Il Rapporto “ Meteo Immobiliare ” di RUR e Yard . Alta pressione in arrivo , ma attenzione ai tornado…

 

 

Illustrata a Milano lo scorso 9  febbraio da uno “ scintillante”  Beppe Roma , Segretario Generale  RUR (  “Think Tank”  fondato da Censis )  la seconda edizione   della  Ricerca  “  Meteo  Immobiliare  2017” sulle prospettive  dell’ immobiliare in Italia :   sintetizzabile  nella indovinata  frase  “ Il mercato non aspetta”.

Promossa  da Yard -  nota  società  di  advisory  presieduta  da  Gianfranco  Navone e guidata  da Ilvo Bruschi  -  la  mattinata  , che  ha avuto  il patrocinio  di  Assilea, l’ Associazione  Italiana Leasing, ha riscosso un  ampio e  meritato successo.   Non solo per  la  qualità  e  quantità dei  dati offerti da  Beppe Roma ( e il suo “ approccio”  sempre  originale )  ma  anche per il contributo  di confronti da parte  di un Panel  particolarmente   “ricco”.

 

In sintesi  e sul tema  “preparando la svolta: lo scenario di contesto” , Roma  ha sottolineato che c’è il  ritorno alla casa delle famiglie italiane, ma con poco valore , e  che il  mercato corporate soffre dei mali della nostra economia.

Un futuro radioso non può attendere , ma è  finito  il tempo della  “ domanda  infinita”. Non c’è solo la  “  triade retail-uffici-logistica “ : pensiamo piuttosto  alle necessità immobiliari  dell’ “  aging  population” ,  della  “  nuova sanità”,  dell’ istruzione/  formazione…etc

Il sentiment di esperti e operatori per il futuro del ciclo  immobiliare resta relativamente orientato all’ottimismo,ha  spiegato il Segretario Generale  RUR, «anche se il 50% di ottimisti per il 2017 è inferiore di 9

punti rispetto al 59% di opinioni positive registrate loscorso anno. Ad aumentare è l’incertezza, soprattutto di natura internazionale e politica, che ha relativamente smorzato la carica propulsiva che si era accumulata agli inizi del 2016. A prevedere bel tempo era lo scorso anno una robusta maggioranza, ridimensionata quest’anno, con uno spostamento degli incerti dal 35% al 42%, e dei pessimisti dal 6% al 9% .

Resta immutata la quota di ottimisti al Nord, mentre scende di 28 punti percentuali nel Mezzogiorno, e di 15 al Centro Italia, dove campeggia l’ambigua situazione romana».

«A giocare sul risultato complessivo nazionale c’è però una forte differenziazione fra Nord e Centro-Sud del Paese. Mentre infatti gli operatori dell’Italia settentrionale si erano dimostrati più cauti nel 2016 e

hanno mantenuto la stessa quota di ottimismo anche per il 2017»  ha  continuato Roma, « nel Centro Italia e soprattutto nel Mezzogiorno si sono fortemente ridimensionate le opinioni che guardavano con maggiore ottimismo il futuro».

E arriviamo al  “  nodo”   forse  centrale del “  Meteo”  : la stagnazione economica generale e di quella territoriale pesa fortemente sul real estate italiano. Una situazione di ripresa dell’economia locale viene segnalata dal 33% del territorio, contro il 38% dello scorso anno , con una conferma dei settori collegati alla filiera agroalimentare-food-culturaturismo, e una maggiore significatività per servizi di consulenza e professionali.

«Resta invece confermata la centralità del variegato comparto turistico da trasformare in una vera e propria filiera industriale che comprende dalla ricettività all’accoglienza, dai servizi territoriali ai trasporti, dal web

marketing alla promozione culturale. A conferma, gli opinionisti hanno indicato nelle aree turistiche una possibile destinazione degli investimenti immobiliari Per il rilancio dell’economia viene messa anche in evidenza la funzione che possono ricoprire professioni e l’ampia area dei servizi di consulenza, i servizi logistici che potrebbero veramente dare forma alla collocazione geografica dell’Italia come ponte verso i grandi flussi internazionali dell’Europa».

Operatori, imprese, finanza immobiliare, costruttori, non possono far passare un altro anno senza ricercare punti di convergenza in grado di ridare forza all’economia immobiliare. «Migliora anche la posizione del commercio di vicinato, sia come negozi che come piccole superfici e la distribuzione organizzata, che sempre più si sta diffondendo avvicinando il retail alle aree di residenza ».

 

Ed ecco le  conclusioni, secondo l’  Indagine RUR.  Sarà molto  importante anche il ruolo delle politiche pubbliche. Gli opinionisti sondati da RUR e Yard indicano come prioritario il trattamento fiscale a tutti i livelli , dagli strumenti della finanza immobiliare ai bonus per le ristrutturazioni e l’efficienza energetica.  «Molto vicino alle politiche tributarie, ai vertici dei desiderata, troviamo una regolazione che consenta l’abbattimento e la ricostruzione, ovvero la vera forma produttiva di rigenerazione urbana. Importanza viene annessa ai programmi per la sicurezza degli edifici e del territorio, che pure vedono impegni governativi con il  piano  “Casa Italia”. Quindi, con una buona preferenza, seguono l’incentivo per le abitazioni in affitto e le infrastrutture al servizio della rigenerazione urbana .

