16-17 settembre 2005

Che dire di un evento, il Forum di Scenari Immobiliari, che si ripete ogni settembre, da ben tredici anni?
Semplice, che Repetita juvant.
Aiuta anche me: che questa volta "vado sopra" a quanto scrivevo nel 2003, seppur con qualche modifica. Due anni non passano invano...
Una processione di cilindrate 3000 per lo più metalizzate scaricava - venerdì 16 settembre verso l' ora di colazione - davanti al Centro Congressi dell' Hotel Miramare , a Santa Margherita Ligure - circa 250 persone , per lo più signori abbronzati in classicissimi abiti antracite e blu . Camicie bianco/ azzurre a righine. Cravatte Marinella o Hermes.
Non era l'inizio del week-end: stava per cominciare il "Forum di Previsioni e Strategie", creatura inventata tredici anni fa da Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari, cioè uno degli appuntamenti tradizionali e quasi obbligati per la top community immobiliare italiana. Che per due giorni qui si ritrova all'indomani delle ferie estive per fare il punto della situazione del mercato, cercar di capire che succederà, vedere chi c'è e farsi vedere e, naturalmente, per scambiare pettegolezzi: il che costituisce una delle basi della interrelazione del settore.
Mentre gli elegantissimi personaggi prendevano il loro posto nel vasto e tecnologicamente attrezzato Salone dell'Hotel (e nelle due Sale adiacenti, perchè il Salone non basta più: ogni anno la platea aumenta, e se ci aggiungiamo alcune decine di giornalisti e lo staff di Scenari, si arriva facilmente a 280 perrsone) le spose e fidanzate accompagnatrici - e anche alcuni accompagnatori uomini, perchè le signore partecipanti al Forum sono sempre più numerose - approfittavano dei saldi. Che finalmente rendevano abbordabili le boutiques della ridente e normalmente carissima località rivierasca.
In spiaggia o in piscina, quasi nessuno: il tempo, pur non orrido, era però tale da sconsigliare vivamente la balneazione.
Intanto, nella Sala Stampa, la consueta folta delegazione dei giornalisti immobiliari seguiva gli interventi, e usciva per intervistare i volti più noti, in attesa - naturalmente - dell'arrivo di Carlo Puri Negri, Pirelli RE, previsto per il giorno successivo.
Come al solito, molti delegati, nella prima parte dei lavori, hanno scelto di non stare in Sala, e appena arrivati si sono precipitati a telefonare. Fuori. All'aria aperta. Agevolati dalla circostanza che anche questa volta il Forum era "a carta zero" (è pervenuto già il CD con le relazioni). Business is business, e "closing is closing". Finchè ci sono trattative che si chiudono, il mercato va bene.
Che cosa ha detto il Presidente di Scenari non c'è bisogno che ve lo racconti io: i giornali, tutti o quasi, hanno riportato ampi stralci delle considerazioni di Mario e dei suoi numeri (in NOTA, comunque, c'è una sintesi dei "dati Breglia"). Idem per Mario Deaglio, che come di consueto ha dato l'outlook economico a nome dell'Università di Torino, dove insegna, e suo personale. Eurozona, USA e Far East, naturalmente.
Mentre altri Relatori illustravano i loro outlook e raccontavano cosa avevano fatto recentemente e come avevano letto il mercato italiano nonchè quello internazionale (Fabio Donato e Paul Marcuse, di AXA Reim, Gunnar Herm, di Henderson Global Investors, Miles Jones, di Aig Lincoln, e Giancarlo Scotti, di Lazard Real Estate) i partecipanti osservavano attentamente la Lista dei presenti, per trovare coloro che annunciavano al Forum il cambio di biglietto da visita. Il real estate è mobile!!, e non è finita qui...
E guardavano l'orologio. Non pensiate che non fossero interessati alle relazioni, al contrario.
Attendevano, semplicemente, il momento del coffee break, cioè una delle vere attrazioni del Forum: non per tuffarsi su pasticcini e focaccia ligure, sia chiaro, ma per scatenarsi finalmente in Business conversations e pettegolezzi. L'intervallo, che dovrebbe durare una quindicina di minuti, si dilata sempre, a Santa Margherita, oltre misura. Ne sanno qualcosa le Hostess che, poverette, fanno una fatica improba per ricacciare i partecipanti in Sala.
Non ne vogliono sapere.
Tanto che io mi chiedo se non sarebbe meglio organizzare un Forum composto di numerosi coffee break interrotti ogni tanto da qualche Relazione, con successivo dibattito pubblico. Secondo me funzionerebbe assai.
Mario, è la seconda volta che te lo scrivo. Pensaci.
Primo coffee break, dunque. Nel gruppo - più numeroso che in passato, a dimostrazione che Scenari Immobiliari sa innovare il Floor - spiccano coloro che non ci sono. E in molti si domandano perchè (io preferisco credere che sono esclusivamente "fatti loro").
Dopo gli interventi di Manfredi Catella, di Hines Italia, e Ugo Debernardi, di CityLife (i quali hanno riproposto, lo indovinate vero, i loro pensieri sullo sviluppo immobiliare e le trasformazioni urbane), Mario Breglia ha giocato una carta davvero particolare, facendoci trovare al Tavolo il celeberrimo architetto Daniel Liebeskind, il quale - in un inglese carinisssimo e velocissimo - ha offerto le sue riflessioni sulla "Freedom Tower" di New York (l'edificio da lui progettato per Ground Zero), e, naturalmente, l'"Emerald Tower" di City Life: edificio definito "unusual but simple"...
