NPLs “ protagonisti “ all’ evento -convention milanese “ RE Italy”

di Francesco Tedesco ( *)

Continua a crescere l’interesse del settore immobiliare per il mercato dei cosidetti “Non Performing Loans” (NPLs) ossia i crediti problematici in pancia alle banche italiane, spesso con assets immobiliari a garanzia delle sofferenze. L’argomento è stato anche oggetto di un lungo approfondimento all’interno della Convention RE Italy svoltasi lo scorso 8 giugno a Palazzo Mezzanotte a Milano, con ben due tavole rotonde dal titolo “Investimenti esteri in Italia, focus su NPL con sottostante immobiliare” e “Gestione dei crediti problematici con sottostante garanzia immobiliare”.

I dati indicano che oggi le Banche italiane si trovano a dover gestire circa 350 miliardi di euro di crediti in sofferenza, di cui un terzo circa ha asset immobiliari a garanzia. Un patrimonio davvero ingente che gli Istituti di Credito sarebbero ben felici di cedere e che potrebbe far gola agli investitori.

Il problema è che domanda e offerta fanno fatica a incontrarsi e il mercato rimane ancora ingessato nonostante alcuni recenti interventi siano stati introdotti, come ad esempio l’estensione del “Patto Marciano” ai beni immobili e la creazione del Fondo Atlante (fondo d’investimento alternativo da 4,5 miliardi di euro di cui il 30% dedicato agli NPLs, ndr), e che tuttavia non sembra siano riusciti a dare la svolta necessaria.

«Gli interventi introdotti vanno sicuramente nella giusta direzione per favorire l’ingresso degli investitori stranieri sul mercato degli NPLs in Italia, anche se permangono ancora alcuni nodi importanti» ha commentato Sandro Campora, Managing Director Italy di CBRE Global Investors. «Gli investitori sono interessati agli asset immobiliari a garanzia degli NPLs, ma ragionano in un’ottica molto selettiva, caso per caso. Le Banche sono invece interessate a vendere dei “pacchetti” in blocco, cosa sgradita agli investitori. La soluzione potrebbe essere quella di  rivolgersi ad advisors del Real Estate in grado di aiutare le Banche a conoscere meglio i correlati immobiliari legati alle proprie sofferenze, così da predisporre offerte più mirate per gli investitori».

Convinto che questa sia la possibile strada per rendere più appetibile il mercato  è anche Francesco Colasanti, Managing Director presso Fortress Investment, gruppo che si dice pronto a investire due miliardi di euro in Italia. «In futuro le Banche daranno sempre più i propri portafogli NPLs in outsourcing a partner e “servicer” specializzati. Oggi capita spesso, infatti, che gli acquirenti comprino i pacchetti senza aver nemmeno potuto visitare gli immobili. Investire sugli NPLs è oggi un’attività ancora molto  rischiosa e le procedure esecutive si risolvono in tempi ancora abbastanza lunghi, sette anni in media. Occorre una vera riforma per sbloccare il settore» altrimenti la differenza di prezzo tra domanda e offerta rimarrà sempre troppo elevata bloccando in partenza il processo di cessione dei NPLs agli investitori.

Le Banche dunque sono avvisate. E un ulteriore monito è arrivato da Riccardo Dall’Olio, di H.I.G. Europe Capital International Advisors, secondo cui «gli NPLs possono essere un buon modo per arrivare a controllare un immobile di interesse, ma percorsi lunghi, costi del recovery e incertezza vanno ad abbattere pesantemente il prezzo di cessione richiesto dalle banche in fase d’asta, così che il divario rimane troppo elevato. Le riforme fatte sono positive e vanno nella giusta direzione di una riduzione dei tempi, ma sono solo primi passi e di fatto oggi non c’è collimazione di interesse tra domanda e offerta. Occorre ridurre i margini di incertezza».

Se il “gap” tra quanto richiesto dagli Istituti di Credito e quanto offerto dagli investitori rimane troppo elevato, e forse incolmabile, la soluzione potrebbe arrivare ancora una volta dai Fondi Immobiliari. «Per far avvicinare domanda e offerta bisogna pensare a soluzioni creative» ha esortato Sandro Campora. «Un’idea potrebbe essere la creazione di Fondi con obbligo per le Banche che cedono gli immobili di mantenere una quota nel Fondo stesso. In questo modo le parti rimarrebbero legate e sarebbero entrambe interessate al buon fine dell’operazione».

«Si tratta sicuramente di un meccanismo intelligente» ha commentato Francesco Colasanti. «Tuttavia oggi con tassi di interesse molto bassi, e con stringenti vincoli di bilancio che le Banche devono rispettare sarà molto difficile poter fare operazioni di questo tipo. Ormai il fenomeno ha tuttavia dimensioni enormi ed è diventato ingestibile per gli Istituti di Credito: per evitare di andare incontro ad aumenti di capitale per far fronte alle perdite di valore degli NPLs forse l’idea migliore rimane operare in partnership con servicer esperti».

La parola dunque agli esperti del Real Estate: «In Italia ci sono 650 banche e solamente alcune di queste sono in grado di realizzare al proprio interno attività che permettano di avere il controllo sul “sottostante immobiliare” ai propri NPLs» ha osservato Riccardo Serrini, Direttore Generale di Prelios Spa. «Oggi ci sono dei segnali positivi e il 25% delle aste vengono assegnate contro il 7% appena di qualche anno fa. Se il mercato inizia a muoversi è dunque importante rivolgersi a un servicer esperto il cui valore aggiunto è permettere di recuperare il 20% in più delle sofferenze immobiliari». Questo anche perchè -ha poi spiegato Andrea Cornetti, DG di Prelios SGR- il lavoro del servicer permette di andare a creare pacchetti omogenei per gli investitori, spesso con caratteristiche differenti in base al grado di deterioramento del credito.

Concorde su questo modus operandi anche Ugo Debernardi, AD per Investimenti Immobiliari FININT SGR. «Non ha senso proporre agli investitori un portafoglio incondizionato di sofferenze: occorre invece offrire dei cluster con prodotto ben definito a livello di qualità e di rischio. È proprio così che operano le SGR, che hanno oggi tutte le capacità e l’esperienza che servono alle Banche italiane per attrarre gli investitori stranieri e i loro capitali sul mercato degli NPLs».

Tra gli altri relatori che hanno partecipato alla discussione anche Carlo Stocchetti, DG diRe.O.Co Intesa Sanpaolo, Claudio Battistella, Vicedirettore Generale e Responsabile Area Credidi di BPER, e Giovanni Maria Benucci, AD di Fabrica Immobiliare SGR Spa.

 

(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista

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