Presentato a Milano il “Rapporto Nomisma” : il recovery tarda ad arrivare

di Francesco Tedesco (*)

Non si vede ancora la luce alla fine del tunnel che conduce alla piena uscita dal periodo di impasse che sta vivendo il mercato immobiliare italiano. Questa -ancora una volta- la previsione di Nomisma contenuta nel terzo Rapporto 2016 dell’ “Osservatorio sul Mercato Immobiliare”, presentato il 23 novembre a Milano in collaborazione con Intesa Sanpaolo Private Banking.

Passano gli anni, insomma, ma lo squillo di tromba di un pieno recovery tarda ad arrivare: nonostante ci siano buoni segnali di miglioramento, pesa sull’intero settore la congiuntura di un contesto macroeconomico incerto.

«Assistiamo a una decelerazione della crescita economica in tutte le economie avanzate» ha rilevato Andrea Goldstein, Consigliere Delegato di Nomisma, mentre in Italia perdura una situazione davvero particolare con valori macroeconomici disallineati rispetto agli altri Paesi europei. «L’Italia» ha continuato Goldstein «è l’unico dei Paesi del G20 le cui previsioni di crescita al 2017 si sono deteriorate sensibilmente: sembra che non riusciamo a rialzarci da una performance deludente. Sarebbero necessarie riforme strutturali per promuovere la crescita di produttività, la crescita dei salari e la riduzione della disoccupazione che, nonostante il “Job Act”, rimane molto alta. Ci sono segnali di fiducia da parte di alcuni settori industriali e dei servizi, ma la situazione potrebbe diventare critica con una nuova crisi di Governo».

Nei prossimi anni Nomisma prevede dunque che il settore immobiliare sarà caratterizzato da una lenta crescita del numero delle transazioni, che nel residenziale dovrebbero sfiorare quota 500mila a fine 2016, e che il “think tank” bolognese si aspetta potranno ritornare a quota 600mila nel 2019. Nonostante questo, tuttavia, la crescita dei prezzi delle abitazioni non è ancora all’orizzonte: Nomisma prevede un 2017 ancora di contrazione (-0,8% nelle 13 maggiori città italiane oggetto di indagine), un 2018 di malinconica stagnazione (+0,1%), e un sospiro di crescita che si vedrà solamente nel 2019 (+0,7%).

Per quanto riguarda gli investimenti corporate, Nomisma stima che il 2016 potrà chiudersi con un volume attorno ai 7 MLD€, in lieve flessione rispetto al 2015 ma comunque positivo. Diminuisce il peso degli investitori esteri, che passano dal 75% del 2015 al 66% del 2016, a vantaggio degli investitori domestici che diventano meno marginali rispetto a pochi anni fa. Allo stesso tempo crescono gli investimenti nelle città di media grandezza e diminuisce il peso di Milano e Roma sul totale degli investimenti effettuati: dal 68% nel 2015 al 62% nel 2016.

«Dobbiamo ammettere che in passato le nostre previsioni sono sempre state più positive di quanto è poi avvenuto realmente» ha osservato Luca Dondi dall’Orologio, Consigliere Delegato di Nomisma, «speriamo adesso che questa previsione sia un poco più negativa di quanto avverrà nei prossimi anni. Sappiamo, infatti, che ci sono esigenze di dismissioni che non possono più essere rinviate, e che abbiamo bisogno un mercato più grande in grado di assorbire il prodotto dismesso».

C’è da credere, quindi, che i dati del terzo rapporto 2016 dell’ “Osservatorio sul Mercato Immobiliare” di Nomisma siano un po’ meno pessimistici di quanto sembrerebbe a prima vista. In effetti tra gli elementi positivi è da registrare il ritorno di interesse delle famiglie italiane all’investimento immobiliare diretto che, nonostante la precarietà delle prospettive e le fragilità reddituali, nel nostro Paese rimane un pilastro stabile e che permetterà di chiudere il 2016 con un inaspettato incremento delle transazioni residenziali del 12,3% rispetto al 2015.

Alla base di questa crescita c’è la ritrovata agibilità del canale creditizio: l’incidenza delle compravendite finanziate sul totale è attualmente attorno al 60% e l’erogazione complessiva dei mutui è passata dai 41 MLD€ del 2015 ai 49 MLD€ per l’anno in corso (le surroghe sono stabili e rappresentano circa il 25%, ndr).

