Tirelli& Partners, si consolida a Milano il settore delle residenze di pregio

Martedì 10  ottobre è stato presentato presso la sede di Tirelli & Partners in

l’Osservatorio delle Residenze Esclusive, analisi del segmento più alto del

mercato immobiliare per la città di Milano, giunto al suo quattordicesimo anno.

“Nel primo semestre 2017 si consolidano tutti i segnali di ripresa che avevamo registrato nel

periodo precedente – esordisce Marco Tirelli. L’indice di assorbimento per il periodo in

questione supera per la prima volta dal 2010 la soglia del 15% (15,2). “Il 15% non è certo un

obiettivo audace considerando che il valore pre-crisi si attestava intorno al 25% – continua

Tirelli – Se però consideriamo che la percentuale di immobili venduti rispetto allo stock è più

che raddoppiata rispetto al 2012 (quando l’indice era al 7%), diventa evidente quanto il

mercato sia cambiato negli ultimi 5 anni.”

La dinamica dei prezzi vede i prezzi medi richiesti sostanzialmente stabili (-0,4% rispetto

al semestre precedente, ma +0,4% rispetto a un anno fa), mentre crescono i prezzi medi

massimi che segnano un +0,5% rispetto al semestre precedente e +3,4% rispetto ad un anno

fa) e ancora più i top price (i valori massimi al mq e complessivi per zona) che segnano

rispettivamente +5,3 e +5,5%. “Si conferma ancora una volta che la nicchia più alta del

mercato si muove per prima e guida la ripresa – dice Gabriele Torchiani – Chi ha

disponibilità e una consolidata attitudine a valutare anche i mercati stranieri si accorge che

oggi a Milano ci sono possibilità di fare ottimi investimenti. Lo conferma anche un recente

paper di un’importante banca svizzera che colloca Milano al primo posto tra le città europee

per potenziale di rivalutazione (best fair valued market)”.

Per quanto riguarda invece i prezzi effettivi di vendita la variazione annuale è del +1,3%

grazie soprattutto a un’ulteriore diminuzione degli sconti medi che si fissano per la prima

volta da ben 11 semestri sotto la soglia del 9% (8,8) rispetto al 9,4% precedente. “La

variabilità resta sempre notevole – continua Torchiani – Da un lato abbiamo le residenze di

maggiore qualità e valutate correttamente, che confermano nel prezzo di vendita il valore di

stima ottenendo in tempi brevi offerte spesso pari o comunque molto vicine alla richiesta.

Dall’altro invece il mercato mostra ancora un consistente numero di residenze

sopravvalutate, che faticano a ricevere offerte o le ottengono a valori scontati ampiamente

sopra il 10%”.

L’offerta nel semestre continua a essere molto ampia, ma anche molto differenziata in termini

di qualità. I tempi medi di vendita diminuiscono ancora portandosi a 18,1 mesi. “Il

mercato è diviso tra una porzione minoritaria ma significativa di immobili che si sono

venduti nell’arco di un semestre e una maggioranza di case che per qualità e/o prezzo di

richiesta richiedono ancora un tempo superiore ai 2,5 anni per essere assorbite – dice Tirelli.

Considerando che la maggior parte dell’offerta è costituita da case da ristrutturare, per gli

acquirenti distinguere tra le due categorie non è mai agevole e questo aspetto cruciale

amplifica il valore di ricevere una vera attività di consulenza.”

I tempi medi di giacenza dell’invenduto mostrano un leggero miglioramento

attestandosi comunque intorno ai due anni (24,2 mesi) a segnalare che resta comunque

consistente l’offerta con qualità insufficiente rispetto alle attese degli acquirenti, uno stock che

farà fatica a essere assorbito nel futuro.

I tre gradini del podio delle transazioni più importanti del periodo vanno alle zone Venezia-

Duse e Magenta. “Il valore complessivo delle 3 transazioni più importanti è di 18 milioni di

euro – commenta Torchiani. Un valore in parte pagato da investitori stranieri che

aumenteranno significativamente nei prossimi anni attratti dai benefici fiscali della

cosiddetta ”Flat tax” varata dal Governo”.

Nella prima parte del 2017 il segmento della locazione ha confermato le criticità di un

mercato caratterizzato da un’offerta sempre abbondante, ma disallineata con le esigenze della

domanda.

C’è carenza cronica di case immediatamente abitabili sia per la scelta dei proprietari che

procrastinano investimenti al momento in cui avranno identificato l’inquilino, sia per il

deflusso di molte abitazioni verso il mercato delle locazioni brevi. Complessivamente l’indice

di assorbimento del semestre cresce arrivando al 23,3% proprio in quanto ciò che ha

caratteristiche di immediata disponibilità trova quasi sempre un conduttore.

Diminuiscono leggermente sia i tempi medi di locazione (10,9 mesi), sia i tempi medi di

giacenza degli immobili non locati (13,3). Si tratta però di riduzioni rispetto a valori

ancora prossimi o superiori all’anno, valori molto alti se comparati a quelli di mercati più

moderni e dinamici. Lo sconto medio scende dello 0,5% rispetto al semestre precedente

raggiungendo il 7,5%, il valore più basso da 5 anni.

 

Fonte : Company

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