28 febbraio 2008


Il 28 febbraio 2008 si è svolto a Milano un incontro intitolato "Osservatorio sulle residenze esclusive secondo semestre 2007", organizzato da Tirelli & Partners e Nomisma.
I lavori sono stati aperti da Marco Tirelli, Managing Partner della Società, che ha illustrato i mercati delle abitazioni esclusive a Milano e a Roma.
Sotto l'univoca denominazione 'residenze esclusive' si devono identificare almeno due differenti categorie, le quali presentano mercati e tendenze potenzialmente differenti tra loro. Da un lato esistono le unità immobiliari con profilo altissimo, abitazioni di grandi e grandissime dimensioni che variano da 200 a 250 metri quadrati e oltre, ricercate da una ristrettissima fascia di utilizzatori e denominate “Top”; dall'altra gli alloggi che, pur rientrando nella denominazione 'esclusiva', per dimensioni e costo, sono accessibili a una fascia di utenti più ampia.
L'analisi sintetica si riferisce comunque al segmento generale.
Il mercato residenziale milanese ha mostrato un ulteriore indebolimento. La domanda di abitazioni da acquistare mostra una progressiva rarefazione tanto più sentita quanto più ci si sposta verso la periferia maggiormente interessata dal rallentamento.
La tempistica di vendita è in significativo aumento, portandosi a circa 5 mesi; gli sconti praticati arrivano fino al 9,5 per cento. I prezzi sono cresciuti in misura assai contenuta, in percentuale del 1,6 per cento sul semestre.
Sul versante delle quotazioni i costi delle abitazioni continuano a crescere, seppur a ritmi meno sostenuti che in passato (il tasso di crescita si è attestato, su base semestrale, su un valore nominale del 2 per cento e sul valore positivo 1,1 per cento reale), a fronte di canoni che continuano a mostrare una dinamica piuttosto modesta 0,5 per cento nel semestre, con una percentuale negativa del 1,7 per cento nell’anno.
Il diverso andamento di importi e canoni ha determinato un’ulteriore contrazione dei tassi medi di rendimento potenziale da locazione, scesi al 4,9 per cento si tratta del valore più basso registrato nell’ultimo ventennio.
Per acquistare una residenza esclusiva a Milano sono necessari in media oltre 9.300 euro al metro quadrato, che arrivano fino a 14.500 euro nella zona denominata “Quadrilatero”.
Per quel che riguarda il segmento “Top” le quotazioni hanno raggiunto i 24 mila euro al metro quadrato sempre nella stessa zona.
L’abitazione più costosa scambiata a Milano nel secondo semestre si trova in area Manin Giardini-Duse stimata a un prezzo complessivo di 7.225.000 euro.
Maggiormente improntato alla stabilità il segmento delle locazioni, registra una tendenza positiva: i tempi medi di locazione sono scesi da 5,7 a 5, 2 mesi.
Il Canone di locazione di una residenza di pregio si attesta al disotto dei 300 euro al metro quadrato per anno con punte che arrivano ai 550 euro al metro quadrato annuo in zona Quadrilatero. Nel segmento “Top” la stima ha toccato la vetta di 657 euro al metro quadrato. L’abitazione più costosa locata su Milano si trova in Zona Magenta e presenta un canone annuo di 130 mila euro.
Un ultimo sguardo al mercato ambrosiano interessa l’orientamento della domanda d’acquisto, questa sembra prediligere appartamenti inseriti in stabili d’epoca nell’ambito di contesti silenziosi. Si preferiscono abitazioni di taglio medio grandi (200 metri quadrati con 3 camere da letto) nuove o ristrutturate dotate di garage e terrazza panoramica. Particolarmente apprezzati sono i piani alti.
Le aree che riscuotono maggior successo sono Magenta e il Quadrilatero per il segmento “Top”, mentre Brera Garibaldi per la fascia media.
