercare nuovi modelli e strategie» ha giustamente osservato Elisa Rocchi.

Attenzione però che le nuove tecnologie a supporto dello shopping non diventino troppo pervasive nella vita delle persone: nuovi televisori che comunicano offerte commerciali studiate “ad-personam” mentre si guarda un film, o messaggini che appaiono sul cellulare quando ci si avvicina incuriositi alla vetrina di un negozio potrebbero anche far pensare a una sorta di fastidioso e antipatico “grande fratello commerciale” di cui il consumatore -già bombardato di pubblicità e offerte commerciali da tutte le parti- potrebbe non sentire alcun bisogno.

(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

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