“HOUSING EVOLUTION”: come la domanda immobiliare cambierà Milano

di Francesco Tedesco *

 

È un mercato immobiliare messo a dura prova dalla difficile situazione economica, questo ormai lo si sa bene, anche se ora si iniziano a intravedere alcuni primi segnali di ripresa. Non smentisce questa ‘fotografia’ nemmeno la nuova edizione dell’ “Osservatorio Housing Evolution” realizzato da Makno per conto di Assimpredil ANCE e Camera di Commercio di Milano, e presentato ieri nella imponente ‘Sala d’Onore’ della Triennale.

L’Osservatorio fa il punto su come sta cambiando la domanda di immobili a Milano e provincia. Sempre molto atteso tra gli addetti ai lavori (ciò che avviene nell’area milanese è in genere un campanello che anticipa le dinamiche che si ripropongono poi a livello nazionale) il lavoro giunge alla sua quinta edizione dopo lo “stop” del 2013.

In apertura Erica Corti, Componente della  Giunta  camerale, ha voluto ricordare che «l’Osservatorio ha lo scopo di favorire il mercato dell’edilizia offrendo una chiave di lettura del mutamento degli stili di vita abitativi e di come cambia la propensione all’acquisto da parte dei milanesi». Ebbene questo mutamento, sospinto certamente anche dalla stagnazione economica, risulta essere in forte evoluzione e rischia anzi di creare una vera e propria frattura -per usare le parole di Claudio De Albertis, Presidente di Assimpredil Ance- di fronte all’incapacità dell’offerta di soddisfare le nuove esigenze.

Senza addentrarsi troppo nei numeri, peraltro presentati ottimamente da Mario Abis di Makno ( si veda qui al link http://www.internews.biz/?p=9743 )  è rilevante ricordare che solo il 10% degli intervistati ha dichiarato di essere interessato ad acquistare casa nei prossimi 2-3 anni, sebbene esista un ulteriore mercato potenziale del 12% attivabile in seguito all’ottenimento di un finanziamento, di un lavoro stabile, o all’ulteriore discesa dei prezzi. I valori sono comunque in crescita rispetto alla scorsa edizione del 2012, e questo lascia ben sperare per la ripresa.

Nessuno tra gli intervistati a Milano città è tuttavia interessato ad appartamenti superiori ai 150 metri quadrati, e ben il 55% chiede alloggi inferiori agli 80 metri quadrati. Il 70% del campione cerca appartamenti in condomini molto grandi, mentre solo il 12% è interessato a soluzioni indipendenti, tipo villette a schiera. Per quanto riguarda i prezzi, il 70% del campione dichiara di prendere in considerazione soluzioni non oltre i 3.000 euro al metro quadrato. Inoltre sono sempre di più le famiglie che invece di cercare una nuova soluzione abitativa preferiscono “trasformare” quella dove vivono. Il mercato delle ristrutturazioni, sostenuto anche dalle politiche incentivanti del Governo con le detrazioni al 50% e 65%, diventa un’area di lavoro sempre più interessante per le imprese di costruzione.

Come si diceva esiste quindi il rischio che, mentre la domanda si trasforma, le imprese facciano fatica a tenere il passo e a offrire un prodotto in linea con le nuove richieste. «C’è dunque bisogno di una nuova politica industriale da parte del settore, altrimenti il nostro sistema -ancora troppo parcellizzato- rischia di uscire dal mercato» ha ammonito De Albertis. E non è certo un segreto che le aziende del settore lamentino da tempo di essere imbrigliate dalla pesantezza burocratica, frenate dalla stretta finanziaria, e massacrate dal recente inasprimento fiscale sulla casa che ha ulteriormente ridotto gli investimenti sul mattone.

«Di certo» ha osservato l’architetto Pierluigi Nicolin durante la tavola rotonda «non bastano le ristrutturazioni a smuovere il mercato. È ora di incominciare a parlare di demolizioni. La fase di espansione delle nostre città è finita: il futuro del settore immobiliare è nella demolizione e ricostruzione».

Anche Cesare Ferrero, Country Manager BNP Paribas Real Estate, e Marco Dettori, Presidente OSMI e Vicepresidente di Assimpredil,  hanno concordato sul fatto che oggi la domanda è sempre più veloce, esigente, selettiva e complessa. «Anche questo, tuttavia, deve essere letto come un segno di maturità del mercato che seleziona solo gli operatori più specializzati» ha sostenuto Ferrero, che ha poi ricordato un recente caso di successo della sua Società nella commercializzazione di un centinaio di nuovi appartamenti a Milano.

Apprezzato dalla sala anche l’intervento di Daniele Lago, AD di LAGO Spa, secondo cui «oggi non ha più senso coinvolgere Archistar per fare a gara a chi ha il grattacielo più alto». Occorre invece creare abitazioni e quartieri in grado di generare maggiore vitalità e socialità per le nostre città.

Ormai gli stili di vita e i comportamenti sembrano evolvere alla velocità della luce. Forse tra qualche anno si arriverà addirittura alla condivisione di immobili non più in proprietà? Un po’ come avviene per l’auto con il car-sharing?

Un’ipotesi suggestiva, ma per ora il tradizionale attaccamento degli italiani alla casa in proprietà non è in discussione: l’idea di casa come luogo di ritrovo degli affetti familiari, di intimità e protezione sembra ancora resistere egregiamente.

 

(*) Francesco Tedesco è giornalista pubblicista, collaboratore di www.internews.biz

Testata giornalistica non registrata ai sensi dell’Art.3 bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63 convertito in Legge 16.07.2012 n°103

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