L’ “ Innovation Forum” di Mario Breglia a Santa Margherita. Ecco gli highlight della 24a edizione : pros& cons del mercato e le richieste dell’ industry

di Francesco Tedesco ( * )

 

Innovare, innovare, innovare. Questa la parola d’ordine della 24° edizione del Forum di Scenari Immobiliari che si è svolto il 16 e 17 settembre a Santa Margherita Ligure nella tradizionale cornice dell’Hotel Miramare.

Contro ogni pronostico iniziale la due giorni è stata baciata da inaspettati raggi di sole. Cosa molto importante questa, anche perchè un Forum annacquato non sarebbe la stessa cosa ! Qui si riuniscono, infatti, le maggiori personalità del real estate italiano per fare il punto sulla situazione del mercato immobiliare e discutere dei più grandi temi che interessano il settore. E quest’anno il grande tema è stato, appunto, l’innovazione: innovare per lasciarsi alla spalle un momento di crisi che continua a perdurare da troppo tempo ormai; innovare per scardinare quelle barriere che impediscono di liberare le grandi potenzialità del Paese; innovare per adattarsi a un mercato -e a una società- in continua e fin troppo rapida evoluzione. Ma sarà così facile questo cambiamento ?

«Così come ha fatto la nascita del cinema a fine ’800, allo stesso modo oggi il real estate deve pensare al “nuovo mondo” che verrà» ha affermato in apertura il Presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia. «Il  “ventesimo secolo” della nostra attività è finito. È finito un certo modo di fare business perchè oggi non c’è più inflazione, non c’è più la domanda di un tempo, non c’è più la produzione edilizia di una volta. Siamo in una situazione diversa: il valore non è più nella vendita, ma nella gestione di un bene esistente. Ecco perchè il nostro tema oggi è l’innovazione: vogliamo che questo momento possa dare degli spunti affinchè l’industria immobiliare trovi il modo di fare qualcosa di diverso dal passato».

Le aspettative per il futuro, presentate a Santa Margherita da Paola Gianasso, Vicepresidente di Scenari Immobiliari, sono caratterizzate ancora da una certa incertezza. «In Italia le quotazioni medie nel residenziale sono ancora negative (meno 0,8% nel 2016). I prezzi aumentano solo negli uffici e nel commerciale di qualità e ben posizionati. Nel 2017 ci attendiamo un ritorno sopra lo zero, ma di poco. È difficile pensare a una ripresa robusta in questa fase di debolezza dell’economia e di deflazione» ha riassunto Gianasso.

Largo quindi agli stimoli, agli spunti e alla contaminazione di nuove idee che possono essere di ispirazione per i top manager che navigano i mari del real estate italico.

La prima sessione del Forum ha quindi cercato di dare la “scossa”, presentando una carrellata di esperienze innovative e di successo in vari comparti dell’economia. Vi hanno preso parte  Carlo Ratti (MIT Senseable City Laboratory), Carlo Castelli (Aecom), Jacopo Chirici (MADE.COM), Gaetano Coraggio (Paspartu), Andrea D’Antrassi (MAD Architects), Davide Dattoli (Talent Garden), Ulrich Demetz (Motel One Group), Andreas Kipar (LAND – Landscape Architecture Nature Development), e Marion Waller (responsabile del progetto “Réinventer Paris” del Comune di Parigi).

Particolarmente interessanti e significative sono sembrate le esperienze di Talent Garden, di Motel One Group e del progetto “Réinventer Paris”. Incredibilmente affascinanti anche le immagini dei molti progetti portati a termine da MAD Architects in Cina e in altre parti del mondo negli ultimi anni (tra questi anche le Absolute Towers di Toronto, il Conrad Hotel di Pechino e il Museo di Arti Narrative di Georges Lucas a Chicago, al momento ancora in fase di progettazione).

 

Talent Garden è diventato in pochissimo tempo uno dei principali sviluppatori di spazi di lavoro in co-working: partendo da un primo spazio di 8.500 metri quadrati realizzato a Milano, nei pressi di Piazzale Lodi con 400 postazioni, il Gruppo è ora diventato una delle più grandi reti di spazi di co-working in Europa, con dieci nuovi centri da aprire in diverse città europee. «Oggi il co-working rappresenta solo lo 0,4% del mercato in un mondo del lavoro in grandissima trasformazione. Ci sono quindi enormi possibilità di crescita e sempre più imprese sono interessate a questo tipo di spazi di lavoro che aiutano a migliorare la vita dei dipendenti e aumentare la produttività» ha affermato Davide Dattoli, tra i fondatori di Talent Garden. Gli spazi vengono progettati con grandissima attenzione all’aspetto digitale, e con l’idea di essere una “community platform” per facilitare al massimo le relazioni e lo scambio tra le varie persone e le aziende che lo utilizzano.

