Scenari Immobiliari, l’ arcobaleno su Milano

di Francesco Tedesco (*)

E’ stata presentata ieri mercoledì 18 aprile nella cornice dell’Hotel Principe di Savoia la terza edizione del Rapporto realizzato da Scenari Immobiliari, questa  volta  in collaborazione con Vittoria Assicurazioni , che fa il punto sull’andamento del mercato immobiliare di Milano.

“Milano Over The Rainbow”, questo il titolo a effetto che compare sulla copertina del volume, non lascia troppi spazi alle interpretazioni: il futuro di Milano appare inequivocabilmente radioso, con tanto di arcobaleno che abbraccia una Piazza del Duomo invasa dai raggi del sole.

«Abbiamo scelto questo titolo non per fare i “bauscia”, come si dice qui a Milano, ma per trasmettere il vero e profondo senso del rinascimento urbanistico e culturale che sta vivendo la città» ha spiegato in apertura il Presidente di Scenari, Mario Breglia.

Se è quindi alle porte un nuovo ciclo di espansione del mercato, Scenari Immobiliari decide di lanciare lo sguardo al futuro e fornire tutti i numeri del “rinascimento urbanistico” che attende Milano nei prossimi anni.

Si tratta di numeri davvero importanti e impressionanti: in città sono attualmente in corso o previsti 43 grandi interventi di trasformazione urbana/edilizia che interesseranno una superficie territoriale di circa 12,5 milioni di metri quadrati e che potrebbero generare una superficie sviluppata di sei milioni di metri quadrati, concentrata prevalentemente nel settore residenziale (2,9 milioni metri quadrati), terziario (1,2 milioni) e commerciale (800 mila). I servizi di interesse pubblico come ospedali, ambulatori, biblioteche, strutture per l’istruzione primaria e per l’infanzia, sedi associative, occuperanno una superficie di circa 700 mila metri quadrati mentre gli spazi pubblici aperti alla fruizione urbana avranno un’estensione pari a 4,3 milioni di metri quadrati, corrispondente al 34 per cento dell’intera superficie interessata. Questi interventi di trasformazione interesseranno il territorio milanese per i prossimi 10-15 anni e determineranno un valore economico che Scenari stima potrà raggiungere i 21,6 miliardi di euro.

«Il rinascimento di Milano è ancora più eccezionale perchè sta avvenendo in un contesto di medioevo urbanistico per le altre città italiane» ha aggiunto Breglia «Milano ha una particolare capacità di sapersi trasformare in continuazione: da città prevalentemente industriale fino agli anni ottanta, è ora diventata un polo terziario avanzato che primeggia per la ricerca scientifica, la creatività, l’innovazione, la sanità, e che viene ammirata in tutto il mondo per il Design. Non a caso, infatti, ci piace presentare il nostro Rapporto proprio nella settimana del Salone del Mobile».

«Siamo orgogliosi di poter favorire tramite questo studio il lavoro di tutti gli operatori immobiliari a tutti i livelli» ha commentato Maurizio Aloise, Direttore Area Immobiliare Vittoria Assicurazioni. «Negli ultimi dieci anni Milano ha saputo portare avanti progetti importanti, nonostante la crisi. Ora questa  spinta deve proseguire su nuovi settori come la ricerca scientifica e la sanità per una nuova fase di evoluzione. Dopo Milano, la grande sfida sarà rilanciare anche Roma» ha aggiunto Aloise prima di lasciare la parola a Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari, che ha presentato tutti i dati principali del Rapporto.

«Nei prossimi 10-15 anni continueranno ad arrivare molti investimenti su Milano perchè la città ha dimostrato di essere un buon modello e dal 2010 al 2017 ha già attratto investimenti per 16 miliardi di euro» ha esordito Zirnstein «Tra le aree di maggior interesse della città è sicuramente la zona di Porta Romana, compresa tra le direttive di Corso Lodi e Via dei Missaglia», è qui infatti che si concentrano molte delle maggiori iniziative di trasformazione urbana oggi già in essere: proprio per questo la terza edizione del Rapporto di Scenari contiene uno speciale approfondimento sulla zona “Sud” della città.

