“2014: Tra Miseria e Nobiltà” , secondo Scenari Immobiliari

Mario Breglia

Mario Breglia

di Francesco Tedesco

 

Ci sarà davvero un venticello di ripresa per il mercato immobiliare italiano nel 2014? Sembrerebbe questa, infatti, la rosea previsione formulata da Scenari Immobiliari nel corso dell’incontro dal titolo “2014 – Tra Miseria e Nobiltà” svoltosi il 25 febbraio a Milano nella  sede della Fondazione Riccardo Catella.

Di fronte a una platea di circa un centinaio di operatori del settore il Presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, ha articolato meglio questa previsione e ha illustrato con grande precisione ed esperienza tutti i dati del nuovo rapporto “Italia 3D – I mercati immobiliari nel 2014”, una riflessione sul 2013 appena trascorso  e le prospettive per il 2014.

Di fronte a un impietoso -5,7% fatto registrare dal fatturato del comparto immobiliare italiano nel 2013 (dato che fa dell’Italia il fanalino di coda in Europa) la previsione di Scenari Immobiliari di un ritorno al segno positivo per il 2014, con una crescita del +0,6%, potrebbe aprire le porte al tanto sospirato vento di recovery che in altri Paesi europei sta già soffiando e che molti si aspettano possa arrivare anche in Italia.

In realtà è stato lo stesso Breglia a smorzare gli entusiasmi iniziali spiegando che il la brezza benefica è in realtà ancora tutta da confermare. «E’ certo positivo rivedere un segno “più” dopo questi anni di discesa» ha affermato Breglia «ma occorre cautela: ci sono diverse variabili in gioco -prima fra tutte l’instabilità politica- e questo +0,6% potrebbe anche diventare un -0,1% a fine anno».

Anche Manfredi Catella, AD di Hines – che ha aperto i lavori in veste di “padrone di casa”- si è trovato d’accordo con questa visione, visto che «il mercato immobiliare italiano necessiterà ancora del tempo per tornare a crescere». Un 2014 all’insegna della stabilità dunque, ma con alcune diversità a seconda dei comparti. Quello attuale è infatti un mercato a due velocità, che si divide appunto tra miseria e nobiltà. «Il residenziale è fermo o semi-fermo» ha spiegato Catella «e si fa ancora molta fatica a vendere un prodotto di qualità. Il terziario continua a essere un mercato di sola sostituzione, mentre più interessante appaiono le prospettive per alberghi e logistica».

«Il 2013 è stato un anno di vacche magre» ha poi continuato Mario Breglia riprendendo l’analisi del rapporto Italia 3D «e anzi più magre di quello che ci saremmo aspettati, anche a causa di politiche restrittive messe in atto da governi instabili». Il 2014 sarà dunque un anno di passaggio, con il perdurare di fattori negativi e l’emergere di elementi positivi come ad esempio l’offerta di prodotto efficiente e innovativo soprattutto per il settore terziario e uffici.

«Sotto le ceneri il Paese è cambiato» ha osservato Breglia, ricordando alcuni profondi cambiamenti strutturali che sta attraversando il mercato immobiliare italiano. Tra questi, la crescita delle riqualificazioni e il crollo delle nuove costruzioni (-18,4% nel 2013), la stretta creditizia per famiglie e imprese (-60% di mutui in sei anni), l’aumento delle persone che vivono da sole, la riduzione del consumo di energia negli edifici. «Siamo dunque all’avvio di un nuovo ciclo immobiliare» ha concluso il Presidente di Scenari Immobiliari «caratterizzato da meno finanza e da una maggiore specializzazione, dalla nascita di nuove professionalità, dall’innovazione tecnologica e -un auspicio questo- anche da un ruolo più attivo del settore pubblico».

Vincenzo Albanese , AD di Sigest, ha quindi aperto il “giro di tavolo” con interessanti contributi da parte degli operatori del settore. «Nulla sarà più come prima» ha esordito Albanese .«Milano è una città-termometro per l’intero Paese e ci sono segnali di ripresa con nuove iniziative per l’offerta di prodotto di qualità in centro: l’inversione di tendenza partirà dal 2015».

Meno entusiasta Massimiliano Bernes, di AEW Europe, secondo cui «per tornare ai livelli pre-crisi non saranno sufficienti dieci anni” anche se «è probabile una inversione decrescita-crescita nei canoni di locazione per uffici a Roma e Milano già dal 2014, e con più probabilità nel 2015».

Cauto anche Cesare Ferrero, di BNP Paribas RE, che dopo sei lunghi anni di crisi non si aspetta alcun cambiamento concreto per il 2014. «Sebbene sul mercato stia tornando un po’ di liquidità e ci siano nuovi investitori che cercano occasioni per investire in Italia, dobbiamo renderci conto che negli scorsi anni si è verificato un cambiamento epocale: non esiste più un mercato immobiliare di necessità, ma un mercato immobiliare di sostituzione. Anche per il settore della logistica e per i centri commerciali».

Secondo Giovanni Paviera, di Generali Immobiliare Italia, «nel 2014 bisognerà lavorare sulle aggregazioni tra grandi gruppi per dare più slancio al settore, e bisognerà puntare più sul software invece che sull’hardware, per offrire uffici di elevata innovazione e qualità. A Milano» ha ricordato Paviera” ci sono  immobili sfitti che non riescono a trovare acquirente. Questo perchè gli investitori cercano un prodotto di qualità che non riusciamo ancora a offrire».

Anche Pietro Malaspina, Presidente di CNCC, si è detto concorde sul fatto che i tempi di un completo recovery saranno di circa una decina di anni. «Il primo fattore che mina la ripresa è l’elevato costo del lavoro che obbliga la popolazione a ridurre i consumi e si ripercuote sulla redditività dei centri commerciali. Oggi per il settore il nuovo mantra è “back to the city” dove si possono catturare quote di mercato maggiori».

Anche secondo Pierre Marin, AD di Jones Lang LaSalle, occorre sfruttare il momento puntando su un prodotto di qualità che è sempre di interesse per gli investitori stranieri tanto che, nonostante la congiuntura sfavorevole, nel 2013 si è assistito a un raddoppio degli investimenti di operatori esteri in Italia (pari a 4,5 Mld€) di cui la maggior parte in uffici e retail. «La rigenerazione del tessuto urbano sarà un fattore chiave per uscire dal periodo di stagnazione. Nel 2014 non ci saranno ulteriori cali dei prezzi per gli affitti di uffici su Milano e Roma, ma assisteremo a un periodo di stabilità».

Difficile dunque capire se questo venticello potrà portare al primo segnale di crescita del mercato immobiliare italiano dopo gli anni di magra. Di certo, per un settore che negli ultimi sei anni ha lasciato sul campo un -21,5%, poter finalmente “camminare in piano” e metter fine alla discesa del fatturato sarebbe già un risultato.

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