 

Motel One è invece uno dei principali operatori nel settore del Budget Design Hotel in Europa, fascia di mercato che unisce agli alti livelli di design delle camere un rapporto qualità-prezzo davvero competitivo. Due ingredienti che hanno fatto di Motel One un’esperienza di successo che si sta diffondendo sempre più velocemente in Europa. «Partiti nel 2001 oggi il Gruppo conta 56 alberghi di cui  nove fuori dalla Germania» ha spiegato Ulrich Demetz, Director Development Italia. «Le nostre camere sono generalmente attorno ai 18 metri quadrati e vengono completamente rinnovate nel design ogni  cinque anni. In genere preferiamo puntare su alberghi da 300-500 camere. Non siamo ancora presenti in Italia, ma siamo dei tenant molto affidabili e stiamo cercando delle opportunità». Nel 2015 Motel One ha vinto il premio per il “Fastest Growing Hotel Brand” rilasciato dagli esperti di PKF Hotelexperts.

 

Incredibilmente innovativa, agli occhi degli sviluppatori italiani spesso alle prese con vincoli urbanistici e impedimenti burocratici che cambiano da città a città, l’esperienza raccontata da Marion Waller in merito al progetto “Reinventare Parigi” portato avanti dal Comune di Parigi per la trasformazione urbana di ben 23 siti, tra cui non solo edifici ma anche piazze e svincoli della rete viaria che saranno completamente ripensati e resi vivibili per la cittadinanza. «Siamo riusciti a raccogliere oltre 300 progetti per tutti i 23 siti interessati e i vincitori sono appena stati decisi» ha annunciato Waller, «complessivamente realizzeremo 1340 unità abitative di cui circa la metà in social housing, e 22 mila metri quadrati di aree a verde». Il Comune di Parigi cederà queste 23 aree ai privati che si impegnano a realizzare i progetti vincitori. Gli introiti per le casse del Comune di Parigi ammontano a circa 565 milioni di euro. «Si tratta di una esperienza  importante che ci rende ottimisti per la trasformazione futura della città: Parigi è certamente una città storica, ma è anche un tessuto urbano in continua trasformazione e il real estate deve poter supportare processi di trasformazione necessari per dare nuova vita alle nuove attività che nascono e nuovi spazi ai cittadini. Il territorio urbano deve cambiare» ha continuato  la giovanissima espert  ( ha 24  anni appena ! )  «ma il criterio con cui si assegnano le aree non può più essere il prezzo più alto offerto dagli sviluppatori. È molto meglio se la municipalità riesce a coinvolgere fin da subito tutti gli attori interessati -cittadinanza, sviluppatori e anche i progettisti- per definire al meglio i progetti da presentare alla gara».

 

Di fronte a queste esperienze positive, tutte legate ad un cambiamento di prodotto e/o di processo, come nel caso di Parigi, la domanda sorge quasi spontanea: ma in Italia è ancora possibile innovare? Oppure il cambiamento in realtà fa paura a molti settori? È possibile che la complessità della realtà in cui viviamo impedisca ormai di apportare delle innovazioni che liberino le energie imprenditoriali del Paese?

Queste le domande che Giuseppe Roma, Presidente del CENSIS e Segretario Generale della Rete Urbana delle Rappresentanze (RUR), ha rivolto ad alcuni esponenti del mondo della politica e del real estate. «Con l’innovazione c’è anche un processo doloroso e il cambio di paradigma può far male a molti: siamo sicuri che lo vogliamo davvero?»

Senza troppi tentennamenti la risposta di Filippo Delle Piane, Vicepresidente ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili). «Cambiare è faticoso e spesso lo si fa in momenti di crisi quando non ne si può più fare a meno. Il settore delle costruzioni è uno di quelli dove si è fatta pochissima innovazione di prodotto, mentre invece alcuni dei nostri fornitori di componenti -pensiamo per esempio ai serramenti e agli impianti energetici- hanno innovato moltissimo. Oggi occorre innovare per forza se vogliamo di nuovo tornare a guidare il processo».