Milano è dunque l’unica realtà metropolitana italiana saldamente agganciata alla ripresa economica dei grandi Paesi europei. Anche nel 2018 gli investimenti immobiliari a livello nazionale sono previsti in aumento, ha annunciato Zirnstein, con circa 12,3 miliardi di euro, ma di questi ben 6,6 miliardi dipendono da Milano che da sola conta per il 50% circa del totale nazionale, confermandosi prima realtà italiana nel saper attrarre gli investimenti dall’estero.

Molto interessanti, all’interno dello Studio, sono anche i dati sull’andamento del mercato immobiliare residenziale del Comune di Milano: il numero di immobili residenziali transati nel corso del 2017 è stato di 33.200 unità, con una crescita del 12,2% rispetto al 2016, proseguendo il recupero osservato a partire dal 2015 dopo sette anni di risultati negativi.

Il fatturato ha dunque registrato un buon risultato del +9,9% sul 2016, sostenuto per la prima volta anche da una leggera crescita delle quotazioni estesa a quasi tutto il territorio cittadino. Nel 2017 l’andamento delle quotazioni è tornato a stabilizzarsi per la prima volta anche in periferia, dove canoni e prezzi medi di vendita si collocano tuttavia ancora al di sotto dei valori del 2008, a differenza invece delle zone semi-centrali e centrali che già negli scorsi anni avevano recuperato stabilmente al di sopra dei valori pre-crisi.

I prezzi, insomma, stanno continuando lentamente a tornare a crescere in una logica a “macchia d’olio” dal centro verso le periferie. Le zone più ambite al di fuori della cerchia dei bastioni rimangono quelle interessate dallo sviluppo della nuova M4 e quelle attraversate dalla M5, in particolare in prossimità dei nuovi interventi di riqualificazione urbana.

I prezzi medi di vendita nel comune di Milano per il 2017 sono stati pari a 8.500 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 4.900 euro al metro quadrato nelle zone semicentrali e 3.300 euro al metro quadrato nelle zone periferiche. I canoni medi si attestano a 130 euro annui al metro quadrato in periferia, 205 euro annui al metro quadrato nel semicentro e 335 euro annui al metro quadrato nelle zone centrali.

A commento dei dati del Rapporto sono seguite due tavole rotonde di interventi. A prendere la parola sono stati Giovanni Verga (Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano), Cino Zucchi (Cino Zucchi Architetti), Gregorio De Felice (Intesa Sanpaolo), Alessandro Balducci (Politecnico di Milano), Alexei Dal Pastro (Beni Stabili), Maria Grazia Lanero (Gianni, Origoni, Grippo, Cappelli & Partners), Davide Albertini Petroni (Risanamento), Joachim Sandberg (Cushman & Wakefield), e Pierfrancesco Maran (Assessore all’Urbanistica del Comune di Milano).

Particolarmente interessanti gli interventi della prima tavola rotonda, di taglio più “politico” vista la presenza allo stesso tavolo di ben tre Assessori all’Urbanistica del Comune di Milano: uno in carica, Pierfrancesco Maran, e due ex-Assessori, Gianni Verga e Alessandro Balducci.

I tre “assi” dell’urbanistica milanese chiamati da Mario Breglia a commentare i dati del Rapporto hanno tutti coralmente sottolineato un unico punto: la necessità di portare maggiore attenzione, in futuro, al tema delle periferie : è qui infatti che si gioca la partita per il miglioramento della qualità della vita complessiva della città. Qui di seguito una sintesi degli interventi:

 

