L’Agenzia del Demanio incontra il retail : un Workshop a Milano con il Consiglio Nazionale Centri Commerciali

di Francesco Tedesco (*)

Si apre una “nuova fase”, se non addirittura un vero e proprio “salto culturale”, nel rapporto tra pubblico e privato. Questo l’auspicio degli organizzatori dell’incontro “IL RIUSO DEGLI IMMOBILI PUBBLICI: NUOVI SCENARI PER I CENTRI COMMERCIALI, voluto dall’Agenzia del Demanio e CNCC (Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali) per rendere pubblico l’accordo stretto mesi fa al MIPIM  di  Cannes, con cui si intende favorire la valorizzazione del patrimonio pubblico gestito dalla stessa Agenzia.

Un patrimonio davvero ingente -circa 17mila immobili complessivamente- con edificio spesso vuoti e inutilizzati che si possono trovare in uno stato di degrado e necessitano di essere recuperati, anche se dislocati in zone molto centrali delle nostre città italiane. Ecco allora l’idea di una partnership pubblico/privata con il CNCC per creare nuovi e centralissimi spazi commerciali nel cuore delle città italiane.

Una volta i grandi Centri Commerciali si facevano nelle periferie -si direbbe- oggi invece ritornano nel centro delle città? Così pare, visto che sono già 19 gli immobili che sono stati individuati sul territorio nazionale per una prima fase di “dismissione e trasformazione urbana”. Dodici di queste proprietà (segretissime per il momento le “location” visto che devono essere contattate proprio in questi giorni le amministrazioni locali per far partire un piano concreto di lavoro, ndr) avrebbero già una destinazione commerciale. Per le altre sette, invece, si dovrà operare una variante di destinazione urbanistica. Operazione che spesso ha tempi lunghi e incerti, anche se oggi l’Art. 26 dello “Sblocca Italia” ha introdotto una rivoluzione normativa imponendo tempistiche serrate di 90 gironi per arrivare alla variante urbanistica necessaria ad un cambio di destinazione d’uso.

«Complessivamente l’operazione potrebbe smuovere investimenti per circa un miliardo di euro nei prossimi anni» ha affermato a Internews il Presidente di CNCC, Massimo Moretti «siamo tuttavia ancora al primo “step” dell’operazione e ci attendono due anni di grande lavoro per capire quali di queste 19 strutture potranno trasformarsi effettivamente in progetti concreti».

Questi 19 immobili sono stati selezionati tra 150 strutture disponibili in tutta Italia, con caratteristiche idonee al riuso per fini commerciali sulla base di criteri  quali ad esempio l’accessibilità, il bacino di utenza e la zona di attrazione. È stata inoltre creata un’apposita Commissione con gli associati del CNCC che ha il compito di definire i criteri di idoneità degli immobili pubblici, e nel contempo valutare i vantaggi che potranno conseguire in termini di nuove infrastrutture, rivitalizzazione del territorio, creazione di occupazione in sinergia e collaborazione con la pubblica amministrazione. Gli immobili potranno essere oggetto di cessione, oppure potranno essere dati in concessione fino a un massimo di 50 anni. Si potrà altresì cedere solamente il diritto di superficie, o potranno essere conferiti all’interno di un fondo immobiliare.

A breve partirà anche la seconda fase del progetto che vedrà l’Agenzia del Demanio impegnata a contattare enti locali e amministrazioni comunali allo scopo di individuare ulteriori immobili da valorizzare e utilizzare a fini commerciali.

«I centri commerciali possono rappresentare una opportunità di valorizzazione del Real Estate Pubblico, una forza di investimento su cui fare leva per riqualificare le nostre città, riutilizzando immobili non più utili ed evitando nuovo consumo di suolo» ha spiegato il Direttore Generale dell’Agenzia del Demanio, Roberto Reggi. «Il nostro ruolo» ha poi continuato il Dirigente «è quello di facilitare al massimo l’offerta di immobili pubblici da valorizzare e la domanda di nuovi spazi commerciali mettendo insieme gli investitori, lo Stato e le Amministrazioni locali interessate a operazioni di riuso e riutilizzo del patrimonio pubblico. Nessuno, credo, ha ormai più interesse a mantenere degli immobili vuoti, ma anzi utilizzarli per creare lavoro ed economia sul territorio».

«È davvero bello quando lo Stato decide di fare lo Stato con la “S” maiuscola» ha risposto Moretti con soddisfazione. «Crediamo in un nuovo rapporto tra Pubblico e Privato, e che qui ci possa essere il filone per lo sviluppo del Retail Real Estate dei prossimi dieci/venti anni con vantaggi sia per il Pubblico che per il Privato».

Hanno partecipato all’incontro, che si è svolto presso la Direzione Regionale dell’Agenzia del Demanio a Milano, anche Alessandro Cattaneo, Presidente di Fondazione Patrimonio Comune ANCI, ed Ermanno Niccoli, Amministratore delegato di Klepierre Italia, Società che gestisce strutture commerciali per un valore di circa 3,6 miliardi di euro.

«Si apre oggi una nuova fase per il nostro settore» ha commentato Niccoli. «I nostri immobili sono delle aziende che stimolano la creazione di rapporti di lavoro stabili e legali, e che creano opportunità per il territorio. È vero che sono strutture private, ma hanno una forte fruibilità pubblica e in futuro si potrà pensare di utilizzarle per mostre, eventi e altre attività a beneficio della collettività».

«Se vogliamo tuttavia che i Centri Commerciali svolgano effettivamente una funzione di riqualificazione delle città, in futuro occorre evitare di applicare a questi interventi oneri di urbanizzazione troppo pesanti che ne comprometterebbero la qualità realizzativa. Meglio abbattere gli oneri di urbanizzazione, piuttosto che lasciare gli immobili vuoti e non a reddito per decenni» ha ammonito Niccoli, trovando il pieno sostegno di Reggi: «Abbiamo tutto l’interesse per venire incontro agli investitori e fare il percorso insieme a loro. Ci troviamo, del resto, in una fase in cui gli investitori internazionali hanno molto capitale e sono alla ricerca di buone opportunità di investimento: è questo un “allineamento planetario” che non possiamo lasciarci sfuggire».

(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista.

Nella foto, fltr, Cattaneo, Reggi, Moretti e Niccoli

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