Di diverso avviso, invece, Aldo Mazzocco, Head of real estate di CDP , secondo cui la situazione in Italia rimane ancora bloccata da diversi nodi che impediscono un salto di qualità del real estate italiano. Facili soluzioni all’orizzonte non se ne intravedono.

«L’Italia purtroppo non è Milano» ha esordito Mazzocco «e il Paese, nel suo complesso, non sta performando bene come ci aspettavamo. Il problema critico è che il prodotto immobiliare non è più un bene di consumo sia perchè la classe media è più povera, sia perchè l’assenza di inflazione non fa più della casa un bene rifugio», dunque il mercato residenziale si è quasi dimezzato rispetto a dieci anni fa. Da notare, inoltre, che la domanda attuale di abitazioni è una domanda difficilissima perchè la società è diventata molto liquida, molto flessibile, i giovani cambiano continuamente  sede e lavoro e pochissimi pensano di comprare una casa di qualità impegnandosi con un mutuo di 30 anni. «A questo punto» ha continuato Mazzocco «se la casa non è più un investimento per i privati, dobbiamo pensare alle costruzioni come a dei progetti infrastrutturali di ampio respiro per rinnovare le nostre città. Solo che in progetti di così grande scala le società di costruzione sono messe fuori gioco perchè non hanno i capitali necessari per affrontare investimenti così elevati. Anche il pubblico non ha soldi da investire, e anzi non dimentichiamo che l’Italia ha un debito pubblico che continua a salire -oggi pari a 2.252 miliardi di euro- e un PIL a crescita praticamente zero. La situazione è molto complicata. Occorre dunque cercare di attrarre i capitali di grandi investitori e il Governo dovrebbe facilitare il più possibile gli investimenti in Italia da parte di grandi soggetti. Tuttavia sono 15 anni che ci raccontiamo queste cose al Forum di Scenari Immobiliari, eppure non riusciamo ad aprire il mercato italiano più di tanto. Oggi la situazione è ancora più complessa: anche se il Parlamento fosse in grado domani di varare una nuova legge, sappiamo che gli investitori possono scegliere di investire in altri cento Paesi nel mondo: il problema è offrire il prodotto che vogliono, e offrirglielo in tempi rapidi. Cassa Depositi e Prestiti» ha continuato il Manager «non vuole sostituirsi al privato, ma crediamo che gli investimenti vadano indirizzati su tre aree di particolare interesse: nuovi alloggi in affitto per il residenziale, uffici per agenzie ed enti pubblici (che sono gli unici ad avere ancora bisogno di molto personale), e rilancio del comparto turistico».

« Abbiamo tutti gli ingredienti per fare la “ minestra” e invece non riusciamo a farla» ha concluso Mazzocco « Perché ?  L’Italia continua a perdere investimenti che le passano sulla testa pur avendo un territorio più bello di Francia, Germania e UK, che invece attraggono capitali dieci volte superiori a noi».

«Ma quindi cosa rende il nostro Paese così statico?» ha chiesto Giuseppe Roma. «È possibile che nel 2015 ci sia stata una crescita di 500 mila lavoratori in più e poi il PIL è sempre fermo? Ma allora questa forza lavoro non ha prodotto nulla? Dobbiamo forse pensare che le cose sono ormai troppo complicate e che la politica e le istituzioni non riescono più a governare nulla?»

Alcune rassicurazioni sono arrivate dagli esponenti della politica, che tuttavia non sono sembrati  “completamente consapevoli” delle problematiche che attanagliano il settore immobiliare, un settore  talmente  importante che nel complesso vale oltre dieci punti del Prodotto Interno.

«Tempistiche dilatate sono la morte per gli investitori, che hanno bisogno invece di tempi veloci e certi. In questo le Regioni, così come sono oggi, sono un peso che genera un rallentamento per tutto il sistema» ha ricordato Stefano Caldoro, esponente del Consiglio Regionale della Campania.

«La politica italiana purtroppo è ancora molto indietro e serve maggiore contaminazione con le forze private» ha ammesso Alessandro Cattaneo,  ANCI (Associazione Nazionale Comuni Italiani). «Alcuni sindaci hanno effettivamente coraggio e visione per dialogare con i privati, ma c’è poi una situazione “nebulosa” di controllo che imbriglia e soffoca anche queste esperienze positive».

