“GO WEST – LA NUOVA MILANO GUARDA A OVEST”. Lo afferma Scenari Immobiliari con Vittoria Assicurazioni

di Francesco Tedesco (*)

 

Prove di ripartenza per il mercato immobiliare italiano che punta tutto su Milano. Il capoluogo lombardo -con sei miliardi di euro di investimenti attratti nel 2015 da parte di investitori italiani e stranieri- si conferma sempre più il motore del mercato. Ma se Milano fa da traino all’Italia, allo stesso modo è la zona Ovest di Milano che fa da traino al resto della città: è qui infatti che si sono concentrati i più importanti interventi di trasformazione urbana degli ultimi anni -come i grandi interventi di Porta Nuova, Portello e City Life/Fiera Milano- ed è qui che si concentra l’attenzione degli operatori, con grande interesse ovviamente per il futuro dell’area Expo, ma anche molte altre.

Della tematica si è parlato mercoledì 18 maggio, grazie a un convegno organizzato da Scenari Immobiliari dal titolo esplicito: “GO WEST – LA NUOVA MILANO GUARDA A OVEST”.

La società guidata da Mario Breglia ha infatti presentato un nuovo Rapporto, realizzato in collaborazione con Vittoria Assicurazioni, Parco Vittoria e Interimmobili, che evidenzia le dinamiche in atto a Milano con particolare focus sulla zona ovest dove, entro il 2020, sono già attesi investimenti per circa cinque miliardi di euro da parte degli investitori.

La zona occidentale di Milano, si legge nel Rapporto, ospita il 26% dell’intera popolazione cittadina e presenta una maggiore dinamicità a forte vocazione residenziale: mentre il centro storico conferma la sua principale vocazione per gli interventi nel settore commerciale e degli uffici, il comparto residenziale guarda sempre più a occidente, dove nel triennio 2016-2018 si attendono circa 9000 compravendite all’anno (un terzo del mercato cittadino che nel 2015 ha registrato 26.700 compravendite residenziali con un ottimo +13% rispetto al 2014) di cui circa 3000 saranno di nuova costruzione o completa ristrutturazione di qualità in classe energetica “A” o “B”.

«Milano sta tornando ad essere una metropoli che attrae abitanti, con un rinnovato interesse per la ristorazione, la moda e le nuove tecnologie di comunicazione, con prospettive interessanti soprattutto per i giovani» ha osservato in apertura il Presidente di Scenari Immobiliari. «Si tratta di un fenomeno importante perchè senza giovani non ci può essere futuro per la città. La sfida per il futuro sarà dunque realizzare alloggi di qualità a prezzi bassi -specie in locazione- per arrivare ai giovani. A Milano abbiamo circa un milione di metri quadri di uffici vuoti che potrebbero essere trasformati in nuovi alloggi in locazione».

«Da un nostro sondaggio» ha incalzato Francesca Zirnstein, DG di Scenari «risulta che sempre più la gente pensa a Milano come una città accogliente e con buone opportunità di lavoro e di crescita. La zona ovest sarà la nuova direttiva di sviluppo, anche perchè molto ben infrastrutturata e collegata attraverso ben tre linee metropolitane, con le nuove linee 5 e 4 che si affiancano alla storica MM1».

Anche secondo Maurizio Aloise, Amministratore Delegato di Vittoria Immobiliare e una delle menti dietro al recupero dell’intera area del Portello, è proprio qui «nel quadrante ovest che si sono introdotti nuovi livelli di qualità della vita a Milano e nuovi standard di qualità architettonica e urbanistica che danno valore all’intera città. E moltissimo c’è ancora da fare» , basti pensare ai nuovi progetti di riqualificazione che interessano l’area dello Stadio di San Siro, Piazzale Selinunte, la Bovisa, Cascina Merlata, lo snodo di via Stephenson e, uscendo dai confini cittadini l’area Expo, i vicini terreni a Mazzo di Rho, fino al nuovo centro commerciale di Arese appena inaugurato da Finiper.

Sul fortissimo processo di trasformazione che continuerà a interessare la zona ovest di Milano nei prossimi anni sono intervenuti alcuni importanti esponenti del settore Real Estate e della politica locale. Hanno partecipato al dibattito Vincenzo Albanese (Amministratore Unico di SIGEST – Soluzioni Immobiliari), Alessandro Balducci (Assessore Urbanistica, Edilizia Privata e Agricoltura del Comune di Milano), Guido Canali (Architetto dello Studio Canali Associati), Ada Lucia De Cesaris (ex Vicesindaco e Assessore del Comune di Milano), Roberto Mangiavacchi (Vicepresidente di ASSIMPREDIL), Alessandro Mazzanti (CEO di CBRE Italy), Giampiero Schiavo (Amministratore Delegato di Castello SGR), Marco Recalcati (Head of Italian Real Estate Financing di UniCredit), e Gianni Verga (già  Assessore del Comune di Milano).

