Le mie ricette per la real estate communitydi Francesco Tedesco (**)
Roma caput mundi, ma Milano caput investments. Il concetto è ormai ben chiaro al mercato immobiliare italiano che sempre più guarda all’innovazione quale miglior volano per ricominciare a crescere e fare numeri.
In una fase in cui il mercato delle compravendite “macina” ancora poco, ecco allora che molti investitori guardano alla locazione e, in particolare, a quei settori più innovativi come ad esempio lo “student housing” o -come si sente utilizzare sempre più spesso- le “Purpose Built Student Accommodations”(PBSA).
Proprio il tema dello student housing è stato questa settimana al centro del panorama convegnistico milanese con due diversi eventi organizzati nel giro di pochissimi giorni, cosa assai singolare. Il 13 novembre si è avuta la presentazione da parte di Scenari Immobiliari del primo “Osservatorio sulle nuove forme di residenza per studenti, giovani e lavoratori” (in collaborazione con la società Camplus, principale provider di housing per studenti universitari in Italia, ndr). Il 14 e 15 novembre è poi arrivata a Milano -per la prima volta- la “Class Conference 2018”, evento di riferimento a livello europeo per il mondo dello student housing che viene organizzato da “The Class of 2020” (*).
La “Class Conference” è fondamentalmente un momento di networking che raduna ogni anno gli operatori del settore dello student housing, investitori, policy makers, esponenti del real estate e delle istituzioni locali, esperti internazionali di educazione universitaria e pianificatori urbanistici.
Erano presenti davvero in moltissimi (le stime parlano di oltre 700, soprattutto stranieri, ndr) nella splendida location del “MALL” di Porta Nuova. Tutti indaffarati a discutere sugli ultimi sviluppi nel campo dello student housing, dell’architettura e dell’innovazione, ovviamente.
«In Inghilterra esiste un forte legame tra il mondo dell’università e le società immobiliari che offrono strutture di student housing» ha spiegato a Internews il Direttore di “The Class of 2020” Jorick Beijer. «Tuttavia questo modello positivo dovrebbe essere ripreso e diffuso anche negli altri Paesi europei e in particolare in quelle città maggiormente attrattive e dinamiche, come appunto Milano, è per questo che siamo qui».
Il messaggio lanciato sia da Scenari che da “The Class Conference” è stato molto chiaro: a Milano -e in generale in tutta Italia- le strutture appositamente studiate per la locazione di studenti fuorisede e lavoratori temporanei sono pochissime. Il mercato è nelle mani dei piccoli proprietari privati, ed esistono quindi interessanti opportunità di investimento.
Attualmente nel capoluogo lombardo oltre il 95% degli studenti vive in alloggi privati. Secondo i dati di Scenari, l’arrivo di abitanti temporanei a Milano (studenti, giovani lavoratori e professionisti) avrebbe registrato un aumento addirittura del +72% negli ultimi dieci anni e le prospettive sono di una ulteriore crescita per il futuro. Oggi gli studenti fuorisede a Milano sono circa 80 mila ma l’attrattività del capoluogo (legata alla qualità della vita, alle buone performance dell’economia locale e alla qualità del sistema universitario cittadino) sta continuando a tenere alta la domanda di alloggi in locazione destinati a un utilizzo transitorio. L’offerta di alloggi dedicati agli studenti è oggi praticamente inesistente, anche se università come Bocconi e Politecnico hanno già in corso interventi di potenziamento dei propri Campus universitari in via Sarfatti e in Bovisa rispettivamente. C’è poi la questione delle Ex Aree Expo, anch’esse destinate ad ospitare il nuovo polo tecnologico e universitario, e la questione della rigenerazione urbana delle aree ferroviarie.
«Ad esempio, per quanto riguarda il progetto di rigenerazione dello Scalo Farini» ha ricordato l’Assessore Pierfrancesco Maran nel corso di un incontro con la stampa «non è un mistero che ci sia il progetto di insediare qui la nuova sede dell’Accademia di Brera». L’Assessore non ha però rilasciato ulteriori notizie sull’avanzamento dell’operazione.
Per scoprire tutto sulle ultime infrastrutture e innovazioni nel campo dello student housing a Milano si sarebbe dovuto partecipare all’ “Inspirational Bus Tour” attraverso la città previsto dagli organizzatori della Class Conference, e avvenuto il 14 novembre.
Altra iniziativa lodevole è stata la presentazione dei risultati dello studio “Milano Urban Campus”, attraverso cui gli esperti di “The Class of 2020” hanno dato alcune raccomandazioni ai decisori politici locali per favorire l’inserimento di tre nuovi campus urbani. «The Class of 2020 si è attivata con il Comune di Milano, FS Sistemi Urbani e altri 8 partner per investigare l’opportunità di sviluppo per i tre scali ferroviari abbandonati di Porta Romana, Farini e Lambrate» ha spiegato Jorick Beijer.
Dallo Studio si evince che con solo il 10% di studenti internazionali Milano si classifica dietro a molte altre città universitarie europee. Non è difficile identificare tre sfide principali che la municipalità deve affrontare: con solo il 4% degli studenti che abita in un alloggio ad-hoc Milano soffre di una scarsa disponibilità di residenze di student housing, inoltre il numero di corsi universitari insegnati in lingua inglese è decisamente inferiore rispetto a quello delle altre città europee.
Per attrarre talenti internazionali appare dunque particolarmente rilevante aumentare il numero di corsi universitari in lingua inglese così da rendere Milano più competitiva nei programmi di mobilità internazionale, e magari riuscire ad attrarre una filiale di una università di fama internazionale.
Secondo lo Studio realizzare tre nuovi Campus urbani all’interno delle ex aree ferroviarie permetterà di incidere sul modo in cui molti studenti di talento sceglieranno Milano, ed è pensabile di riuscire a raddoppiare il numero di studenti internazionali presenti, portandoli da 20mila a circa 40mila. Questa crescita avrà un impatto economico positivo assicurando un ricavo di oltre 300 milioni di euro, creando 4.500 nuovi posti di lavoro e permettendo a 7.200 cittadini di talento di rimanere in città nel lungo periodo.
Allargando le considerazioni da Milano all’Italia, le conclusioni non cambiano molto: Scenari Immobiliari indica infatti che l’offerta strutturata di posti letto in student housing copre oggi appena l’8,6% della domanda di fuorisede ed esiste quindi lo spazio per un raddoppio dell’offerta attuale. La realizzazione di questi obiettivi metterebbe in gioco investimenti pari a circa 3 miliardi di euro.
Gli studenti che oggi si rivolgono al mercato privato della locazione sarebbero oggi circa 620 mila e, in una prospettiva di lungo periodo, è possibile immaginare che il patrimonio si allinei a quanto espresso in altri mercati immobiliari paragonabili a quello italiano arrivando a offrire una quantità di posti letto pari a circa il 15% della domanda complessiva.
Sul fronte dell’offerta strutturata di tipo residenziale destinata a studenti e giovani lavoratori, il mercato appare ancora dominato da un numero ristretto di operatori. Tuttavia negli ultimi anni si è osservato un crescente interessamento da parte di investitori istituzionali, sia di natura nazionale che internazionale. Questi ultimi grazie ad esperienze consolidate all’estero sembrano maggiormente in grado di introdurre sul mercato nazionale nuovi formati di “Purpose Built Student Accommodations”.
(*) Organizzazione non governativa fondata nel 2011 con l’obiettivo di migliorare le condizioni abitative degli studenti a livello europeo. Maggiori informazioni su www.theclassof2020.org
(**) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista