Non solo uffici: i Fondi Immobiliari guardano a prodotti innovativi e a rendimenti piu’ elevati

di Francesco Tedesco ( * )

Il settore dei Fondi Immobiliari italiani è ormai consolidato con un patrimonio netto di oltre 45 miliardi di euro (+5% nel 2015) e con buone prospettive di toccare i 48 miliardi entro fine 2016.

È questo il dato principale lanciato da Scenari Immobiliari nel corso della presentazione , a Milano) della ventottesima edizione del Rapporto “I Fondi Immobiliari in Italia e all’Estero”, con cui la Società guidata da Mario Breglia illustra puntualmente l’andamento e le previsioni per il settore dei Fondi immobiliari e REIT a livello nazionale e globale. Il Rapporto (da quest’anno per la prima volta sarà scaricabile oltre che dal sito di Scenari Immobiliari, anche dai siti delle SGR che hanno contribuito alla sua realizzazione, ndr) è stato illustrato ieri mercoledì 15 giugno a una platea di circa 300 operatori.

«Il 2015 è stato un anno positivo per i Fondi Immobiliari in Italia e il 2016 sta consolidando questo andamento» ha affermato il Presidente di Scenari Immobiliari. «Possiamo affermare oggi che il sistema dei Fondi e dei REITs ha retto bene alla crisi economica e alla crisi immobiliare. In Italia è stato ormai raggiunto un patrimonio gestito che quasi eguaglia in valore il patrimonio pubblico vendibile, anch’esso stimato attorno ai 50 miliardi di euro. È un dato significativo, ma bisogna fare di più: oggi è il momento di guardare di più al mercato e meno a se stessi» ha ammonito Breglia rivolgendosi agli operatori facendo notare che «sul mercato italiano oggi fanno più operazioni gli stranieri che non i Fondi italiani: gli operatori nazionali dovrebbero credere di più alla ripresa del mercato. Ora che dall’estero arrivano segnali positivi dobbiamo tutti essere più fiduciosi e continuare nel processo di ristrutturazione dei Fondi in previsione della crescita». Quello che attende il settore, ha poi aggiunto Breglia, sarà un mercato diverso, un mercato “due punto zero” in cui conterà sempre di più diversificare i portafogli puntando meno su prodotti tradizionali, come retail e uffici, e sempre più su investimenti alternativi e innovativi, tra cui anche i crediti in sofferenza delle banche con sottostante immobiliare (NPLs).

«È questa una tendenza ben visibile» ha commentato Paola Gianasso, Vicepresidente di Scenari Immobiliari, nel corso del suo intervento in cui ha evidenziato le dinamiche che interessano il settore dei Fondi a livello europeo. «Fondi e REITs continuano a investire principalmente in uffici e retail, ma cresce sempre più il desiderio di diversificare in logistica, alberghiero, data-center e residenziale specializzato. Oggi, in generale, le Società di Gestione (SGR) puntano a una maggiore diversificazione, motivata dalla ricerca di rendimenti più competitivi e dall’esigenza di una maggiore suddivisione del rischio».

A livello europeo Scenari si attende che il patrimonio di Fondi e REITs dovrebbe arrivare a fine 2016 a 505 miliardi di euro in termini di NAV, facendo registrare un +11% sul 2015 (che si è attestato a 460 miliardi di euro), confermando così la crescita stabile registrata negli ultimi anni, e pari a circa 40-45 miliardi di euro ogni anno. A livello europeo il ROE medio si attesta al 2,8% come conseguenza del contenimento della leva finanziaria. I Fondi che performano meglio sono quelli francesi, che in media hanno ROE attorno al 4%.

«Oltre al processo di diversificazione dei portafogli e di ristrutturazione dei Fondi, altre tendenze significative a livello europeo ed italiano sono il proseguire del processo di fusione tra loro delle SGR e di stretta di alleanze tra SGR locali e operatori internazionali» ha sottolineato  Paola Gianasso. «In UK il rischio BREXIT potrebbe avere un peso importante sugli investimenti in arrivo dall’estero, e tuttavia la crescita dei capitali americani e asiatici in Europa è data per scontata anche nel 2016».

Quello che potrebbe avvenire -ha ipotizzato Gottardo Casadei (Studio Casadei), che ha curato la parte di analisi finanziaria del Rapporto, è che parte degli investimenti si spostino da Londra su Parigi, Francoforte, Madrid e -si spera- anche su Milano.