«Bello poter immaginare il futuro della città» ha commentato Albanese poco dopo il termine della canzone “GO WEST” dei Village People con cui Breglia ha simpaticamente voluto aprire la tavola rotonda «ma non dimentichiamo che in un periodo storico pessimo Milano ha comunque saputo cambiare volto, e ora la città è sicuramente meno provinciale e più europea. Anche grazie a questo, oggi Milano è in grado di attrarre sempre più abitanti e un ruolo importante lo avranno le periferie, che contano ancora per il 70% del mercato cittadino, e in particolare la zona di San Siro, dove sarebbe auspicabile un ripensamento delle aree che ospitano lo Stadio, il vecchio palazzetto dello sport ormai fatiscente e le aree ex-SNAI per proporre nuove residenze di qualità. A queste si potrebbe affiancare anche  un intervento di rinnovata edilizia popolare da sviluppare attorno a piazzale Selinunte».

Assolutamente contraria all’idea di spostare lo storico Stadio Meazza si è detta invece Ada Lucia De Cesaris. «La vocazione residenziale della parte ovest della città e le nuove tendenze di trasformazione sono molto interessanti ma occorrono ancora molti ragionamenti per evitare di apportare nuovi elementi di criticità: si continuano infatti a proporre nuove abitazioni di lusso di cui forse oggi c’è saturazione, quando invece ampi strati della popolazione non riesce a trovare alloggi accessibili. Oggi avere degli elementi di identità forti attorno a cui far crescere   l’aggregazione cittadina è molto importante, e lo Stadio di San Siro è sicuramente un fortissimo elemento di identità. Sarebbe preferibile dunque favorire una vocazione sportiva e commerciale dell’intera area, invece che puntare sul residenziale. Non possiamo pensare alla crescita della città se non si punta su interventi che diano forte identità e vitalità ai luoghi che si intendono riqualificare e recuperare».

Molto più diplomatico -forse anche un po’ troppo- è stato l’attuale Assessore all’Urbanistica Alessandro Balducci, il quale ha evitato di esprimere commenti e proposte sul futuro delle numerose aree oggi interessate da progetti di trasformazione e riqualificazione. Balducci si è limitato a riconoscere il buon esito degli interventi portati a termine in passato, «con Porta Nuova, Pioltello e ultimamente anche City Life che vengono sempre più vissute e fruite dalla cittadinanza».

 

Tutti e tre gli esponenti del “pubblico” hanno tuttavia concordato sulla necessità di sviluppare una strategia comune tra Pubblico e Privato per il futuro rilancio del quadrante ovest di Milano. In particolare, Gianni Verga ha ricordato come «il buon rapporto tra pubblico e privato sia stato da oltre 100 anni la vera forza propulsiva della città, che da sempre si è sviluppata lungo due assi principali: la via Emilia e il Sempione, verso nord-ovest. La situazione che viviamo adesso, non è altro che la storia di Milano che va avanti». L’augurio di Verga è che i nuovi interventi possano favorire la bonifica della Bovisa in primis, e delle altre aree ex-industriali da recuperare. «Il rapporto pubblico-privato è centrale per il futuro di Milano, e in particolare per quanto riguarda le aree ex-Expo» ha poi aggiunto Verga, che per garantire la vivacità e la vivibilità di questa zona ha suggerito la predisposizione di spazi in locazione gratuita alle start-up che decidono di insediarsi in questo sito, oltre che la realizzazione di residenze in “locazione temporanea” per facilitare al massimo la fruibilità dell’area. «Da molti anni non avevamo più il sentore di un rinnovato interesse di vivere a Milano. Oggi dobbiamo cercare di rendere la città sempre più attrattiva e vivibile».

Il tema del rinnovato interesse abitativo per Milano è stato fortemente rimarcato anche dal Vicepresidente di ASSIMPREDIL, Roberto Mangiavacchi, il quale ha mostrato alcuni grafici di uno studio commissionato al CRESME, secondo cui la città andrebbe incontro ad un incredibile aumento demografico, passando dagli attuali 1,3 milioni di abitanti a quasi 1,8 milioni al 2020, con un aumento di circa 15 mila unità all’anno nei prossimi anni. Credibili o meno che siano queste previsioni, la richiesta dell’associazione di categoria è sembrata piuttosto chiara: è tornato il momento di costruire. «Grazie a nuovi flussi di immigrazione dall’estero, ma anche interna» ha sostenuto Mangiavacchi «andiamo incontro a un sicuro aumento della domanda che potrà far nuovamente aumentare i prezzi delle abitazioni se non interveniamo aumentando l’offerta potenziale di alloggi. Per scongiurare un aumento dei prezzi, pubblico e privato dovrebbero incominciare a parlare di come favorire la trasformazione delle destinazioni d’uso del territorio e in particolare di quelle aree ex-industriali che chiedono di diventare a vocazione terziaria o residenziale».

Insomma, in vista della ripresa del mercato, sembra sia proprio giunto il momento di programmare un nuovo ciclo di espansione.

 

(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista.

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

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