Altri indicatori di mercato che inducono all’ottimismo sono rappresentati dai tempi di assorbimento degli immobili offerti sul mercato e dallo sconto sui prezzi richiesti, che anche nel 2016 hanno continuato a diminuire e che sono il sintomo di un mercato più dinamico e meno schiacciato dalla crisi, almeno per quanto riguarda le compravendite.

«A livello territoriale, sono i mercati metropolitani del Centro-Nord ad avere una posizione di vantaggio sulla via del rilancio del residenziale: Bologna, Firenze, Milano e a seguire Venezia» ha fatto sapere Elena Moligoni, Coordinatrice dell’ Osservatorio Mercato Immobiliare di Nomisma.

Discorso diverso, invece, per i canoni di locazione che sono ancora “schiacciati” dalla crisi e che anche nell’ultimo semestre dell’anno sono diminuiti del -0,8% per le abitazioni e del -1,6% per i negozi. Secondo i dati Nomisma il rendimento lordo annuo da locazione è nell’ordine del 5% per le abitazioni e per gli uffici, e del 7% per i negozi (dato medio per le 13 maggiori città italiane oggetto dell’indagine).

Nel commerciale sarebbero Milano, Napoli e Bologna a essere pronte ad aprire un nuovo ciclo espansivo, mentre negli uffici sarebbero Torino, Milano, Bologna e Firenze a tirare la volata ad un nuovo periodo di crescita.

I molti dati e numeri presentati nel corso della mattinata hanno offerto diversi spunti per il dibattito avvenuto nel corso della Tavola Rotonda moderata da Marco Leone, Senior Advisor di Nomisma, che ha visto coinvolti Davide Albertini Petroni (Direttore Generale di Risanamento e Presidente Assoimmobiliare Milano), Paolo Bellacosa (Direttore Generale di BNP Paribas Real Estate Advisory Italy), Stefano Mantella (Direttore Strategie Immobiliare e Innovazione dell’Agenzia del Demanio), Marco Doglio (Head of Global Real Estate Italy di UBS), Silvia Rovere (Amministratore Delegato di Morgan Stanley SGR e Consigliere Delegato Assoimmobiliare), Lucio Coggiatti (Dirigente Ufficio Partenariato e Analisi Settoriali per gli Investimenti Esteri di ICE), e il Senatore Vincenzo Gibiino (Presidente dell’Osservatorio Parlamentare sul Mercato Immobiliare).

Ai relatori è stato chiesto un approfondimento, in particolare, su quali ulteriori passi possa fare il mercato italiano per essere sempre più attraente e appetibile per gli investitori stranieri: è vero infatti che il livello degli investimenti è in crescita ma, come è stato fatto notare, l’Italia è ancora un Paese marginale a livello europeo, con appena un 3,5% circa degli investimenti complessivi.

«Oggi siamo di fronte alla enorme sfida di rigenerare intere aree urbane e abbiamo bisogno di grandi player che tuttavia in Italia scarseggiano» ha commentato Albertini Petroni. «Sarebbe molto utile coinvolgere grandi investitori internazionali in queste operazioni di nuovo sviluppo, ma non è semplice perchè quando arrivano in Italia gli investitori esteri si scontrano con il rischio Paese, con l’instabilità di Governo, e con molti altri problemi che li spingono a ricercare rendimenti molto elevati e ad agire in maniera opportunistica con una logica mordi e fuggi. Difficile quindi, con le attuali condizioni, coinvolgere questi soggetti in progetti di development».

«Non tutti gli investitori internazionali arrivano in Italia per opportunismo» ha osservato Silvia Rovere «ci sono anche investitori stranieri che stanno in Italia più stabilmente, bisogna sfatare alcuni luoghi comuni. Certamente occorre avere dei partner italiani ben radicati e affidabili che conoscono bene il mercato. Mentre per operazioni di sviluppo è sicuramente vero che occorrono rendimenti elevati per attrarre gli investitori, per operazioni di acquisizione di immobili già a reddito si possono trovare investitori esteri interessati anche a rendimenti allineati a quelli degli altri Paesi europei».

