Mai più come prima. Brevi riflessioni in tema di valutazione immobiliare

di Elena Delsignore, Managing Partner de Il Punto Rea Srl/CORFAC International

 

 

Delsignore Elena

Delsignore Elena

In occasione di una recente tavola rotonda concernente il ruolo del valutatore immobiliare e dell’esperto

indipendente alla luce delle nuove qualifiche professionali – Recognised European Valuer e certificazione

accreditata Iso 17024 – è emersa l’esigenza di fissare alcune sintetiche linee guida non in tema di

principi di valutazione – già ampiamente trattati in ambito di normative internazionali e comunitarie ed

expertise nazionali – quanto in ambito di modalità di applicazione degli stessi.

Proprio partendo da questa esigenza – che accomuna tutti i valutatori operanti in Italia, dal singolo

professionista locale alla grande multinazionale passando per i consulenti tecnici e le realtà

multidisciplinari – con il presente articolo si intende fornire un primo piccolo contributo in materia, al fine

di poter dar vita ad un vivace dibattito che sfoci nell’individuazione di nuove solide fondamenta per la

nostra professione.

Avendo, per motivi professionali e per passione, un’ottica prevalentemente strategica orientata al cliente,

credo che per definire i nuovi pilastri di riferimento per qualsiasi settore ed attività, compresa quindi la

filiera del real estate, sia indispensabile identificare in modo preciso quel che il cliente, esistente e

potenziale, chieda oggi alla valutazione immobiliare.

Chi sono i nostri clienti?

Sono gli istituti di credito, gli investitori, le Sgr, le imprese in crisi che si trovano ad attraversare

procedure concorsuali, i tribunali, le multinazionali che abbandonano l’Italia lasciandoci grandi siti

industriali, lo stato e gli altri enti pubblici che stanno dismettendo il proprio patrimonio. Sono soggetti

che, per brutte esperienze vissute nel passato, sono stanchi, sfiduciati, disillusi. Sono soggetti che

necessitano di una nuova iniezione di fiducia. Sono soggetti che chiedono trasparenza, correttezza,

chiarezza, oggettività ed indipendenza.

E che cosa possiamo fare noi valutatori per soddisfare i loro bisogni?

Dobbiamo dimostrargli in modo chiaro ed inequivocabile la nostra professionalità, dandoci poche

fondamentali linea guida e soprattutto rispettandole, salvo eccezioni, sempre.

Per prima cosa il mercato chiede trasparenza e chiarezza. Come raggiungerle? Non vi è chi non veda che

una corretta applicazione del metodo comparativo richieda la presenza di dati e valori, così come la

redazione di una relazione di valutazione comporti l’identificazione dei mq. del bene oggetto di stima.

Questi due elementi – mq. e immobili di confronto – rappresentano la grande lacuna italiana, indietro anni

luce dal resto del mondo. Negli Stati Uniti con un semplice abbonamento, a prezzi peraltro competitivi, si

hanno a disposizione dati disaggregati e puntuali di ogni singolo immobile presente nella zona di

riferimento – informazioni e dati che vanno dalle finiture ai materiali, passando per l’ammontare della

tassa sui rifiuti e delle utenze – . In Francia, così come nel resto del mondo, è stata identificata un’unica

ed inequivocabile modalità di calcolo delle superfici. Ed in Italia? In Italia le banche date che esistono

sono sintetiche e non permettono alcuna disaggregazione dei dati ed in ogni ente ed istituto esiste una

misurazione e peso locale dei mq delle proprietà.

Tutto questo deve essere superato. Come?

Coordinandoci e dando voce ai nostri diritti, diritti peraltro che rappresentano le basi per una valutazione

corretta che non solo è utile per i nostri clienti ma ingenerale per tutta la collettività – basti a pensare agli

ingenti danni provocati dalle Mbs statunitensi -. Se una nuova norma obbligasse ad indicare negli atti di

compravendita oltre che tutte le informazioni già esistenti anche, a titolo esemplificativo e non esaustivo ,

mq. commerciali del bene compravenduto, piano,

finiture, classe energetica e stato conservativo, tali dati potrebbero essere inseriti in un data base on line

che da un lato rappresenterebbe una garanzia di trasparenza per il mercato e dall’altro potrebbe essere

anche un nuovo strumento anche economico per gli enti pubblici.

Altre regole? Sicuramente l’indipendenza e l’oggettività della valutazione. Il valutatore può trasformarsi in

consulente per il proprio cliente – come avviene molte volte per richiesta di quest’ultimo – ovvero aiutarlo

nel percorso di scelta di un investimento o di un processo di dismissione, ma deve farlo a latere della

valutazione. Il rapporto di valutazione ha l’obiettivo di identificare un valore – valore di mercato, valore

ipotecario, valore d’uso alternativo, highest and best use, etc -, valore che deve essere esplicitato

nell’incarico scritto stipulato con il cliente. Bisogna fissare limiti e confini del proprio lavoro, utilizzando

termini chiari e precisi e riportando definizioni e linee guide applicate sia nelle lettere di incarico che nei

report consegnati al cliente. Chiunque deve poter ripercorrere il processo di calcolo applicato e le scelte

effettuate ovvero è’ compito del valutatore offrire ai suoi lettori indicazioni semplici e puntuali in relazione

alla scelta di un comparable piuttosto che un altro, agli elementi costitutivi del tasso di attualizzazione o

al cap out applicato ovvero a disallineamenti rispetto alle normative.

Come fare a garantire ancora maggior chiarezza e precisione? Eliminando ovvero assottigliando al

massimo le “assumption” nel processo di stima. Come? Analizzando tutto il materiale raccolto e le

osservazioni emerse in sede di sopralluogo e, tramite una due diligence integrata – tecnica e legale -,

utilizzarle come base delle scelte dei metodi di calcolo e dell’applicazione del processo di valutazione.

Tutto ciò comporta una necessaria multidisciplinarieta’ della valutazione immobiliare, garantita o dalla

realizzazione di società che accorpano professionalità variegate – dall’avvocato all’ingegnere, dal

geometra al commercialista, dal mediatore all’architetto – ovvero dall’affiancamento del singolo

professionista con altri soggetti del mondo immobiliare, mediante la sua iscrizione e partecipazione attiva

ad associazioni immobiliari sia a livello nazionale che internazionale che gli consentano di accrescere le

proprie expertise oltre che di identificare forme di collaborazione e interscambio con gli altri associati.

Queste sono solo alcuni spunti di riflessione, che, come anticipato, intendono rappresentare un primo

piccolo passo per dare valore alla professione di valutatore immobiliare che è spesso considerata dai suoi

stessi addetti un’attività accessoria ai propri “core business” e dagli utenti un semplicissimo numero da

stimare.

Corsi, master e titoli di qualità rappresentano un riconoscimento anche culturale di questa attività, dando

prova che la multidisciplinarieta’ e la formazione continua sono gli strumenti migliori nelle nostre mani,

insieme all’esperienza sul campo e alla collaborazione professionale, per specializzarci, affinando sempre

più le nostre tecniche e ridando al mercato quell’iniezione di fiducia di cui ha bisogno.

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

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