1-4 marzo 2006
 
Sono stata invitata, ai primi di marzo, a Varsavia. Per la prima volta ho avuto modo di visitare (grazie alla premura di CEPIF, un' organizzazione dedicata all' advisory, al marketing e e alla comunicazione nel real estate) questa città che, per me, ha sempre voluto dire in passato solo musica di Chopin e insurrezione durante la seconda Guerra Mondiale. Una città romantica, una città-tragedia.

Sapevo bene, però, che dopo la cacciata dei sovietici, Varsavia vedeva l' inizio di uno sviluppo immobiliare che per noi italiani era, nei primi anni novanta, inimmaginabile. Al"Development Strategy and European Integration Department, Economic Development Office"della Città di Varsavia confermano, comunque, che abbastanza poco è stato da noi italiani fatto nel real estate della Polonia. Quasi pionieristica la"case history"dei due fratelli bresciani Franco e Giampaolo Pisa, che andarono con la loro Coimpredil a Varsavia nel 1993, e svilupparono insieme ai francesi di Geant Casino il primo Shopping Center del Paese (altri quattro Centri, tutti con il brand"King Cross"e tutti con la stessa"ancora alimentare"venivano poi costruiti dai Pisa, e poi ceduti"con soddisfazione"). Oggi ci sono in Polonia alcuni gruppi di investitori privati, e tra le aziende note del real estate italiano è attiva la Valdadige Costruzioni (attraverso Verona Building), che ha realizzato le"Residenze di Villa Verona"a Cracovia, e lì - oltre che a Breslavia - continua a operare con sviluppi significativi (sono 600 le unità residenziali attualmente in costruzione, nelle due città). Ma nella classifica degli investimenti immobiliare esteri nel Paese (i dati sono della società di consulenza immobiliare Cushman&Wakefield) la parte del leone nell' ultimo quinquennio l’ hanno fatta i tedeschi (27 %), gli americani (23 %), gli austriaci (18 %) e i francesi (9)%, i quali, però, molto si erano dati da fare precedentemente, già durante il grande boom degli anni novanta, e sono di fatto i principali operatori stranieri, nel settore della distribuzione e dell' hotellerie (basti citare, tra tutti, il gruppo Accor...)

Dopo un periodo di contrazione dei mercati, le prospettive di ripresa del real estate sono oggi tangibili e lo skyline della capitale si sta ancora una volta rimodificando, pieno di nuovi progetti. Oggi a Varsavia c'è una quantità impressionante i grattacieli ; e c'è uno stock importante - si stima in oltre 2.3 milioni di metri quadrati - di uffici moderni e tecnologici, dotati della qualità necessaria a soddisfare le esigenze dei grandi"end user". Almeno 500 mila metri quadrati sono in pipeline a breve (24 mesi). Sono dunque grandi numeri, ma è grande anche Varsavia che, come territorio metropolitano, ha circa 3.5 milioni di abitanti. L assorbimento di spazi a uffici è stato stimato nel 2005 intorno a 370 mila metri quadrati, e i canoni, anche nelle migliori localizzazioni, non superano i 200 euro al metro quadrato/anno.

E’ in costruzione, e se ne prevede la consegna nell’ autunno di quest’ anno,"Zlote Tarasy", nella piazza principale di Varsavia, proprio di fronte allo spaventoso"Palazzo della Cultura e delle Scienze", che Stalin"regalò"alla città agli inizi degli anni cinquanta. Il nuovo building (che ho visitato) rappresenta un investimento di 400 milioni di euro, ed è di ING Real Estate e Rodamco Europe. E' uno dei maggiori interventi immobiliari in corso in Centro Europa. Si estende infatti su una superficie di 225 mila metri quadrati : 45 mila di uffici di altissima qualità, circa 63 mila per retail e leisure (220 negozi, già pre-affittati all’ 80%, tra cui numerosi retailer italiani), e oltre 1600 posti auto. Il"trade atrium"è coperto da una cupola a vetri, che molto mi ha ricordato la famosa"vela di Fuksas"della nuova Fiera di Milano. Il nuovo Centro Commerciale andrà certo a far concorrenza al colossale Arkadia (sinora il più grande della città) che ha aperto i battenti circa un anno fa, e in un anno ha avuto un footfall di 15 milioni.