 

« In ragione delle grandi differenze esistenti nel territorio, è stato effettuato un dettagliato ranking delle città capoluogo italiane, centrato sulle potenzialità di sviluppo del mercato immobiliare. A base dell’analisi sono state poste tre grandi aree di indicatori:

- quelli riferiti alla domanda di immobili, riguardanti le dimensioni e le dinamiche demografiche (abitativa) e delle imprese (non residenziale); le capacità di reddito attraverso le dinamiche occupazionali e il valore aggiunto pro-capite;

- indicatori di vivacità del mercato immobiliare residenziale e non residenziale,  in termini di intensità e di dinamicità;

- infine, il legame fra mercato immobiliare la produzione edilizia al fine di individuare il livello di ricambio e innovazione edilizia.

( Nota : L’indagine, di livello comunale, ha necessariamente dovuto utilizzare dati rappresentativi e capaci di caratterizzare i singoli mercati locali, sulla base delle informazioni disponibili).

 

Le città sono state inoltre suddivise in tre tipologie dimensionali del mercato: i grandi mercati, quelli medi e quelli piccoli, in modo da collocare ciascuna città nella sua dimensione immobiliare attuale. Ne è uscito un quadro interessante e inedito.

«Fra i grandi mercati, come è ovvio, si sono affermati innanzitutto Milano e Roma. Le due città maggiori presentano analogie e divergenze assai significative. Ambedue, nel periodo 2012 – 2016, vedono aumentare

popolazione (+8,5% Milano, +9,6% Roma), imprese (+5,1% Milano e +5,7% Roma) e occupati (+4,5% Milano e +5,4% Roma), ma i due apparati produttivi generano un valore aggiunto assai differente. Il reddito pro-capite romano è, infatti, il 74% di quello milanese, e un tale divario si è accresciuto negli ultimi anni.

Anche il mercato immobiliare presenta dinamiche divergenti. I volumi residenziali scambiati nel capoluogo lombardo sono cresciuti fra  il 1° semestre 2012 e 2016 del 38% a fronte dell’11,5% di quelli capitolini. L’intensità, in termini di compravendite complessive residenziali e non per 1.000 residenti segna un valore di 15,2 a Milano e di 10,3 a Roma. Infine, c’è più edilizia nell’area romana che in quella milanese, visto che nella prima ogni 100 compravendite ci sono 11,7 nuovi permessi per costruire, mentre nella seconda scendono a 9,9.

Successivamente, nelle posizioni di testa, la sequenza del ranking non segue la semplice dimensione demografica. Infatti, al terzo posto si colloca Bologna dove fra il 2012 e il 2016 la popolazione è cresciuta del 4,2%, le

compravendite residenziali del 48,1% e l’intensità totale per 1.000 abitanti raggiunge il valore di 13, secondo solo a quelli di Milano e Pisa (14,7). Seguono Firenze (con un + 32,8% di compravendite residenziali) e Torino, la prima anche in rapporto al suo ruolo nel turismo e nella cultura internazionale, la seconda per la scommessa che sta compiendo di riconvertirsi in città della ricerca e delle tecnologie».

 

Molto  ci sarebbe  ancora  da  dire  sull’ Indagine  RUR . 

Per  concludere, però,  guardiamo ai  mercati potenziali che fanno da outsider , i quali vedono come protagoniste città medie ma rilevanti, ciascuna per sue caratteristiche, partendo dalle “  3 P” :

«Parma è capitale internazionale del food, dell’agroalimentare e della filiera gastronomica. Pisa centro della ricerca e dell’alta formazione, Padova è considerata la vera capitale del Nord Est sia per le funzioni di centro logistico che per quelle direzionali.

Nei mercati medi spiccano due città, in modo diverso, ad alta accumulazione di valori socio-economici come Lecce, indiscussa città leader per la cultura nel Mezzogiorno e capitale di quel Salento, una delle poche

novità positive nella nostra industria turistica, e Treviso un polo complementare con Padova nella direzionalità del Nord-Est.

Infine, per i piccoli mercati brillano Siena, nonostante le difficoltà come polo bancario ma con un perdurante appeal artistico; Aosta, anche per la sua funzione istituzionale in un territorio montano ricco;  e Mantova

solida realtà che unisce un mix di settori produttivi in grado di alimentare una domanda immobiliare variegata».

 

Il Ranking territoriale potrà orientare gli operatori verso nuovi territori non sulla base di  “pigri pregiudizi” – è la  considerazione di Roma  -  ma sulla base delle potenzialità del mercato.

 

Passiamo ai Panel  di  commento.