«UBS è un gruppo internazionale che occupa più di seicento persone in Italia, crede di rimanerci stabilmente e vogliamo operare per la credibilità del mercato» ha osservato Marco Doglio. «È vero che in una prima fase si affacciano investitori opportunistici, ma è anche vero che in un secondo momento questi possono rivendere ad altri investitori che hanno un’ottica di medio-lungo periodo. Crediamo sia un peccato che il livello degli investimenti in Italia sia così basso, e ci viene rabbia a pensare che questi 7 miliardi di euro sono il frutto di una partita di calcio giocata solamente con metà squadra, quella del mercato, che tuttavia non può fare tutto da solo. Manca l’altra metà, manca la parte giocata dal Governo» ha attaccato il dirigente. «I passi fatti da INVIMIT, CDP e dalla stessa Agenzia del Demanio sono importanti, ma bisogna andare più veloci nelle operazioni di dismissione del patrimonio pubblico. In particolare, occorre che l’Agenzia del Demanio lavori con maggiore determinazione per sbloccare quelle grandi operazioni, come ad esempio la riqualificazione delle aree Ferroviarie a Milano, che sono in grado di catalizzare l’interesse dei grandi investitori internazionali» ha concluso Doglio rivolgendosi proprio a Stefano Mantella, Direttore Strategie Immobiliare e Innovazione dell’Agenzia del Demanio.

«Essendo stati incaricati dal Governo di supportare gli Enti Locali nel processo di dismissione e valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare ci stiamo occupando anche dell’operazione “Grandi Stazioni” a Milano e stiamo lavorando al fianco del Comune. Tuttavia, non sempre le richieste che ci arrivano da parte degli investitori sono per noi di interesse: spesso gli investitori sono interessati a operazioni di acquisto e “lease back” di uffici occupati della pubblica amministrazione, ma si aspettano rendimenti a doppia cifra che non sono sostenibili dal pubblico e che penso non sarebbero di interesse per nessuno in questa sala. La nostra mission è certamente liberare asset in una logica di ottimizzazione del patrimonio pubblico, ma spesso ci scontriamo con il fatto che i nostri asset sono inferiori ai 150 milioni di euro e dunque sono poco appetibili per i global investitors, bisognerebbe trovare altri soggetti. Non è sempre il pubblico che non risponde: a volte lo fa anche il mercato. Stiamo comunque lavorando per proporre asset appetibili per gli investitori internazionali e alla prossima edizione del MIPIM di Cannes presenteremo i nostri progetti bandiera».

L’attività dell’Agenzia del Demanio è anche supportata dal lavoro di ICE che, come ha spiegato Lucio Coggiatti, ha ricevuto dal Governo il mandato di attrarre investimenti esteri in Italia, anche nel settore immobiliare. «Grazie alla collaborazione con l’Agenzia del Demanio sono già stati selezionati mille asset che intendiamo presentare come opportunità di investimento attraverso i nostri canali. Tra questi, 215 immobili sono già visibili agli investitori attraverso il sito www.investinitalyrealestate.com che è stato lanciato lo scorso marzo e che ha un buon successo, con circa 280 visite ogni giorno. Altri canali sono i nostri “desk” presso gli uffici ICE a New York, Singapore, Tokyo, Dubai, Istanbul, Londra e San Francisco. A breve apriremo anche a Pechino e Hong Kong. Sempre a Hong Kong parteciperemo alla prossima edizione del MIPIM ASIA».

«Avendo lavorato in passato all’interno della pubblica amministrazione posso confermare che gli immobili offerti sono generalmente poco appetibili» ha spiegato Silvia Rovere. «Questo anche perchè gli asset veramente appetibili per gli investitori sono attualmente occupati dagli uffici della P A stessa e nessuno ha mai fatto un vero e proprio piano di “sale and lease back”. È questo che occorrere fare davvero, sull’onda di quanto fatto da UniCredit: realizzare nuovi building per uffici tecnologicamente avanzati, in modo da riorganizzare le sedi sparpagliate sul territorio e andare a liberare quegli immobili che oggi non sono più gestibili dallo Stato. È questa la vera operazione da fare, ed è da fare adesso che gli spread sono ancora bassi. Dobbiamo saper cogliere questa opportunità, altrimenti rischiamo di perdere il giro di nuovo».

(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

Website
Mediatechnologies Srl

Powered by WordPress