L’analisi del mercato residenziale milanese si conclude con alcune considerazioni sugli investitori stranieri, che rappresentano il 2 per cento della domanda totale degli immobili di pregio e provengono per lo più dalla Russia e da Paesi appartenenti all’Unione Europea.
La tipologia d’acquisto richiesta varia con la differenza del Paese d’origine, i Russi desiderano appartamenti prestigiosi con grandi terrazzi, situati preferibilmente nel Quadrilatero, i cittadini europei si rivolgono alla conquista di residenze localizzate nelle zone Magenta, Manin- Giardini- Duse, ben serviti dai mezzi pubblici e con scuole e spazi verdi nelle vicinanze.
Le previsioni per i prossimi mesi stimano l’andamento stabile delle transazioni improntato principalmente sul fronte dell’attività di scambio.
Diversa è la previsione del segmento delle locazioni dove si attende un mercato vivace in riferimento al numero maggiore di transazioni e di scambi.

Il Mercato residenziale romano ha mostrato nella seconda parte dell’anno appena trascorso, evidenti segni di rallentamento. Le zone che si sono dimostrate maggiormente dinamiche sono state quelle semicentrali e periferiche.
Nel segmento delle abitazioni esclusive Roma è caratterizzata da una sostanziale ristrettezza dell’offerta rispetto ai volumi richiesti e la domanda sembra orientarsi verso immobili da restaurare.
Per acquistare una residenza esclusiva nella capitale sono necessari più di 9.800 euro al metro quadrato, che arrivano sino ai 12.700 euro al metro quadrato del centro storico, dove le quotazioni massime hanno raggiunto i 29.800 euro al metro quadrato.
La transazione più onerosa ha riguardato un abitazione situata in zona Aventino-Gianicolo a un prezzo complessivo di 11.500.000 euro mentre quella effettivamente compravenduta è stata scambiata per 5.8 milioni di euro.
Il mercato delle locazioni è connotato da una stabilità delle quantità richieste e da un offerta abbastanza vivace. In espansione è il segmento delle locazioni di pregio a scopo ricettivo, decisamente più remunerative per i proprietari; i valori si attestano su una media di 329 euro al metro quadrato per anno.
I canoni di affitto più elevati vengono raggiunti nel centro storico e nella zona del Pinciano Veneto: rispettivamente 378 e 354 euro al metro quadrato per mese. Il contratto d’affitto più oneroso in termini di canone complessivo è stato siglato in zona Vigna Clara per 51.600 euro annui.
La tipologia d’acquisto maggiormente richiesta nel mercato immobiliare romano riguarda principalmente attici situati in immobili d’epoca, vengono apprezzati anche gli edifici moderni purché siano particolarmente curati da un punto di vista estetico. Molto apprezzate anche le soluzioni che dispongono di ampi spazi esterni privati. E’ritenuta indispensabile la presenza di box o garage di terrazze panoramiche e l’inserimento in contesti silenziosi e non congestionati dal traffico. La presenza di un servizio di guardania o di portineria è particolarmente gradito in quanto offre la percezione di maggior sicurezza.
Il mercato immobiliare capitolino delle residenze di lusso richiama numerosi investitori stranieri perlopiù provenienti dagli Stati Uniti, Russia e Svizzera, Inghilterra.
Le tipologie immobiliari maggiormente richieste sono rappresentate da attici e ville con vista panoramica e in ottimo stato di manutenzione. La zona preferita è il centro storico.
Le previsioni per il prossimo semestre parlano di un mercato dalle tendenze non dissimili da quelle appena evidenziate: la domanda continuerà a essere prevalentemente guidata dal desiderio di sostituzione dell’attuale abitazione con una dalle caratteristiche più pregiate, andando ad alimentare il segmento “Top” del mercato mentre l’offerta tenderà ad arricchirsi sempre di più con immobili di fascia media e con possibili ripercussioni sul versante transativo. Di conseguenza i tempi medi di assorbimento tenderanno a ridursi per gli immobili più esclusivi e ricercati, mentre cresceranno quelli relativi alle abitazioni medie.