1 marzo 2005

E' iniziato il 1 marzo, a Milano il road show - che proseguirà nei prossimi giorni a Londra, Francoforte e Parigi, un vero tour de force - di presentazione del Rapporto predisposto da Scenari Immobiliari insieme a DTZ Research, che in versione inglese e italiana esamina l'industria immobiliare europea 2005 nei suoi cinque maggiori mercati: UK, Francia, Germania, Spagna e Italia.
Lo Studio (realizzato con il contributo di DB Real Estate, Generali Properties, Hines e Pirelli RE) è stato presentato da Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari, da Paolo Insom, alla guida di DTZ in Italia, e da Paul Williams, Head of Research di DTZ a Londra. Ed è stato illustrato da Paola Gianasso, di Scenari Immobiliari, e da Maurizio Giammusso, coordinatore europeo di DTZ Research.
Tre gli aspetti toccati da Paola Gianasso: definizione, dimensione e "maturità" dell'industria che, nel Gruppo dei 5 Paesi citati, "pesa" per circa il 70% del fatturato complessivo, ben mille miliardi di euro (sui 1.200 prodotti dai 25 nell' anno 2004), pari al 14% circa del Prodotto interno lordo complessivo.
L'andamento si presenta in modo abbastanza omogeneo. Cresce, sia pure con le ovvie differenze da Paese a Paese, l'importanza dei servizi, e si contrae quella dell'edilizia: questo ad eccezione della Spagna, dove la situazione è ribaltata. In termini di addetti, l'industria immobiliare (intesa come produzione edilizia, servizi dedicati, e attività collaterali, cioè finanziarie e di investimento) vanta circa 10 milioni di occupati (quasi 15 milioni nell'Europa a 25). L'86%, comunque, si deve al settore delle costruzioni, ancora molto polverizzato: 1,6 milioni di imprese, che occupano 8,5 milioni di persone.
In crescita, e di molto, i numeri degli investimenti, oltre 1.700 miliardi di euro (nel periodo 1998-2004), complessivamente realizzati. Nell'Europa dei 5, la quota è stata pari al 72%, cioè circa 1.234 miliardi; e la categoria di investitori che ha avuto la crescita maggiore è quella dei Fondi immobiliari non quotati.
"Real Estate Value in Europe" delinea anche la situazione della attività di formazione, e dell'attività associativa e fieristica in Europa. Sul fronte education, è ovvio, la parte del leone la fa il Regno Unito (per l'Italia il Rapporto segnala solo due Master), dove si trova anche la maggior parte dei "big players"; sono state identificate circa 60 associazioni di riferimento (13 per l'Italia, mi piacerebbe sapere quali sono state inserite), di cui 7 con valenza internazionale e - per le Fiere specialistiche - , il Paese più attivo sembra essere la Spagna.
Maurizio Giammusso, mia "vecchia conoscenza" in ambiente ERES, European Real Estate Society, ha affermato stamane che tra i fattori di crescita dell'industria immobiliare va sicuramente considerata l'attvità di dismissione: uno stock pari a circa 53 miliardi di euro negli ultimi sette anni. Ma il potenziale, sino al 2008, è grande: la stima è di 50-70 milardi.
Altro fenomeno importante, e in crescita, il rafforzamento del peso del Real Estate nell'ottica di portafoglio, e ciò anche da parte degli investitori istituzionali.
Terzo aspetto da sottolineare, tra i trend emergenti e i driver, è quello dell'incremento (+ 64% in sette anni) delle operazioni cross- border, che sono state nel 2004 - settore residenziale escluso - pari al 40% dei deal totali, contro una stabilità in termini di volumi di investimento domestico.
E' possibile, secondo gli estensori del Rapporto, che gli investimenti trans-nazionali superino quelli interni nel giro di pochissimi anni. Questo, non solo per la stabilità della valuta, ma anche per l'obiettivo della diversificazione; e pur in presenza, ancora, di difformità di regimi normativi.
Mancano poi - ed è un'assenza sempre più sentita, almeno nella Top Community - standard e benchmark condivisi. Ma l'industria è giovane, e quindi ha margini di crescita.
Due i grandi nodi: la competizione sempre più globale, e il nuovo approccio all'investimento immobiliare, che esige sempre più superspecializzazione.
Il Rapporto (che è stato redatto anche intervistando un panel di circa 30 gandi operatori ) si chiude perciò con una serie di interrogativi :
- quale sarà il cambiamento della domanda immobiliare in Europa, alla luce della globalizzazione e della competitività dei costi?
- quali prospettive vi sono per il settore commerciale e del tempo libero?
- quale sarà l'interesse per il settore immobiliare in presenza di un eventuale aumento dei tassi, e di un miglior andamento dei mercati azionari?
- quali gli effetti della crisi industriale tedesca?
- quale è il vero potenziale dei nuovi Stati membri dell'Unione Europea
- quale è il futuro dell'euro, e quali le probabilità di un ingresso nella UE da parte del Regno Unito?
Ai posteri l'ardua sentenza. Per ora, "Real Estate Value in Europe" preferisce chiudere con una frase di Seneca: "Spem Metus Sequitor". Traduzione: il timore segue alle spalle - o anche insegue - la speranza. (PGL)