 

Il primo, “  Eppur  si  muove. Luci e ombre  del mercato”  ha  visto al Tavolo  Gregorio De  Felice ,  Intesa  Sanpaolo  ( sempre  più che  “  lucidissimo”  nel delineare l’ outlook  internazionale ) ,  Gianni Guerrieri, OMI-Agenzia  Entrate (  quasi sorridente, Gianni :  le  transazioni  residenziali   SONO  in crescita. Gianni, Grazie , Grazie  davvero per il grande  lavoro che  svolgi !!! );  e il sempre  più brillante Filippo Delle Piane,  ANCE (  utilizzare e non possedere : bisogna  assolutamente  proporre  un “  prodotto”  pensato per  la  locazione ).

 

Il ciclo visto dagli investitori  : “  visto da  Hines,  Baring,  Cerberus e Fawaz” .  Ma  dove  sono  gli italiani?

 

E’ seguito il  corposo  Panel   “creditizio”  ( top manager  di  Assilea ,  UniCredit   Leasing,  Banca  Mediolanum, Creval,   Intesa SanPaolo ) in cui è spiccato – per  una  ironia  davvero rara  in tale  mondo – il rappresentante di UniCredit  :  come dappertutto, anche  «nelle Banche  errare  è umano ».  Ma  «perseverare è la  regola» ( Menomale  che in Sala   non ho visto “  quelli  delle  relazioni esterne “ del Gruppo… lo avrebbero pelato  vivo.  Io  invece  Io  avrei abbracciato  seduta  stante , e mi propongo  di meglio conoscerlo asap , sempre  che  sia  “  ancora  vivo” .  Lo sapete  che non sono,  non posso,  e non potrò mai essere  “  obbiettiva” .  Il giornalismo  obbiettivo  NON esiste :  nel momento in cui  io  “pongo un aggettivo”   esprimo un giudizio. Condivisibile  o no che  sia ).

 

Ultimo Panel : vi sedevano   Francesco Zollino  , Bankitalia, e Angelo Peppetti, ABI : entrambi  economisti, e con larga  messe  di  interessanti slide ( ad  es. sul “ tasso  di  decadimento della  qualità  del credito”,   o   a dimostrazione che le sofferenze  bancarie sarebbero  molto più basse  , e  di svariati punti percentuali, se   ci fosse  un peletto in più  di  efficienza  nella gestione della giustizia amministrativa  . Ahia, ahimè, questa  è roba che – senza  nulla  togliere  alla  “  bravura  “  dei  Relatori – io sento dire  da  almeno un quarto  di secolo.

 

Le Conclusioni  della  mattinata  sono state  affidate  a  Pier  Paolo Baretta. A onore  del  Sottosegretario del MEF   va detto  che  egli  è  rimasto in Sala  per  quasi tutta  la  mattina. Bello  e quasi “  filosofico”  il suo intervento (  fiducia, coraggio,  “  spregiudicatezza “ positiva  , abbiamo fatto molto, ma  manchiamo -  noi del  Governo, ndr-   di organizzazione, nella  strategia  per  il Paese. Il tema  “  proprietà “  è maturo.  Si pone  ,  per  la  vetustà  del patrimonio,   l’ opzione   rinnovamento/ abbattimento. Fondi pensione/ Casse  di previdenza  :   detengono  oltre  200 bn  in BOT  e  CCT,  ci  vuole  uno spostamento  sull’ economia  reale.  Etc  etc )

Convinti applausi.

 

Ma la Sala, prima  di Baretta,   aspettava  le  “  conclusioni tecniche”, affidate  nell’ ultimo  Panel  ad Aldo Mazzocco, nella  sua  doppia   veste   di  Head  of  Real Estate   di  CDP   e  di Presidente  di Assoimmobiliare.

Senza  il supporto  di una  slide  che  fosse  una  (   durante  la  mattinata  ne  avevamo viste  sin troppe, ndr)  e parlando meravigliosamente a braccio  come  fa  sempre, Aldo  Mazzocco ha  “ dato la  sua  visione”   .

Ci stiamo  giocando  il  quinto o il sesto del PIL  del Paese. In questo 18%  (  quota  real  estate  + costruzioni+  supplier ,  c’è  dentro tutto il Made  in Italy  .

Casa  come  infrastruttura, una “  cosa  pratica” ,  non si comperi,  si affitti . Qui siamo ancora  nel possesso…

Obsolescenza  corporate  buildings  ?  30 anni, “ condannati”  per  definizione.

Ci vogliono grandi operatori , e  bisogna  mettere  ordine  nelle  competenze.

Il mercato   interno non c’è.

Stiamo perdendo il  “  salvadanaio   previdenziale/  collettivo “ ( quando, per  lavorare   sul lungo termine,  ci  vogliono   investitori “  lunghi e pazienti” ).

Non abbiamo il credito  assicurativo.

Bisogna  ricreare  valore  fondiario.

La posta  in  gioco è terribilmente  alta  : serve   finanza   “audace  e capace ,  capace  di osare  e  gestire  i rischi  durante  il processo”.

 

Standing  ovation, come sempre.

 

E’ un dato  di fatto  che  quando  Aldo Mazzocco   si “ esprime” nella  real  estate  community  (  ed  erano   due  mesi  che  nella  Community  non si esprimeva)   non esprime solo  intenzioni.

 

Lui  FA.

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

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