Le mie ricette per la real estate community( 1 aprile 2019)
Take-up di immobili superiori ai 5.000mq in 21 città: +1% nel 2018 rispetto al 2017
Dopo i volumi record raggiunti nel 2017, il mercato logistico si è mantenuto dinamico, alimentato dall’e-commerce, dalla scarsità di offerta e dal basso livello di vacancy presente in tutta Europa. La domanda continua a essere robusta e i livelli di assorbimento superiori del 15% rispetto alla media degli ultimi 5 anni. Alcuni Paesi come Germania, Spagna e Paesi Bassi hanno raggiunto un nuovo volume record di transazioni nel 2018.
Investimenti in immobili industriali e logistici in Europa: -11% nel 2018 rispetto al 2017
Dopo i risultati eccezionali registrati nel 2017, il mercato degli investimenti ha segnato un calo atteso dei volumi. I rendimenti prime si sono ulteriormente ridotti in Europa, toccando il 4% nel Regno Unito e il 4,05% in Germania. Nel corso del 2019 i rendimenti prime della logistica sono destinati a diminuire ancora in numerosi mercati europei.
Take-up: il mercato europeo della logistica si trova sui livelli più alti da decenni
I fondamenti di occupancy degli spazi risultano essere i più forti osservati negli ultimi 15-20 anni. Il 2018 ha confermato questa tendenza con volumi eccezionali di transazioni registrati nel Regno Unito, in Germania, in Spagna e nei Paesi Bassi. La domanda è stata alimentata dall’e-commerce e dalla scarsità dell’offerta, oltre che da sviluppi immobiliari limitati. Le vendite on-line continuano a crescere del 12-14% all’anno. Questo è il principale motore per il mercato della logistica in Europa. L’offerta rimane globalmente insufficiente a soddisfare i requisiti degli utenti finali; risulta, in particolare, estremamente carente per i magazzini di dimensioni XXL. L’insieme di questi fattori ha comportato un livello medio di vacancy pari a circa il 5% su scala europea.
In un panel di 38 città europee, i canoni di locazione hanno registrato una crescita media del 4% nel 2018. Questo fattore riflette la forte domanda e i bassi livelli di offerta, in particolare per i magazzini di grado A.
La Germania ha segnato un altro anno record. Il volume delle transazioni è aumentato del 21% raggiungendo i quasi 6,7 milioni di metri quadrati nel 2018. A causa di un’offerta insufficiente di spazi moderni ed efficienti, gli utilizzatori continuano a rivolgersi verso soluzioni realizzate su misura. La domanda è stata particolarmente forte al di fuori degli hub principali, nelle località dove i canoni di locazione risultano più contenuti e dove è più facile sviluppare nuovi immobili.
In Francia, il volume delle transazioni è diminuito del 14% nel 2018. Questo, in rapporto tuttavia a un anno eccezionale come è stato il 2017. Nella zona della Greater Paris, in particolare, il take-up è raddoppiato, sostenuto dai deal relativi a spazi XXL. Nel 2018 il mercato è arretrato posizionandosi comunque su un livello superiore del 20% rispetto alla media degli ultimi 10 anni. È la seconda volta che il volume transato raggiunge i 4 milioni di metri quadrati. La forza della domanda rappresenta un segnale che l’avvio di nuovi canteri e lo sviluppo speculativo hanno raggiunto quest’anno il livello più alto dal 2009.
Il mercato del Regno Unito si è mostrato particolarmente robusto negli ultimi 18 mesi nonostante il voto sulla Brexit del giugno 2016. Nel 2018, il take-up è aumentato del 27% su base annua a 3,7 milioni di mq.
In Spagna, il mercato è risultato molto dinamico con un record
assoluto di take-up raggiunto a Madrid e Barcellona. L’assorbimento nel
2018 è aumentato del 21% arrivando a segnare un nuovo record a 1,6
milioni di mq nei tre principali mercati del Paese.
Investimenti industriali e logistici: la domanda è ampia e attira nuovi operatori nel 2018
Gli investimenti in asset industriali e logistici si mantengono costanti e sostenuti. L’offerta di prodotti non risulta, tuttavia, adeguata a soddisfare l’intensità della domanda. I volumi di investimento sono raddoppiati in 5 anni. La logistica e gli investimenti industriali rappresentano il 13% del totale del mercato immobiliare commerciale in Europa. Il 2017 è stato un anno record soprattutto per le transazioni con piattaforme come Logicor e Gazeley. Escludendo queste, tuttavia, i risultati 2018 appaiono comunque superiori al 2017.
Anita Simaza, Director for European Logistics Investment di BNP Paribas RE, ha dichiarato: “L’intensità della domanda degli investitori continua a essere forte, dal core all’opportunistico. La provenienza dei capitali è ampia e globale. Gli investitori asiatici, in particolare, stanno realizzando importanti acquisizioni di asset logistici in tutta Europa. Mentre altri soggetti, senza ancora una esposizione diretta nel comparto, stanno entrando adesso nel mercato. Ci dovremo aspettare grandi investimenti nel 2019, grazie anche ai rendimenti prime ancora allettanti nella logistica rispetto ad altre asset class“.
Regno Unito e Germania hanno confermato la loro posizione di leader nel mercato della logistica e degli investimenti in immobili industriali in Europa. Dopo il record assoluto del 2017, non sorprende che entrambi i mercati siano scesi nel 2018 in termini di valore transato: -24% nel Regno Unito a € 9,3 miliardi; e -22% in Germania a € 7,2 miliardi.
I Paesi Bassi hanno raggiunto un nuovo record di investimenti nel 2018. Gli asset industriali e logistici hanno raggiunto il più alto livello mai registrato prima, rappresentando il 26% del totale degli investimenti immobiliari commerciali olandesi del 2018.
In Francia, il mercato è rimasto sostenuto anche se il valore transato è sceso del 31% nel 2018 per raggiungere i €3,1 miliardi. I rendimenti prime si attestano su livelli di minimo al 4,75%. Data la forte domanda di logistica e i prezzi competitivi rispetto alle altre asset class, i rendimenti diminuiranno nuovamente al 4,5% nel 2019.
In Polonia, il mercato è salito nel 2018 a € 1,9 miliardi. Il Paese sta attirando capitali dagli Stati Uniti, dalla Germania e dal Regno Unito, e più recentemente anche da investitori asiatici.
In Spagna, il mercato è sostenuto dalla forza dell’economia. Gli investimenti industriali e logistici hanno raggiunto un nuovo record con € 1,3 miliardi nel 2018. La scarsità di prodotti ha portato a una significativa compressione dei rendimenti al 5,3%.
Fonte : Company