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"BNL Fondi Immobiliari SGR p.A (di seguito la SGR) ha effettuato, in data 23 dicembre 2008, la cessione delle n. 215 quote del fondo "PanEuropean Property Limited Partnership" detenute dal Fondo "Portfolio Immobiliare Crescita" al prezzo provvisorio di Euro 22.638.210, con eventuale aggiustamento nel marzo 2009 sulla base dei criteri sotto indicati.
Acquirente delle quote è il Fondo "Immobiliare Dinamico", anch’esso gestito dalla SGR.
Il "PanEuropean Property Limited Partnership" (di seguito PanEuropean), che ha attualmente circa 30 investitori, è un fondo di diritto inglese denominato in euro, costituito nel giugno del 2002 con l’obiettivo di ottenere rendimenti di tipo core/core plus tramite un portafoglio diversificato nell’Europa continentale. Il fondo è gestito da Rockspring P.I.M. ltd (di seguito anche Rockspring), società di asset management con sede principale a Londra e con circa 6 Mld di Euro di asset under management ripartiti in 13 Paesi europei.
Il regolamento di PanEuropean prevede la possibilità di richiedere in qualsiasi momento il rimborso delle quote previa comunicazione da inviarsi al gestore almeno 8 settimane prima della fine di un trimestre solare. L’operazione viene eseguita alla scadenza del trimestre successivo ad un prezzo pari al Bid Price in vigore a quel momento. Il gestore comunica infatti trimestralmente, oltre al NAV, due valori: il Bid Price (valore applicato in ipotesi di rimborso delle quote) e l’Offer Price (valore applicato in ipotesi di sottoscrizione delle quote). Le differenze rispetto al NAV sono imputabili, rispettivamente, ad una riduzione o a una maggiorazione riferibile alla media dei costi stimati per investimenti diretti in UE.
In caso di cessione di quote a un altro Fondo gestito dalla stessa SGR non è dovuta alcuna comunicazione al gestore.
In tale contesto la SGR ha deciso di avvalersi di questa seconda possibilità, che permette al Fondo "Portfolio Immobiliare Crescita" di ottenere il medesimo prezzo incassato in caso di richiesta di rimborso (il Bid Price) e, per il Fondo "Immobiliare Dinamico", di acquisire le quote ad un prezzo inferiore al prezzo applicato in caso di sottoscrizione delle quote (cd. Offer Price).
L’acquisizione delle quote è stata effettuatadalla SGR per conto del proprio Fondo "Immobiliare Dinamico", per il quale l’operazione è in linea con le politiche di investimento del Fondo e adatta a completare la sua asset allocation, con particolare riguardo agli investimenti indiretti all’estero.
La SGR ha pertanto deciso la cessione delle quote, da effettuarsi al valore Bid Price al 31 dicembre 2008, che Rockspring comunicherà a marzo 2009. L’operazione è stata eseguita al valore provvisorio del Bid Price al 30 settembre 2008, con un aggiustamento del prezzo da effettuarsi a marzo 2009. Tale aggiustamento sarà calcolato quale differenza tra il Bid Price al 30 settembre 2008 e quello al 31 dicembre 2008. Poiché il NAV e, conseguentemente, il Bid Price e l’Offer Price sono al netto del dividendo maturato, il provento del quarto trimestre 2008 (il cui valore si conoscerà, parimenti, solamente nel marzo 2009), verrà riconosciuto al Fondo "Portfolio Immobiliare Crescita".
I valori al 30 settembre comunicati da Rockspring sono i seguenti:
Bid Price Euro 105.294 per quota (3% sconto sul NAV)
Offer Price Euro 119.716 per quota (10% surplus sul NAV)
NAV Euro 108.571 per quota.
Sulla base di tali criteri il prezzo della transazione al 23 dicembre 2008 è pari ad Euro 22.638.210, salvo l’eventuale aggiustamento di cui si è detto.
Gli Esperti Indipendenti del Fondo "Immobiliare Dinamico" e del Fondo "Portfolio Immobiliare Crescita" hanno redatto, ciascuno per quanto di propria competenza, un parere di congruità sul valore di compravendita delle quote al prezzo indicato. Parere favorevole all’operazione, per "Portfolio Immobiliare Crescita", è stato espresso anche da AEW Italia, advisor del Fondo.
Il Fondo "Portfolio Immobiliare Crescita" aveva sottoscritto le citate quote nel 2004 ad un valore unitario pari a Euro 93.044, per un costo complessivo di Euro 20.004.442; finora il Fondo ha percepito complessivamente Euro 4.348.879 di dividendi maturati fino al 30 giugno 2008, a cui si aggiungeranno quelli di competenza del secondo semestre 2008. Il ricavato della vendita delle quote sarà utilizzato dal Fondo "Portfolio Immobiliare Crescita" per ridurre l’indebitamento in essere, pari a 60 milioni di Euro". ( CS della Società)
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