04 marzo 2008

E’ stato presentato in data 4 marzo 2008 a "Palazzo Turati " ( sede della CCIAA di Milano), in una sala strapiena di immobiliaristi, costruttori e giornalisti, il "XI Rapporto sul Mercato Immobiliare Lombardo "promosso da ANCE Associazione Nazionale Costruttori Edili Lombardia e realizzato da Scenari Immobiliari( Istituto indipendente di Studi e Ricerche).
Il dibattito è stato introdotto da Luigi Colombo, Presidente di ANCE Lombardia . Pur ragionevolmente ottimista, il Relatore ha commentato i risultati forniti dalla Ricerca affermando che« le previsioni non confortanti del 2006 sono state puntualmente smentite da chiari segnali di ripresa del comparto residenziale, il principale del settore, che si conferma estremamente solido nei Comuni non capoluogo ma che vede anche una ripresa di quello delle città capoluogo, dopo almeno un biennio di stagnazione».
Il Presidente ha dichiarato che tutti questi segnali, pur con le dovute cautele in una congiuntura economicamente incerta ci inducono all’ottimismo. La Lombardia si conferma ancora una volta l’elemento trainante del mercato immobiliare nazionale e al contempo di un settore, quello delle costruzioni, che contribuisce quasi per il 10 per cento al Prodotto Interno Lordo del Paese.
Il comparto residenziale lombardo, nel 2007 , ha registrato infatti una crescita delle compravendite pari all’ 1, 2 per cento, con un aumento del fatturato del 3, 5 per cento.
Un risultato che promette bene per il futuro raggiunto grazie all’apporto del mercato dei Comuni non capoluogo, che in Lombardia coinvolge il 69 per cento delle compravendite di superfici residenziali. Con l’incremento degli scambi del 3 per cento su base annua il mercato dei territori provinciali si conferma anche nel 2007 elemento di traino a livello regionale.
Ma il 2007 segna anche una ripresa del mercato dei capoluoghi: rispetto al valore negativo del 4 per cento della scorsa rilevazione, lo scambio di immobili cala solamente del 2,5 per cento.
Il fatturato registra una crescita del 3 per cento sostenuto soprattutto dalla domanda di prodotti di pregio e dal costante aumento dei prezzi il cui tasso di crescita , rispetto all’anno precedente, si è assestato intorno al valore positivo del 4 per cento.
Mario Breglia (Presidente di Scenari Immobiliari) ha dichiarato che il mercato immobiliare lombardo è ormai di poco inferiore a un terzo di quello nazionale e supera, in dimensioni, quello di Paesi quali la Romania e la Bulgaria.
La forza del mercato immobiliare lombardo sta nella sua capacità di essere sia motore di nuove iniziative che moltiplicatore degli investimenti. La Regione presenta la concentrazione più alta di cantieri e di grandi progetti in corso del Paese e rappresenta anche un sito privilegiato per le imprese terziarie e produttive .
Mario Breglia ha affermato che Milano è un grande mercato potenziale rallentato dai molti “lacci e lacciuoli” delle infrastrutture inadeguate rispetto alle esigenze del ventesimo secolo, alle assenze o eccessive presenze dell’Amministrazione e della politica. E’ una Regione che dal punto di vista immobiliare si presenta ancora a frammenti (sia in verticale per i mercati, che in orizzontale per i territori). La sua forza inespressa è come nelle esplosioni nucleari: nascosta nel concetto di atomi e nel collegamento virtuoso che deve esistere tra mercati e territori da un lato, e fra imprese e consumatori dall’altro. In questo territorio, infrastrutture quali Malpensa o il Polo fieristico Rho Pero diventano magneti in grado di attrarre, ma che al contempo però rimangono sottoutilizzati per mancanza di infrastrutture e quindi non possono esprimere il proprio potenziale pienamente.
Il Terziario (che rappresenta il 6 per cento del patrimonio regionale con una concentrazione del 35 per cento rispetto al totale a Milano e provincia) ha registrato un fatturato pari a 1,6 miliardi di euro, con un incremento di oltre il 10 per cento rispetto al 2006 e una crescita di prezzi del 5 per cento.
Risultati superiori alle aspettative, previsti in crescita anche per il 2008 per un comparto che a Milano appare dominato per il 50 per cento da investitori nazionali ed esteri alla ricerca di immobili di alta qualità e di ampi spazi (a Milano il 34 per cento della superficie media occupata è superiore ai 2 mila metri quadrati).
Gli immobili commerciali in Lombardia, dove si concentra il 15 per cento delle superfici commerciali nazionali e il 15 per cento degli esercizi di grande distribuzione, hanno registrato rispetto al 2006 un incremento del 6 per cento delle superfici, con una crescita del volume di affari del 3 per cento, e prezzi superiori del 5 per cento, con punte del 7 per cento nelle aree centrali e di pregio, e una tendenza al consolidamento anche per il 2008. Progresso anche per il mercato degli immobili industriali con un fatturato di 4,5 miliardi in aumento del 7 per cento rispetto al 2006, e una crescita del 3 per cento delle quotazioni. In particolare un trend positivo si registra per il mercato degli immobili logistici previsto in sensibile crescita almeno fino alla metà del 2009.
Gli altri comparti non residenziali, alberghi e grande distribuzione, sono spinti verso l’alto sia dalla crescita delle due domande forti che da una possibile contenuta ripresa economica.
Il Presidente di Scenari Immobiliari ha concluso affermando che «perché questo si registri c’è bisogno di interventi leggeri della politica che rimuovano i lacci esistenti senza metterne di nuovi». Breglia ha aggiunto che « i dati presentati dall’XI Rapporto confermano il costante incremento della domanda di qualità e dell’importanza dell’ ecoefficienza e del risparmio energetico nel settore delle costruzioni».