PIERFRANCESCO MARAN

Negli ultimi anni la città ha avuto una buona crescita e per fortuna non si è trattato di una bolla immobiliare, perchè gli investimenti sono aumentati ma non i prezzi. Non si è trattato di una crescita “drogata” e questo lascia ben sperare per il futuro. La popolazione è in leggera crescita, ma la crescita non è così sostenuta come ci si aspettava dalle previsioni: infatti a Milano città non si sono ancora raggiunti 1,5 milioni di abitanti. Si tratta quindi di una crescita della popolazione assolutamente gestibile. Allo stesso tempo è vero che il centro si sta allargando e per qualcuno arriva già alla cerchia della linea 90/91. Per collegare questo centro alle aree più periferiche è dunque chiaro che bisogna andare a operare per recuperare e trasformare quelle aree di raccordo con la periferia, che sono appunto le aree degli ex scali ferroviari. Riteniamo dunque che sia giusto lavorare su queste aree per creare un collegamento tra il centro e le zone periferiche della città che più abbisognano dell’intervento pubblico. Nei quartieri periferici, tuttavia, non è pensabile che ci siano solamente investimenti pubblici: anche i privati sono chiamati a realizzare qui investimenti e interventi di recupero e rigenerazione lavorando insieme al Comune in una logica di partnership pubblico-privata non conflittuale ma aperta e volta a migliorare la qualità della vita dei cittadini. Abbiamo ben chiaro che nei prossimi 10-15 anni saranno le aree periferiche i maggiori attrattori di interventi. La crescita ci deve essere, ma deve coinvolgere tutti in maniera democratica, non solo le aree più centrali e pregiate della città. Intendiamo quindi abbinare gli interessi legittimi degli investitori privati agli obiettivi sociali definiti dal pubblico.

 

ALESSANDRO BALDUCCI

 

Oggi non solo i cittadini milanesi sono orgogliosi e felici della loro città, ma gli apprezzamenti arrivano anche dalle altre città italiane e dall’estero. Punti di debolezza per Milano rimangono ancora le crescenti disuguaglianze tra aree diverse della città, la concentrazione di iniziative in poche aree note, la mancanza di soluzioni abitative per le classi più povere, la qualità degli spazi pubblici nelle periferie e la qualità dell’aria, sempre più bassa a causa delle alte emissioni dei veicoli diesel.

Inoltre occorre prestare attenzione al pericolo di una eccessiva finanziarizzazione del mondo del Real Estate che può portare a effetti indesiderati come la realizzazione di interventi fini a se stessi dove non importa l’effettivo utilizzo che si fa degli edifici costruiti che rimangono vuoti e inutilizzati, ma importa solo la location. Non bisogna permettere che questo avvenga anche a Milano così come già successo in altre metropoli europee.

La zona SUD di Milano è un’area con grandi opportunità, ma anche con grandi problematiche ancora aperte e che devono essere affrontate e non dimenticate: si pensi ad esempio ai quartieri di Porto di Mare, Rogoredo e Mazzini, tutte zone che a oggi si frappongono alla rigenerazione della città.

 

GIOVANNI VERGA

 

Al contrario di Roma, Milano riesce ancora a cambiare e trasformarsi perchè ha saputo mantenere una continuità della sua struttura burocratica in materia urbanistica. È bella l’immagine dell’arcobaleno sopra Milano, anche perchè in genere sotto l’arcobaleno si trova un tesoro, e Milano ha un tesoro che non deve andare sprecato. In passato è già stato fatto tanto e oggi  occorre avere ancora maggiore determinazione per crescere ancora e migliorare la città. Ma l’arcobaleno di Milano va ben oltre i confini della città e bisogna ragionare in un’ottica di area metropolitana estesa, da Monza a Pavia, da Piacenza a Novara.

Milano è sempre stata in grado di trasformarsi e inventare sempre nuove attività diverse. Oggi però per avviare il vero riscatto di Milano la cosa più importante è concentrarsi sulla trasformazione dei quartieri di edilizia popolare: si tratta in massima parte di edifici di proprietà pubblica, ed è dunque possibile pensare ad un contratto senza retro-pensieri di speculazione per coinvolgere i soggetti privati alla trasformazione radicale e visionaria di queste aree. Bisogna pensare a Milano non solo come città dello scambio commerciale, ma anche come territorio di scambio sociale. È questa la vera sfida che attende l’attuale Amministrazione comunale, oggi impegnata a rinnovare il PGT e alla quale faccio faccio un personale augurio di buon lavoro.

 

(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

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