Secondo Linda Lanzillotta, Senatrice della Repubblica, «in Italia c’è uno spirito forte di conservazione contro l’innovazione perchè il Paese è anziano e non vuole cambiare. D’altronde il modello pensionistico ci chiede di lavorare fino a 70 anni: come si fa poi ad avere in posizioni chiave manager tra i 30 e i 40 anni? Sono due esigenze contrapposte che non sappiamo risolvere». Difficile quindi che la situazione cambi di colpo.

Molto interessante a questo punto capire il parere degli investitori -sia stranieri che nazionali- su quelli che sono i maggiori problemi da affrontare per chi approccia il nostro Paese, senza dimenticare che ancora oggi il 70% degli investimenti immobiliari in Italia provengono da investitori esteri.

Tutta la mattinata del 17 settembre è stata dunque dedicata al punto di vista degli investitori. Alcuni hanno colto l’occasione per farsi conoscere più da vicino, altri sono entrati con più decisione nel merito della discussione su quali innovazioni occorre perseguire per sciogliere i nodi che bloccano l’Italia e non permettono al Paese di riguadagnare un peso importante a livello europeo.

Si sono avvicendati sul palcoscenico del Forum: Mario Abbadessa (Hines Italy), Paolo Bottelli (Kryalos SGR), Antoine Castro (Fosun Group), Marco Denari (Partners Group), Valeria Falcone (Cornerstone Real Estate Advisers), Marco Polenta (Kervis Asset Management), Lorenzo Zambon (Mayhoola For Investments), Maria Luisa Faraone Mennella (NaplEST et Pompei), Alessandro Caltagirone (Immobiliare Caltagirone), Manfredi Catella (Coima SGR), Carlo De Vito (FS Sistemi Urbani), Federico Merola (Arpinge), Marco Plazzotta (Poste Vita) e Carlo Alessandro Puri Negri (Aedes SIIQ).

 

ANTOINE CASTRO – Fosun Group

Il Gruppo Fosun, che ha da poco acquisito Palazzo Broggi a Milano in Piazza Cordusio, ha attualmente 60 miliardi di assets in gestione e conta di arrivare a 120 miliardi nel 2020. L’Italia rappresenta l’1% degli investimenti del primo gruppo immobiliare privato cinese che esprime sull’Italia un giudizio di estrema cautela: a spaventare è in particolare l’instabilità del Governo e gli NPLs in pancia alle Banche italiane.

 

PAOLO BOTTELLI – Kryalos SGR

Il mercato italiano è arrivato a 8 miliardi di euro nel 2015, valore che sembra essere confermato nei primi sei mesi del 2016 in cui sono stati registrati investimenti pari a 3,6 miliardi di euro. Nel 2015 sono “esplosi” portafogli diversi dai tradizionali office, retail e logistica, confermando un interesse alla diversificazione e a prodotti innovativi. Ritiene che gli investitori internazionali oggi siano mediamente più “confident” verso l’Italia, ma in futuro faranno più fatica perchè, dopo che in questi anni sono stati presi gli asset di più alta qualità, rimangono oggi portafogli di qualità inferiore. Questa è la vera sfida per il futuro: riuscire ad aprire agli investitori esteri anche le “seconde piazze” italiane che hanno prodotto di qualità più bassa. Conferma che gli investitori sono attualmente preoccupati dal prossimo referendum che rischia di rilanciare il Paese nell’instabilità politica. Anche gli NPLs sono fonte di incertezza, ma le prime transazioni sono attese nei prossimi anni e secondo Kryalos SGR questa è la strada giusta. Fondi Immobiliari e SIIQ sono visti come strumenti stabili che danno sicurezza.

 

MARIO ABBADESSA – Hines Italy

Italia è vista come un Paese con opportunità uniche, ma con forti barriere all’entrata. Tra i primissimi punti l’instabilità politica, con ben 15 Governi succedutisi dal 1991 ad oggi. Anche per quanto riguarda la percezione della corruzione, l’Italia offre all’estero una cattiva immagine di sè. Molti investitori guardano solo alle “prime location” che danno maggiore sicurezza, mentre  le seconde piazze rimangono prive di interesse per quello che è un mercato sempre più polarizzato.

 

VALERIA FALCONE – Cornerstone Real Estate Advisers

L’ Italia è un Paese imprescindibile e Cornerstone sta cercando oggetti su cui investire. Bisogna però studiare molto a fondo perchè il Paese ha delle debolezze strutturali con continue crisi che si avvicendano. Oggi si investe sul sicuro ed è questo il motivo per cui tutti gli occhi sono su Milano, mentre nelle altre piazze c’è poco o nulla.