Alla presentazione del Rapporto è poi seguito il tradizionale “panel” di commento da parte di alcune delle maggiori SGR italiane che hanno collaborato alla realizzazione dello stesso. Ecco di seguito una sintesi dei diversi interventi e dei punti di vista.

 

PAOLO BERLANDA (Amministratore Delegato di Polis Fondi SGR)

Oggi è in atto un trend di diversificazione dei portafogli ed esiste la necessità di riattivare la domanda da parte degli operatori nazionali visto che c’è una “dominazione” da parte degli investitori esteri. In un’ottica di diversificazione, il tema di assoluto rilievo è quello degli NPLs, che è legato all’immissione del patrimonio immobiliare delle Banche sul mercato. Si tratta di un patrimonio ingentissimo e sbloccare il nodo degli NPLs permetterebbe di rilanciare l’intero sistema immobiliare italiano. Tuttavia oggi, nonostante l’ “ingresso” del Fondo Atlante, non si vede ancora la possibilità di un cambiamento concreto. Occorrerebbe  poi  guardare  con più attenzione ai canali  di distribuzione del “ prodotto Fondi”.

 

GABRIELE BONFIGLIOLI (Managing Director di Coima SGR)

La dismissione di patrimoni problematici in capo alle Banche è alle porte e rappresenta una opportunità per gli operatori che sono in grado di riqualificare questi asset. Molti di questi avranno una destinazione residenziale ed è dunque importante capire come evolverà il mercato delle residenze nei prossimi anni.  Il gruppo COIMA pensa di poter essere di fronte a un nuovo “boom” visto che oggi i tassi di interesse sono molto bassi e questo facilita l’accesso al credito. Il lancio di COIMA RES avvenuto di recente  ha permesso di incontrare oltre 200 investitori internazionali, a riprova che esiste un elevato interesse per il mercato italiano, e specialmente per gli immobili di qualità elevata che tuttavia scarseggiano. Ancora oggi a Milano gli immobili per ufficio di “grado A” rappresentano solamente il 10%  circa dello stock, e a Roma solo  circa  il 5%.

 

EMANUELE CANIGGIA (Amministratore Delegato di IDeA Fimit SGR)

È vero -come dice l’amico Breglia- che le norme non fanno il mercato. Tuttavia riescono a metterlo parecchio in difficoltà: è questo quello che è avvenuto con le recenti disposizioni normative che hanno ridotto le entrate e aumentato le imposte, passate dal 12,5% al 26% tra il 2011 e il 2015. Cambiare le regole del gioco in corsa ha avuto effetti davvero devastanti sulla redditività dei Fondi Immobiliari. È chiaro che se i rendimenti attesi diminuiscono si crea  sfiducia tra gli investitori istituzionali di Fondi riservati, e si va verso il blocco degli investimenti. Oggi, per fortuna, si possono fare nuovi Fondi con le nuove regole: questo può ridare fiducia al settore se ci sarà stabilità e se non si cambieranno nuovamente le regole in corsa.

 

GIOVANNI CERRONE (Direttore Generale di Sorgente SGR)

Il mercato oggi assiste a una ripresa, anche se è evidente che l’Italia è in ritardo a causa delle regole esistenti. Bisogna essere più “appealing” per gli investitori stranieri che considerano rendimenti dell’ 1-2% assolutamente non interessanti. Occorre dunque riportare i rendimenti attorno al 4% come era in passato puntando sulle grandi città, Milano e Roma in primis, e puntando su nuove tipologie di prodotto che già esistono. Sorgente sta quindi valutando di creare SICAV e SICAF. Stiamo anche pensando di creare un Fondo dedicato ai NPLs. Siamo favorevoli alle logiche di aggregazione perchè per le piccole SGR sarà sempre più difficile essere competitive e rimanere sul mercato.