Dopo di che, Breglia ha fornito un'ulteriore sorpresa: il "Sudoku immobiliare", che presenta le previsioni per il 2006, relative ai principali mercati immobiliari italiani, secondo le interpretazioni precedentemente fornite dai rappresentanti al Forum. Dal sondaggio è emerso che «le previsioni sono buone, e la maggior parte deglin intervistati rietiene che i prezzi cresceranno ancora, i canoni saranno stabili e così pure le compravendite».
Si è discusso, nel secondo giorno, di "imprese pubbliche e private, e strategie per il prossimo anno". Al Tavolo, Elisabetta Spitz, DG dell'Agenzia del Demanio; Fabio Carlozzo, GE Real Estate Italia (il mercato è «grande, cresce e da soddisfazione»; il «nostro business deve produrre risultati in maniera organizzata e continua, utilizzando cicli e diversificazione in un sistema di regole ben impostate»; e, ancora, «più il mercato si fa globale, più occorre esperienza locale, per estrarre "valore dai mattoni"»); Elio Gabetti, a capo dell'omonima Società («dobbiamo imparare a cavalcare l'onda della stabilità»); Maurizio Monteverdi, di Generali Properties (è iniziato a giugno 2004 il progetto "European Real Estate Board"); Massimo de Meo + Aldo Mazzoco (sempre insieme, sempre più simpatici, e sempre all'insegna della prudenza e dell'attenzione del "buon padre di famiglia"); e last but non least Carlo Alessandro Puri Negri. Come sempre, quando il leader carismatico di Pirelli RE prende il Floor non vola una mosca. Cosa pensa, lo dice a chiare lettere (dobbiamo e possiamo crescere, dobbiamo avere rappresentanza, dobbiamo pensare al turismo, manca indirizzo politico per l'ambiente, servono case in affitto, viva la formazione... e «se noi lavoreremo bene, possiamo diventare l'infrastruttura del Paese»).
Poi, naturalmente, tutti si interrogano sulle vehementi parole, e si mettono a fare dietrologie: che mai avrà voluto dire con "siamo comunque ancora troppo piccoli"? Acquisizioni o merger in vista? E se "dobbiamo avere più rappresentanza", ciò prelude forse a una prossima entrata in politica?
Ai posteri, come sempre, l'ardua sentenza.
La certezza, ci rivediamo a Santa Margherita il 15 e 16 settembre 2006.
Good morning, and good luck!

NOTA 1)
DA SANTA MARGHERITA IL PUNTO DI SCENARI IMMOBILIARI
"Il mercato italiano è ormai avviato alla crescita zero, avvicinandosi all’andamento di Paesi come Gran Bretagna, Olanda e Australia" questo il messaggio lanciato da "Outlook 2006", l’atteso Report d’inizio settembre di Scenari Immobiliari che da Santa Margerita fa il punto sull’andamento del mercato italiano e internazionale.
Rallenta dunque il mercato italiano, seppur con andamenti asimmetrici tra il residenziale e il commercial. Il 2005 si è chiuso con un fatturato di oltre 114 miliardi di euro (+4% rispetto al 2004), il secondo miglior andamento europeo, dietro la Spagna. La previsione di Scenari per il fatturato al 2006, ipotizzando una ripresa graduale dell'economia nella seconda parte dell'anno, è però di poco superiore a 115 miliardi di euro, cioè lo 0,8 per cento in più sull’anno in corso.
Il mercato residenziale chiude il 2005 con un giro d'affari di 93,5 miliardi di euro (+3,9% sul 2004), in linea con il dato aggregato di settore. Del resto il fatturato residenziale rappresenta circa l’82% del fatturato totale.
Sebbene le quotazioni medie siano cresciute del 4,1%, tuttavia nel periodo considerato le compravendite hanno fatto registrare un calo del 7%, collocandosi attorno alle 806mila transazioni.
Le famiglie sono insomma più caute e prudenti nell'effettuare un acquisto, e questo si ripercuote sul tempo di ricerca di un'abitazione, salito ora ad una media a livello nazionale pari a quattro mesi. L'investimento medio si posiziona sotto i 200mila euro, con un calo del 30 per cento in due anni. Quasi due compravendite su tre si realizzano solo se c'è la possibilità di accedere ad un mutuo, il cui mercato è ancora in forte crescita. Il mercato registra inoltre una concentrazione delle compravendite nei piccoli alloggi, soprattutto bilocali.
A livello di prezzi si sono registrate alcune discese, anche se nelle grandi città i livelli delle quotazioni sono rimasti pressoché fermi allo scorso anno, salvo per le zone periferiche e per le nuove iniziative residenziali, dove si sono avuti lievi incrementi.
Per il 2006 le previsioni di Scenari delineano un fatturato del comparto residenziale pari a 94 miliardi di euro, con un incremento di solo lo 0,5 per cento sul 2005. Le compravendite sono previste in ulteriore calo del 5%, mentre le quotazioni medie si dovrebbero allineare con l'inflazione (2,2%).