 

MARCO POLENTA – Kervis Asset Management

Kervis è una società creata appositamente per aiutare gli investitori stranieri a entrare nell’ “Italian Dilemma”. Nella loro esperienza lunghe tempistiche sono il primo fattore critico di successo di un investimento, e dunque anche la prima causa che tiene gli investitori lontani dall’Italia. La seconda causa è senz’altro il sistema bancario: 360 miliardi di crediti in sofferenza sono visti dagli investitori come un sintomo che il Paese è bloccato. A pesare sul buon fine delle operazioni, sono infine anche i valori richiesti per certi asset, spesso ritenuti troppo elevati e non in linea con i valori attesi.

 

MANFREDI CATELLA – COIMA SGR

Gli investitori stranieri sono dei partner formidabili, ma non sono loro che cambiano il nostro Paese. Il nostro Paese lo cambiamo noi , con il nostro spirito imprenditoriale. L’ultimo anno è stato forse l’anno più difficile e più intenso per COIMA SGR, nel quale siamo riusciti a raccogliere 900 milioni di euro da investitori internazionali.

In questa nuova fase di sviluppo immobiliare che ha lasciato alle spalle gli scandali finanziari del passato, spesso legati anche a episodi e logiche di corruzione con il mondo politico, le nuove società vivono un momento quasi da “start-up”. Un momento che, purtroppo, trova il Paese con un’economia che non cresce. Ecco perchè è prioritario che le nuove operazioni di sviluppo si facciano in alleanza con dei partner finanziari solidi. Le tempistiche che abbiamo dovuto affrontare nella realizzazione dell’area di Garibaldi-Repubblica non ci preoccupano più di tanto e sono abbastanza in linea con quanto avviene all’estero. In Italia registriamo una rinnovata domanda di alloggi in locazione, ma servono condizioni giuridiche e fiscali che agevolino l’offerta di questo tipo di prodotto. Una fiscalità troppo pesante abbatte infatti il rendimento delle operazioni a livelli che sono ritenuti poco interessanti.

 

LORENZO ZAMBON, MAYHOOLA  FOR INVESTMENTS

Rasponsabile in Italia del Gruppo Mayhoola, investitore privato del Qatar (  interessato al fashion e al real estate) , ha  già realizzato, in soli  due anni,  tre importanti investimenti tra  cui  l’ acquisizione dell’ Hotel Baglioni in via Veneto, a Roma  . Per non citare  l’ acquisizione del Gruppo Valentino…

 

CARLO DE VITO – FS SISTEMI URBANI

Non bisogna sprecare opportunità strategiche che ogni tanto si verificano per il Paese, come ad esempio gli interventi di rigenerazione urbana nelle ex aree ferroviarie di diverse città italiane, e in particolare a Milano. Nel capoluogo lombardo sono aperti sette tavoli di discussione con il Comune, che interessano 1,5 milioni di metri quadrati. Dal punto di vista degli sviluppatori, occorre che ci siano tempistiche veloci e certe per evitare di far diventare già vecchi i progetti che si pensano oggi e che, anche considerando la velocità con cui cambiano oggi gli stili di vita moderni, non possono aspettare 20 anni per essere portati a termine.

 

Federico Merola – Arpinge

Purtroppo in passato ogni tentativo di semplificazione normativa è finito in un nulla di fatto, e dunque quello della pubblica amministrazione rimane un nodo da risolvere. Milano non è ancora avanti come Parigi, ma se vogliamo che anche qui dei privati acquistino delle aree della città da ripensare e ridisegnare, non è possibile dover parlare con quattro diversi Assessori: occorre individuare un’unica figura in grado di seguire il processo. Come diceva Manfredi Catella, è vero che l’attuale fase attraversata dagli sviluppatori sia una fase quasi da “start-up”.

 

Marco Plazzotta – Poste Vita

Quello che abbiamo di fronte, se non è proprio una situazione da “start-up”, è comunque un cambio di pelle importante che siamo chiamati a operare per creare un’industria immobiliare due punto zero. Meglio, in questa situazione, ricominciare da progetti puntuali e circoscritti, più comprensibili agli occhi degli investitori. Troppe regole in Italia rendono il nostro lavoro estremamente difficile: cerchiamo noi per primi di renderlo più semplice lavorando su progetti circoscritti.

 

 

(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

Website
Mediatechnologies Srl

Powered by WordPress