La voce della Politica non si è fatta attendere. Massimo Buscemi (assessore alle Reti servizi di pubblica utilità e sviluppo sostenibile di Regione Lombardia) ha illustrato lo sforzo dell’amministrazione nello snellimento delle procedure e nella redazione del nuovo PGT.
L’assessore ha dichiarato la creazione del Catasto Regionale per gli impianti termici e della costituzione di un Fondo a Rotazione di 10 milioni di euro da destinarsi alle misure per il risparmio energetico.
L’assessore ha concluso dichiarando che tutti gli sforzi dell’Amministrazione sono rivolti a rendere Milano una città competitiva e sede futura di EXPO 2015.
Giuseppe Roma (Direttore Censis) ha dichiarato che una città non si può costruire solo con i grandi eventi ma che ha bisogno di un anima e questa è data da tante realtà che collaborando insieme costruiscono il tessuto sociale e urbanistico, e dal lavoro paziente del Sindaco il quale deve orchestrare tutte le voci in un coro.
Il Marketing territoriale è uno strumento capace di attrarre eventi e investimenti in un contesto locale ma va però supportato con la presenza di infrastrutture adeguate, e da progetti che consentono alla città la vita dopo l’evento.
Il Relatore ha precisato che Milano possiede molte ricchezze e l’immigrazione è una di queste, ma al contempo è una metropoli che è stata rovinata dall’iper specializzazione della moda che ha creato dei non luoghi che non consentono la vivibilità.
Giuseppe Roma ha dichiarato che «i lavoratori extracomunitari che nel 2005 hanno acquistato un'abitazione in Lombardia sono stati circa 30 mila. Essi rappresentando oltre il 16 per cento del mercato delle compravendite residenziali regionali. Contrariamente a quanto accade nelle regioni centrali e meridionali della penisola, nel Nord gli immigrati si distribuiscono su tutto il territorio con differenze nella concentrazione provinciale non marcate. A livello provinciale Brescia (con il 22,3 per cento delle compravendite sul totale, realizzate da questi nuovi attori della domanda), si colloca al primo posto nella graduatoria nazionale. Segue Milano, ottava in classifica con l’11,8 per cento sul totale.

Il Punto di vista dei Developer. Manfredi Catella (Amministratore Delegato Hines Italia) ha spiegato l’importanza di relazionare il mercato immobiliare lombardo sia con quello italiano sia con quello internazionale. Il Relatore ha affermato che la strategia di sviluppo urbano non può non considerare le tre tempistiche diverse: breve, medio e lungo termine, e come all’interno di questi siano da considerare alcune criticità. L’esempio può riguardare il “black out” in cui potrebbero trovarsi gli Uffici Tecnici del Comune di Milano a fronte di tutte le richieste e i permessi di costruire che provengono dai Gruppi che stanno realizzando i grandi progetti.
La strategia a lungo termine può essere quella redatta dalla Giunta Albertini e poi continuata dalla Giunta Moratti, sempre in riferimento ai grandi progetti.
Manfredi Catella ha analizzato il rapporto tra pubblico e privato notando come questo sia cambiato nel corso del tempo. «Oggi la relazione è diversa, ci vogliono contaminazioni reciproche. Ci vuole una concertazione intelligente, con un dialogo serrato fra le due parti». Ha dichiarato Catella che gli uffici tecnici a Milano sono molto competenti. Sul piano politico gli amministratori hanno capito che era giunto il momento e la fase giusta per governare la trasformazione.
Manfredi Catella ha inoltre proposto un Forum fra Governo-Developer e Amministrazioni per discutere e ragionare sui temi del mercato immobiliare e del territorio.

Cesare Ferrero (Amministratore Delegato InPartner) ha posto l’accento sia sulle occasioni mancate dalle imprese in questi ultimi dieci anni di sviluppo del mercato immobiliare, sia sul mancato dialogo fra Enti preposti al governo del territorio e filiera dell’edilizia.
Cesare Ferrero ha detto con rammarico che la mancanza delle infrastruttre genera un arretratezza e frena anche lo sviluppo di un territorio.
Paolo Buzzetti (Presidente ANCE Associazione Nazionale Costruttori Edili), ha evidenziato il ruolo chiave delle infrastrutture dichiarando che negli anni sessanta il nostro Paese aveva un ruolo guida nel panorama europeo mentre oggi siamo un fanalino di coda.
Il Presidente ha concluso i lavori invitando il mondo politico al dialogo con quello degli impreditori per favorire la rinascita del nostro Paese.