RICS: gli investitori richiedono standard internazionali per la valutazione degli immobili alberghieri

 

Con un mercato caratterizzato da circa 34 mila hotel sul territorio,

con strutture di piccole dimensioni (in media 30 camere e una gestione di tipo familiare)

e una scarsa penetrazione delle grandi catene, l’offerta alberghiera in Italia è una delle più

frammentate d’Europa. Di fronte a questo contesto di disomogeneità, gli investitori stranieri

tendono ad approcciare il mercato italiano con cautela, tendenza dimostrata dal dato del 2016,

in cui i deal più importanti si sono registrati solo a Roma, Milano, Firenze e Venezia, mete del

turismo internazionale.

Questo nonostante negli ultimi anni l’Italia abbia assistito a un costante aumento degli introiti

nel settore turistico, grazie a un flusso crescente di visitatori, come conferma la classifica della

World Trade Organization che, nel 2015, ha visto l’Italia al terzo posto in Europa dopo Spagna

e Francia.

È uno degli aspetti emersi anche durante il convegno di Roma “Tourism investment in Italy:

trends, risks, opportunities”, recentemente organizzato da RICS – Royal Institution of

Chartered Surveyors,

L’evento è stato l’occasione per presentare le linee guida e le best practice

utili  a uniformare l’approccio valutativo delle strutture alberghiere in conformità agli standard

internazionali di valutazione RICS.

“Promuovere gli standard RICS significa offrire uno strumento di valutazione riconosciuto e

condiviso a livello internazionale, significa lavorare per un mercato più imparziale, consapevole

e trasparente”, ha dichiarato Daniele Levi Formiggini , Presidente di RICS in Italia.

“Una valutazione degli immobili ricettivi secondo procedure standardizzate a livello globale è

fondamentale anche per attrarre investimenti verso quelle strutture e location che nel nostro

Paese hanno un grande potenziale di crescita ma che fino ad oggi, per mancanza di dati

omogenei e comparabili, non sono ancora entrate nel mirino degli investitori internazionali”.

RICS ha, infatti, introdotto uno strumento condiviso per poter valutare, correttamente ed in modo

omogeneo, il patrimonio immobiliare ricettivo italiano.

La valutazione delle strutture alberghiere necessita di specifiche analisi con un più elevato livello

di complessità rispetto alle altre tipologie di immobili poiché il valore degli alberghi è

direttamente correlato alla redditività dell’attività commerciale.

“ Il documento che abbiamo presentato nel corso del nostro convegno di Roma ha, dunque, la

finalità di definire linee guida e best practice in grado di uniformare l’approccio valutativo delle

strutture alberghiere in conformità con gli Standard RICS e di promuovere un’adeguata

trasparenza del processo valutativo”, ha dichiarato Pierpaolo Mazzella MRICS.

“In Italia le valutazioni degli immobili alberghieri vengono fatte senza un criterio rigoroso”, ha

dichiarato Danilo Papaleo , membro del Board di RICS in Italia. “In alcuni casi si assiste

a sovrastime che superano anche del 0% il reale valore degli edifici: questo è un elemento che

scoraggia gli investitori che non vedono ritorni soddisfacenti e finiscono col desistere davanti a

cifre troppo elevate. L’adozione degli standard RICS può contribuire in maniera consistente ad

una crescita degli investimenti su tutto il territorio, favorendo in questo modo lo sviluppo

dell’economia locale e nazionale”.

L’inquadramento del lavoro valutativo

L’analisi della struttura ricettiva alla base degli standard RICS dovrà partire dall’inquadramento

della tipologia alberghiera che si distingue per ubicazione dell’immobile (i.e. hotel di città e resort

– mare, laghi, campagna, montagna); mercato di riferimento e fonte prevalente di business (i.e.

destinazione business o di vacanza); categoria (da 1 a 5 stelle), definita dagli enti competenti in

base alle caratteristiche della struttura (ampiezza delle camere, varietà dei servizi, etc.). La

valutazione di ogni struttura richiede un’analisi approfondita della proprietà e del suo mercato,

per poter essere in grado di prevederne le performance a lungo termine.

L’analisi dell’immobile e del contesto di riferimento

L’analisi deve essere condotta a livello sia macro (contesto regionale/provinciale di riferimento)

sia micro (contesto locale) e tenere conto di diversi elementi quali accessibilità e infrastrutture,

visibilità e riconoscibilità, nonché prossimità ai generatori di domanda o attrazioni. Importante

anche un’analisi socio-economica dell’area per valutare le condizioni al momento della

valutazione ed i probabili futuri cambiamenti. Anche il posizionamento della location in relazione

ai principali competitor è un aspetto da non sottovalutare.

Il dimensionamento delle camere e il layout, la capacità degli spazi comuni, le superfici e le

consistenze, la manutenzione, le caratteristiche costruttive, la dotazione impiantistica, le licenze

e le autorizzazioni sono, inoltre, tutti aspetti distintivi tipici del settore alberghiero che la

descrizione dell’asset non può non includere.

Il processo valutativo

Una corretta valutazione deve anche prevedere un’approfondita analisi del mercato alberghiero

e delle sue dinamiche per poter studiare l’evoluzione storica della domanda e dell’offerta ed

essere in grado di valutare le performance nel medio – lungo termine.

Il documento fornisce una disamina delle diverse situazioni contrattuali tipiche del mercato

alberghiero (affitto d’azienda, contratto di locazione, contratto di gestione, vacant possession), di

assoluta rilevanza ai fini valutativi ed illustra gli standard del sistema uniforme di

contabilizzazione “Uniform System of Accounts for the Lodging Industry”, utilizzati dalle catene

alberghiere internazionali ed indispensabili per il confronto delle performance degli hotel, in

termini di ricavi e di costi. Ultimi elementi chiave da tenere presenti sono gli approcci valutativi

da utilizzare per ciascuna situazione e la panoramica degli elementi minimi da considerare in

valutazione, fermo restando la metodologia del Discounted Cash Flow (DCF).

 

RICS è un ente professionale che promuove e applica i più elevati standard e le massime

qualifiche professionali per lo sviluppo e la gestione di terreni, immobili, costruzioni e

infrastrutture.

Il nostro nome è garanzia di implementazione coerente degli standard e di affidabilità a favore

dei mercati che serviamo. Il lavoro dei nostri professionisti contribuisce a creare un mondo più

sicuro: siamo orgogliosi della nostra reputazione e la difendiamo con passione.

In Italia, RICS è socio Istituzionale di Assoimmobiliare e conta 460 membri effettivi, oltre ai

membri tirocinanti e agli studenti iscritti al corso universitario post-laurea accreditato da RICS:

Master “Real Estate Management” – Dip. ABC Politecnico di Milano.

 

Fonte : RICS

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

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