Obbligo di riesame delle valutazioni immobiliari: una rivoluzione copernicana per il sistema bancario?

di Francesco Tedesco ( *)

 

È stata presentata il 7 febbraio a Milano Inarcheck S.p.A (**), società di ingegneria che dal prossimo 16 febbraio sarà il primo soggetto in Italia ad aver ottenuto la certificazione necessaria per fornire al sistema bancario servizi di “riesame” delle valutazioni immobiliari.

La presentazione di Inarcheck è avvenuta all’interno del convegno “Nella volatilità dell’economia rendiamo solido il mattone” organizzato dal Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati (CNGeGL) presso il centro congressi di ABI, a Milano.

Il convegno, al quale ha partecipato anche Alessandro Penati, Presidente di Quaestio Capital Management Sgr – il quale  ha fatto il punto sulle più recenti attività di Fondo Atlante e ha parlato anche del salvataggio di Banca MPS – ha radunato diversi esperti del settore creditizio per dibattere su come le corrette valutazioni immobiliari possono aiutare le banche a smaltire i Non Performing Loans (NPL), a garantire nuovo credito e in ultima analisi a rilanciare l’economia del Paese.

Molto spesso, a detta di alcuni, in passato è stata proprio la cattiva valutazione immobiliare che ha portato a una cattiva finanza, con la conseguente esplosione delle sofferenze bancarie che oggi blocca il settore.

L’Unione Europea già nel 2014 aveva posto l’attenzione sul tema delle valutazioni immobiliari introducendo la Direttiva 2014/17/EU sul credito immobiliare (Mortgage Credit Directive) che, per la prima volta in Europa, ha imposto l’obbligo per gli Istituti di Credito di effettuare attività di controllo e verifiche continue delle perizie di valutazione degli asset immobiliari che sono a garanzia dei finanziamenti erogati. Queste attività di “riesame” possono essere svolte internamente dalle Banche o anche affidate a soggetti terzi che tuttavia devono essere certificati e rispondere a determinati standard di trasparenza, indipendenza e competenza in ottemperanza a quanto stabilito dal Decreto Legislativo n°72 del 21 aprile 2016 (Decreto Mutui, ndr) che ha recepito in Italia la direttiva Mortgage Credit, insieme anche ad alcune circolari della Banca d’Italia (circolari n.285/2013 e n.288/2015) che hanno definito ulteriori standard di riferimento e criteri da rispettare per garantire l’affidabilità delle valutazioni immobiliari.

Insomma, nel futuro del sistema bancario italiano sarà sempre più importante appoggiarsi a professionisti competenti e indipendenti. Non solo per la valutazione, ma anche per l’attività di “riesame”. Un’attività che dovrà essere continuativa e costante, così come è previsto anche dalle Linee Guida dell’ABI per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie.

Inarcheck si candida dunque quale principale operatore -al momento l’unico certificato in Italia- a sostenere gli Istituti di Credito in questa enorme mole di lavoro. Si pensi infatti che attualmente le Banche hanno in portafoglio circa 365 miliardi di mutui garantiti da immobili.

Nello specifico Inarcheck S.p.A si propone quale organismo indipendente per il riesame di “terza parte” delle valutazioni immobiliari attraverso un innovativo sistema di controllo sia delle perizie redatte ai fini dell’erogazione di un nuovo mutuo che delle valutazioni effettuate per determinare il valore di un “collateral” all’interno di un portafoglio NPL.

La Società afferma che, in seguito alle proprie attività di controllo, risulterebbe che oggi oltre il 90% delle valutazioni immobiliari non risultano corrette, con un tasso di disallineamento tra valore di mercato e stima del perito oscillante tra 60%/90%. Appare dunque evidente la necessità di creare un sistema di valutazione più efficace, univoco e certificato, come vuole l’Europa.

«Per fare attività bancaria in maniera moderna, è oggi centrale conoscere il giusto valore degli immobili e tenerne sotto controllo l’evoluzione nel tempo. La figura dei periti diventa molto importante, così come la loro attività che deve essere costantemente monitorata. Siamo sicuri che Inarcheck potrà offrire un servizio innovativo e in linea con le aspettative di mercato» ha commentato Giampiero Bambagioni, docente di Estimo e Valutazione all’Università Sapienza di Roma e Presidente del Comitato Scientifico di Inarcheck S.p.A.

«Nel 2016 con il recepimento della direttiva Mortgage Credit è avvenuta in Italia una trasformazione radicale e copernicana del sistema bancario. Con i nuovi standard e criteri di verifica si passa dal pressapochismo delle valutazioni alla precisione» ha spiegato Antonio Benvenuti, Vice Presidente del Consiglio Nazionale dei Geometri, fin dal 2005 in prima linea per l’introduzione di una regolamentazione più stringente.

«Adesso il prossimo passo» ha continuato Benvenuti «è realizzare una “banca dati” dei valori immobiliari che agevolino il confronto delle perizie in modo che, in futuro, si possa arrivare ad introdurre anche in Italia delle “perizie assicurate” così come già avviene, ad esempio, negli Stati Uniti».

Arrivare a valutazioni più trasparenti e condivise aiuterebbe di certo anche a velocizzare le tempistiche del recupero del credito da parte delle Banche, un altro “grande tema” di cui si è discusso nel corso del convegno.