Di altri progetti di retail, per ora, a Varsavia non si parla. C'è invece un gigantesco Centro di prossima apertura (la festa di inaugurazione è il 17 maggio) a Lodz, dove è in corso da parte del developer francese Apsys una delle maggiori operazioni di riqualificazione dell’ Europa Centrale."Manifaktura", questo è il nome del complesso che ho visitato, si trova in una manifattura dismessa che insiste su un’ area di 27 ettari. Apsys aveva acquisito la fabbrica già nel 1997 e nei vecchi manufatti (i muri in mattoni rossi, da archeologia industriale, vengono accuratamente conservati) sta realizzando, oltre al Centro Commerciale (90 mila metri quadrati di GLA, 240 retailer, vi sono anche diverse insegne italiane tra cui Trussardi, Benetton, Stefanel, Intimissimi e Calzedonia), una multisala (Imax) da 15 schermi, una quota di uffici, un albergo (Radisson, 150 camere), discoteca, spazi per attività sportive e ambienti museali. In una palazzina troppo piccola per trovare un locatario, ma esteticamente suggestiva, troverà posto - e questo è davvero fantastico - un servizio di dog -sittering. Nella seconda città della Polonia (800 mila abitanti), a 120 chilometri circa da Varsavia, si guarda all' investimento estero (200 milioni di euro) con grande favore: porterà infatti occupazione e ciò, in una località che ha circa il 20% di disoccupazione, è una vera manna.

Torniamo a Varsavia, dove gli alberghi sono numerosi, tutte le grandi catene alberghiere a cinque stelle sono presenti, ma con bassi livelli di occupazione. Le previsioni sono però di un aumento dei coefficienti, a causa di un flusso che non è più solo di business, ma anche turistico. Ho visitato - in compagnia del Manager - Le Regina, di proprietà del gruppo francese Orco Property Group(che si trova nel"vecchio"centro storico, ed è davvero un Hotel de Charme, con una cucina di gran classe) ; e ho fatto il giro del cantiere del nuovo Hilton. Avrà 314 camere su 27 piani, oltre 3 mila metri quadrati di Convention Center e 3.800 di Fitness- SPA (piscina da 25 metri), garage per 1200 auto, e innumerevoli altre facilities, tra cui il Casinò. Proprio sull' area congressuale punta la catena, in quanto, in questo settore, Varsavia non dispone di spazi di dimensione adeguata a ospitare gli eventi che sempre più numerosi si stanno programmando. (Si sta lavorando anche, accanitamente, all' ampliamento dell' aeroporto, che poco dista dal centro città ed è davvero oggi sottodimensionato rispetto alle esigenze).

L’ attività nel residenziale appare in accelerazione e, secondo un’ indagine della società di consulenza immobiliare Knight Frank, sono oltre 10 mila i nuovi alloggi iniziati in costruzione nel 2005, +23% rispetto all’ anno precedente. Nella periferia sud della capitale spicca"Wilanòw"che, una volta completata, avrà circa 25 mila nuovi residenti. Ci vorranno però, si stima, almeno dieci anni per la realizzazione, e sono oggi otto gli investitori - di varie nazionalità, tra cui il developer spagnolo Fadesa – ad agire in questa vera e propria città nella città", dove i prezzi sfiorano oggi i 1.200 euro al metro quadrato. Il centro di Varsavia si colloca invece a circa tre volte tanto.

Sul fronte residenziale, c'è grande attesa per la conclusione dell’ iter autorizzativo (si parla di fine anno) del visionario progetto portato avanti da Orco Property Group. Per l' investitore francese, il celebre architetto Daniel Liebeskind ha disegnato una torre trasparente, che conterrà solo appartamenti extralusso da offrire in locazione.

C'è grande attesa anche, nel mondo immobiliare della capitale, per"CEPIF", il principale Salone del real estate del Paese (ha lo stesso nome del Gruppo che lo organizza), che si svolgerà al Palazzo della Cultura e delle Scienze nei giorni 11 e 12 maggio, proprio mentre nei giardini di rose attorno al monumento a Fryderyk Chopin, al parco Lazienki, inizieranno i concerti all’ aperto dedicati al grande compositore. Prima, ancora quasi con lo sgelo, ci sarà un' altra manifestazione immobiliare :"Central Europe Meeting Point", organizzata dall' ente fieristico che già da dieci anni porta avanti l' esposizione di Barcellona."Segni"questi che, certo e a loro volta, rivelano e testimoniano il processo di recovery che è in corso, e non solo a Varsavia. (PGL)

Nella foto,"Zlote Tarasy"