Il “Rapporto Nomisma” a Milano : cronaca dell’ evento con riflessione finale di Intiglietta

di Francesco  Tedesco *

 

Grande partecipazione alla presentazione del “Primo Rapporto 2014 sul Mercato Immobiliare” di Nomisma, avvenuta ieri mercoledì 26 marzo presso la nuova e prestigiosa sede di UniCredit a Milano in zona Garibaldi-Republica. Oltre 250 persone hanno riempito la Sala Conferenze del “Tower Hall” di UniCredit -era la prima volta che lo spazio veniva utilizzato- e molti sono rimasti ad ascoltare addirittura in piedi. C’era evidentemente molta attesa per questa edizione del Rapporto e per le prospettive di “recovery” del mercato immobiliare nel 2014, forse quello che si prospetta essere il primo anno «in positivo» dopo un lungo periodo di contrazione.

A fare gli onori di casa Paolo Gencarelli, Head Real Estate and Procurement di UniCredit, il quale ha ricordato come la nuova sede Unicredit rappresenti «un esempio inedito e vincente di “ricucitura urbana” che, con un mix di uffici, negozi e abitazioni, ha saputo andare oltre il modello francese de “La Défens”’. Un progetto» ha ricordato Gencarelli «che ha fatto risparmiare al Gruppo ben 25 milioni di euro all’anno tra affitti e costi operativi e che ha permesso di liberare 22 immobili a Milano». Un’esperienza positiva che sarà replicata in tutte le altre città italiane, e che è già in corso a Roma.

A dare il quadro generale e macro-economico della situazione in Italia ci ha pensato con grande esperienza Sergio De Nardis, Chief Economist di Nomisma. «La recessione è alle spalle e la ripresa è avviata» ha voluto tranquillizzare De Nardis «anche se non si capisce ancora bene quale sarà l’entità del recovery». Dopo nove trimestri in cui il PIL italiano è stato preceduto da altrettanti segni negativi, le previsioni della Commissione Europea indicano un +0,6% per il 2014. «Questo è positivo, ma siamo consapevoli che l’Italia esce molto indebolita da questo lungo periodo di crisi» ha spiegato il Relatore «specialmente per quanto riguarda la capacità produttiva dell’industria nazionale, che ha perso circa un 20%». Moltissime imprese hanno chiuso e il livello record è stato registrato proprio nel 2013, con  oltre 115 mila unità secondo dati Cerved. «Affinchè la ripresa non sia così modesta» ha continuato De Santis «è fondamentale riattivare i canali di finanziamento alle imprese. Oggi, infatti, il maggior ostacolo è proprio il vincolo finanziario».

Parole di rigorosa cautela, e non è certo il caso di sbilanciarsi, anche perchè «l’attività creditizia delle banche è ancora a livelli molto bassi e la percentuale di imprese che non ottengono finanziamenti continua ad essere elevata. Tornare ai livelli pre-crisi del 2007 sarà quindi possibile forse dopo il 2020» ha concluso De Nardis. La luce in fondo al tunnel, insomma, si vede. Ma è piccola piccola.

È stato quindi il Direttore Generale di Nomisma, Luca Dondi Dall’Orologio, a entrare nello specifico del settore immobiliare, supportato nel compito da Elena Molignoni, “ storica” Coordinatrice dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare. «Nel 2013 è aumentata la presenza di investitori internazionali e gli investimenti son tornati ai livelli del 2009 con circa 4,7 miliardi di euro» ha ricordato Dondi «questo è senz’altro un segnale positivo e incoraggiante». Così come la previsione per il residenziale: Nomisma si attende nel 2014 un aumento delle compravendite del 7-8%, in modo da ritornare a circa 433 mila transazioni rispetto alle 400 mila del 2013, anno che ha segnato il record negativo. Attenzione però: non sono tutte luci, esistono ancora delle ombre. Per il 2014, infatti, Nomisma non si attende alcun aumento dei prezzi, che anzi continueranno la decrescita sebbene in maniera meno decisa che negli ultimi anni. Questo perchè, hanno affermato i Relatori, sul mercato c’è un eccesso di offerta sia nel residenziale che nel comparto uffici, con vacancy rate in aumento sia a Milano che e Roma.

«Quest’anno il Rapporto sul Mercato Immobiliare» ha infine spiegato Elena Molignoni «comprende anche uno studio speciale sull’appetibilità di prodotto con alti standard di efficienza energetica»,  una curiosità riservata però ai soli soci Nomisma.

Molto interessante anche il flash fornito da Marco Tirelli di Tirelli & Partners, che da anni “ produce” – in collaborazione con Nomisma – l’Osservatorio  delle “residenze esclusive”, ossia quegli immobili di pregio oltre i 7.000 euro al metro quadro, o da almeno 1 milione di euro di valore complessivo. «Si tratta di un segmento che in genere anticipa gli altri settori, perchè si ha a che fare con soggetti che hanno una disponibilità di spesa molto alta. Anche in questo segmento tuttavia» ha sottolineato Tirelli «si riflette la generale crisi di fiducia che l’investitore straniero ha per il Paese. Vendere immobili di prestigio è diventato sempre più difficile» ha denunciato Tirelli «se non quasi un vero “ incidente” di percorso». Nel secondo semestre 2013 infatti l’assorbimento è sceso al 2,8% contro il 25% del 2010, un dato che ha suscitato qualche mormorio di sconforto nella Sala. I tempi di vendita sono saliti a 18 mesi, mentre lo sconto sul primo prezzo è raddoppiato, ed è oggi attorno all’11%. «Questi dati danno un’idea della difficoltà che sta attraversando questo segmento» ha precisato Tirelli. «Esistono tuttavia buone opportunità di business per spazi ristrutturati e ben ammobiliati, che vengono apprezzati maggiormente». Come in ogni momento di crisi ci sono delle opportunità da saper cogliere.

Sui numeri di Nomisma si sono poi confrontati anche Carlo De Vito, AD di FS Sistemi Urbani, Andrea Cornetti, Head of Business Development di Prelios SGR, Franco Zinna, Direttore Pianificazione Territoriale del Comune di Milano, Gianni Verga di Fondazione Patrimonio Comune, e Antonio Intiglietta, Presidente di Ge.Fi.

Particolarmente stimolante la riflessione di Intiglietta sul tema della “rigenerazione urbana”. «L’Italia sta affrontando una fortissima fase di cambiamento e per vincere la sfida occorre puntare su quelle risorse che gli altri Paesi non ci possono copiare» ha spronato Intiglietta «ossia la creatività e il nostro immenso patrimonio culturale e di beni che oggi più che mai ha bisogno di idee e progetti con contenuti. La vera sfida che abbiamo di fronte è infatti capire come mettere a frutto il patrimonio del Paese senza essere dei semplici gestori di redditività. Oggi il tema non è più la “valorizzazione” del patrimonio, ma la sua “rigenerazione” in modo da creare nuove aree di produttività. Solo in questo modo saremo in grado di generare e attrarre nuovi investimenti».

 

(*) Francesco Tedesco è giornalista pubblicista, collaboratore diwww.internews.biz

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

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