Prudenza, prudenza, prudenza : un commento ai commenti di Nomisma

di Francesco Tedesco (*)

Prudenza, prudenza, prudenza. Questo il segnale che è emerso forte nel corso della presentazione del primo “OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE” di Nomisma per il 2016, presentazione che si è svolta lo scorso mercoledì 23 marzo presso l’Auditorium dell’UniCredit Tower a Milano.
Paolo Gencarelli, Responsabile Real Estate Unicredit, ha aperto i lavori della giornata insieme ad Andrea Goldstein, Direttore del centro di ricerche Nomisma, facendo il punto sulla congiuntura economica internazionale e nazionale.
«A livello macroeconomico le previsioni dicono che il 2016 sarà un anno di timida ripresa, con le economie asiatiche in forte ascesa e situazioni drammatiche in altre economie importanti come Brasile e Russia che lanciano un segnale di attenzione» ha ammonito Goldstein. «Insomma viviamo oggi un indebolimento del quadro macroeconomico globale e, secondo alcuni, potremmo essere di fronte a una seconda crisi globale a causa di nuovi rischi geopolitici». Parole pesanti, pronunciate appena dopo i drammatici eventi che hanno scosso Bruxelles questa settimana.
Un messaggio a tinte grigie, insomma, tanto che lo stesso Luca Dondi Dall’Orologio, Managing Director di Nomisma, ha aperto la consueta presentazione dell’Osservatorio notando quasi con sconforto che «agli attuali tassi di crescita ritorneremo ai livelli del 2007 solamente nel 2027. È vero che c’è un’impennata negli indicatori di fiducie» ha poi ripreso il manager «ma non in quelli reali di crescita. Le analisi immobiliari ci danno indicazioni di miglioramento, ma occorre ancora cautela: la maggiore fiducia si trasforma in una maggiore predisposizione all’acquisto di case da parte delle famiglie, e tuttavia il ricorso al credito è sempre molto rilevante, con oltre il 75% di chi manifesta una intenzione di acquisto che dichiara di poterlo fare solo ricorrendo ad un mutuo».
Nonostante il fardello delle sofferenze e dei NPL (Non Performing Loans, ndr) che gravano sulla pancia delle banche, dai dati Nomisma si evince che le erogazioni nel 2015 sono cresciute del 60% in più rispetto al 2014. Un dato abbastanza impressionante, ma che deve essere “depurato” dalla componente delle cosidette “surroghe”, anch’esse cresciute parecchio l’ultimo anno (più che raddoppiate, ndr) a causa dei tassi particolarmente bassi che spingono i clienti alla rinegoziazione del vecchio mutuo stipulato cinque o sei anni fa a tassi attorno al 6,00%.
Tenendo conto delle surroghe, la crescita “reale” dei mutui erogati nel 2015 si è comunque attestata ad un +20% circa, dato di tutto rispetto, visto e considerato che la crescita delle compravendite immobiliari è stata “solo” del +6,5% nel 2015 (circa 444 mila transazioni) rispetto al 2014 (circa 417 mila transazioni). Per carità, un dato assolutamente positivo, ma si capisce che la tendenza delle famiglie italiane è sì comperare di più, ma usufruendo di più del finanziamento bancario che arriva a sostenere circa il 65% delle compravendite complessive (con punte del 70% nelle città intermedie). «D’altronde i tassi medi dei mutui veleggiano oggi attorno al 2,83% in media» ha ricordato Stefano Magnolfi, Direttore di CRIF Real Estate Services.
Da notare che continua a diminuire l’importo medio richiesto per il finanziamento che nel 2015 è passato a 119 mila euro rispetto ai 127 mila euro di appena cinque anni fa.
La tendenziale ripresa delle compravendite è stata sostenuta dall’ulteriore calo dei prezzi, che tuttavia si riducono meno rispetto al passato e vanno verso una progressiva stabilizzazione: nelle grandi città nel 2015 si è registrato un calo del -2,1% sul 2014 per le abitazioni nuove e del -2,5% per le abitazioni usate. Capannoni, uffici e negozi lasciano sul campo rispettivamente un -3,5%, -3,2% e -2,3%.
Il segno positivo dei prezzi, indice di una reale inversione di tendenza del mercato, si avrà secondo le previsioni di Nomisma solamente nel 2017 e nel 2018. Per il 2016 la parola d’ordine è stabilità.
Esistono quindi degli innegabili segnali di lenta ripresa del mercato immobiliare e si può dire che la fase negativa si è esaurita e ha preso avvio il “recupero”. «I tempi di vendita degli immobili continuano a ridursi e lo sconto che viene effettuato ha già incominciato a diminuire» ha ricordato Elena Molignoni, analista di Nomisma. Tuttavia i tempi della svolta tendono ancora una volta a dilatarsi e, ci avverte Nomisma, non mancano dei fattori potenzialmente critici: tra questi l’ulteriore indebolimento del quadro macro-economico, l’eccesso di offerta di immobili sul mercato derivante da un’accelerazione nel processo di cessione delle garanzie immobiliari alla base dei NPL bancari, e non da ultimo una possibile attenuazione di interesse da parte degli investitori stranieri verso il nostro Paese.
Prudenza, prudenza, prudenza.
Al termine della presentazione dei dati dell’Osservatorio Nomisma hanno poi preso la parola confrontandosi sul tema delle “Prospettive di riuso e rigenerazione delle aree micropolitame” anche Francesco Capobianco di Nomisma, Luca Torri, Amministratore Delegato di STU Reggiane, Daniel Buaron, Fondatore e AD di First Atlantic Real Estate, Alessandro PROFUMO, Presidente di Equita Sim, Giulio Santagata di Nomisma, e Luca Talluri, Presidente Audis.

(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista

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