Rispetto agli altri Paesi europei l’Italia, infatti, soffre di tempistiche di recupero dei crediti quasi doppie: secondo i dati mostrati da Simone Luchini, Fondatore dell’Associazione T6 (Tavolo di Studio sulle Esecuzioni Italiane) in media si parla di circa 4,2 anni per arrivare alla conclusione di una procedura di esecuzione avviata nei tribunali del nostro Paese, con notevole differenza territoriale tra i tribunali virtuosi (1,7-2,2 anni) e tribunali che sono più in difficoltà (5,5-6,6 anni).

Tutti i relatori, tra cui anche Giulio Borella, Giudice del Tribunale di Vicenza, hanno concordano che rispetto a pochi anni fa si è già verificato un miglioramento importante nella riduzione delle tempistiche, che in passato potevano superare i 10 anni.

«Se le tempistiche del recupero crediti si dimezzassero rispetto ad oggi, è chiaro che le Banche potrebbero rientrare di una parte delle proprie sofferenze molto più velocemente, con benefici per tutto il sistema Paese» ha osservato Angelo Peppetti, Direttore Strategie e Mercati Finanziari dell’Ufficio Crediti di ABI, auspicando  maggiori risorse e strumenti a disposizione dei tribunali. Nonostante le lungaggini, e nonostante gli alti costi associati al recupero del credito (costi che secondo i dati presentati dall’Associazione T6 ammontano in media al 20% del credito da recuperare), «è tuttavia comprensibile che le Banche continuino a voler gestire le sofferenze che hanno in portafoglio piuttosto che svenderle a prezzi stracciati sul mercato degli NPL» ha osservato Peppetti.

«Uno strumento introdotto nel 2016 dal Decreto Mutui per velocizzare il recupero del credito è il cosiddetto “Patto Marciano” che permette al creditore di evitare il percorso giudiziario della procedura di esecuzione e di impossessarsi direttamente del bene immobile nel giro di appena 6-7 mesi» ha ricordato Elisa Brodi, ricercatrice presso il Servizio Studi di Banca d’Italia. Nel Patto Marciano si prevede la possibilità che il creditore possa immediatamente vendere il bene, a patto che venga ridato al debitore l’eventuale surplus di valore. Così facendo vengono garantiti alle due parti gli stessi diritti che il Giudice difende nel caso di una procedura di esecuzione. «Tuttavia, anche nel caso del Patto Marciano, è chiaro che la stima di valore del bene deve essere oggettiva, imparziale e affidata ad un soggetto terzo» ha aggiunto la ricercatrice, secondo cui al momento non sarebbero ancora disponibili dati sull’inserimento -o meno- della clausola Marciana all’interno dei contratti di finanziamento proposti dalle Banche.

«Avere meccanismi di valutazione affidabili e standardizzati, insieme a periti competenti e indipendenti è certo un bene per il settore, ma non basterà a risolvere l’enorme problema degli NPL del sistema bancario italiano che ha assistito in queste ultime settimane all’ennesimo intervento di salvataggio, fatto tuttavia  con enorme spreco di risorse che potrebbero invece essere impiegate in maniera molto più efficiente» ha osservato il Professore Alessandro Penati, Presidente di Quaestio Capital.

«Con il salvataggio di MPS lo Stato ha certamente risolto il problema della capitalizzazione, ma non ha risolto il problema degli NPL in pancia a MPS, e anzi si è persa un’occasione importante per far partire un vero mercato degli NPL in Italia. La verità» ha continuato Penati «è che oggi le Banche non hanno ancora le capacità di valutare e gestire i propri crediti deteriorati». Secondo il Manager, dunque, è molto difficile che possa crearsi un mercato degli NPL in Italia sia perchè non si ha una fotografia del patrimonio immobiliare detenuto dalla Banca prima che venga deciso di cedere il credito in sofferenza, sia perchè non si ha accesso alle informazioni sul patrimonio una volta che il credito è stato ceduto e che un Fondo abbia incominciato la lunga attività di gestione. «Le informazioni di quel credito sono infatti proprietà privata dello stesso Fondo, e non vengono rese pubbliche, ed è dunque impossibile sapere cosa succederà al valore di quel credito nei prossimi tre o quattro anni» ha spiegato Penati, secondo cui il mercato degli NPL è destinato a rimanere bloccato: da una parte chi compra non ha accesso alle informazioni, dall’altra chi vende non ha interesse a cedere gli NPL a un prezzo assai poco interessante.

Al termine dell’incontro il Manager si è poi intrattenuto con i giornalisti confermando di escludere un interesse di Atlante a rilevare gli NPL di MPS.

 

Hanno partecipato al convegno anche Luciano Pizzichini, Responsabile Ufficio Perizie del Banco Popolare, Thomas Plankl, Responsabile tecnico della Banca Popolare Volksbank, Antonio  Petraglia, dello Studio legale Petraglia & Associati.

 

(**) Inarcheck SpA è una società partecipata dalla Cassa Italiana di Previdenza ed Assistenza dei Geometri, Banca Popolare di Sondrio, Cassa Nazionale di Previdenza e Assistenza degli Ingegneri e Architetti, Groma Srl, Dei Srl, Tipografia del Genio Civile, Azienda Lombarda per l’Edilizia Residenziale (Aler), e Unipol-Sai Finance S.p.A.

Inarcheck eroga servizi professionali di ispezione, controllo e verifica di progetti e opere nel settore dell’architettura, dell’ingegneria civile e dell’ingegneria impiantistica. A tal fine è accreditata da ACCREDIA dal 2002 quale organismo di ispezione di Tipo A sulla progettazione e sull’esecuzione delle opere. Inarcheck  ha inoltre implementato un rigoroso sistema di certificazione dei Valutatori Immobiliari, per la cui attività è stato conseguito il relativo accreditamento nel 2015.

 

(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista

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