 

ANDREA CORNETTI (Direttore Generale di Prelios SGR)

Esiste un rinnovato e forte interesse su nuovi prodotti innovativi come Fondi sulle energie rinnovabili e interventi di efficienza energetica, Fondi per la promozione della ricerca scientifica, Fondi dedicati alle sofferenze bancarie, Fondi specializzati in edilizia scolastica e in strutture sanitarie. Scarseggiando il prodotto di qualità che fa gola agli investitori occorre essere più creativi e diversificare. Aumentare il prodotto offerto è oggi la priorità per chi vuole stare sul mercato. PRELIOS ha già lanciato diversi veicoli innovativi, come ad esempio il Fondo IASO nel settore sanitario, e il Fondo Bernina SH con immobili destinati all’housing sociale.

 

ANTONIO DEL BUONO (Resp. Portafoglio di Fabrica Immobiliare SGR)

Il contesto generale macroeconomico è ancora debole e a macchie di leopardo. Anche in Cina, ad esempio, il PIL continua a scendere leggermente, nonostante sia ancora attorno al 6%. In questo contesto internazionale è normale che i rendimenti (sia prime che medi) siano bassi, e che quindi ci sia una concorrenza spietata tra gli operatori per garantire rendimenti più elevati degli altri. Fabrica ha deciso di puntare su “secondary assets” ben selezionati che hanno la possibilità di offrire rendimenti maggiori. La società guarda anche a progetti di Social Housing in un’ottica di urban renovation che va incontro agli interessi del pubblico di recuperare aree degradate e gli asset distressed.

 

BENEDETTO GIUSTINIANI (Resp. Portafoglio di GENERALI RE SGR)

Il Fondo Monetario Internazionale prevede il ritorno dell’economia italiana ai livelli pre-crisi solamente dopo il 2020. In un contesto di prolungarsi dell’incertezza, di inflazione praticamente a zero e di bassissimi rendimenti dei Titoli di Stato, gli occhi sono nuovamente puntati sul Real Estate che può garantire rendimenti più interessanti. Tuttavia l’Italia rimane indietro negli investimenti: se volessimo essere alla pari con gli altri Paesi europei dovremmo attirare almeno 16 miliardi di euro di investimenti, il doppio rispetto all’anno scorso. C’è quindi un “gap” da colmare e occorre puntare su innovazione e prodotti alternativi: oggi ci sono troppi uffici nei portafogli dei nostri Fondi. Forse è il caso di investire meno sugli uffici e guardare maggiormente a settori “Value Added” come logistica, ricettivo, leisure, sanitario, social housing e data-centers.

 

DARIO VALENTINO (Amministratore Delegato di Investire SGR)

L’interesse degli investitori sta cambiando, e rileviamo che si sta passando da investimenti speculativi a investimenti di mantenimento nel lungo periodo. Abbiamo buone speranze per il futuro, anche se in passato l’impatto dell’imposizione fiscale sugli immobili è stata pesantissima ed è salita del +160% dal 2010 al 2015. Inoltre, alcune norme sono cambiate anche sette volte di seguito: un problema tutto italiano che all’estero viene gestito sicuramente meglio. Il settore sta attraversando oggi un momento di trasformazione e crediamo ci saranno buone opportunità per chi saprà cambiare in tempo creando nuovi soggetti, così come ha fatto COIMA con grande tempismo e capacità.

 

MARIO VITIELLO (CFO di Bnp Paribas Reim Italy SGR)

BNP Paribas Reim gestisce complessivamente 22 miliardi di euro a livello europeo attraverso una cinquantina di veicoli, di cui un quarto in Italia. All’estero vedono con stupore come il mercato italiano sia dominato da Fondi retail non quotati che stanno andando a esaurimento e che difficilmente verranno sostituiti da altrettanti nuovi veicoli quotati, sebbene si attenda l’ingresso di nuove SIIQ oltre alle quattro già esistenti. Ciò nonostante, l’Italia continua a essere un Paese interessante in grado di attrarre investimenti dall’estero. Il 2015 è stato un anno record e il 2016 è partito allo stesso modo: esiste quindi la concreta possibilità di performare bene.

 

Alla conclusione  dei lavori, Mario Breglia  ha cercato di “ frullare “  i molti spunti emersi dal panel.  C’è il mercato, ci sono i capitali.  Le regole « sono in fase  di essere  digerite»,  c’è voglia  di fare. Insomma, «il tempo fuori è buono e sta migliorando». Dobbiamo essere , dunque,  fiduciosi.

Prossimo appuntamento, il 23  novembre, a Roma, per il tradizionale “ aggiornamento “  di fine anno del Rapporto.

 

(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista

 

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