27 marzo 2007

Scenari Immobiliari e ANCE Lombardia, hanno presentato in data 27 marzo a Milano la decima edizione del Rapporto intitolato “1997-2007-2017: vent’anni di mercato immobiliare e territorio in Lombardia”.
La Relazione rappresenta un’ inedita prospettiva di studio concernente le trasformazioni iniziate in Lombardia negli ultimi dieci anni; contiene anche una proiezione degli scenari sul territorio regionale.
I risultati emersi mostrano come i trend riferiti agli ultimi due lustri vedano il settore dell’edilizia come quello trainante l’economia lombarda in linea con le attuali tendenze europee.
Il business nel periodo 1997-2006, delle abitazioni presenta un fatturato di 25,7 miliardi di euro, «in aumentato in media annualmente del 30 per cento nei capoluoghi, e del 18 per cento nelle province».
La quota di investimenti in edilizia si è assestata nel 2006 intorno al 7,7 per cento degli impieghi del PIL regionale, coinvolgendo oltre 6,6 milioni di euro di investimenti in nuove costruzioni residenziali, altrettanti per edifici non residenziali, 6,9 milioni di euro per manutenzioni e ristrutturazioni, nonché 3,7 miliardi di euro per le opere pubbliche. Il settore dell’edilizia registra poco meno del 21 per cento degli occupati nel comparto industriale regionale.
Nella nostra regione è localizzato circa il 16 per cento dello stock residenziale italiano: un patrimonio che oggi ammonta a più di 4,2 milioni di abitazioni, aumentato dal 1997 ad oggi di circa il 10 per cento .
Le previsioni per il breve e medio periodo, vanno in direzione della stabilizzazione dei valori immobiliari: se per il 2007 è previsto un aumento dei prezzi del 3,5 per cento, il volume delle compravendite è destinato a stabilizzarsi, così come quello degli investimenti, mentre per il fatturato dell’intero comparto residenziale è prevista una crescita di poco più dell’1 per cento. Questi risultati si devono in particolare all’incremento dei tempi di vendita degli immobili e dei valori, che risultano ormai in via di stabilizzazione, uniti a una forte diminuzione degli occupati nel settore (-5,5 per cento).
Nel mercato dell’edilizia non residenziale si registra una crescita in corso dal 2004 per gli edifici a uso ufficio, dovuta sia alla presenza degli investitori esteri, sempre più interessati alle piazze intermedie come Brescia e Bergamo, che a quella dei Fondi Italiani, per i quali è previsto un aumento riferito alla quota di investimenti in uffici.
In flessione è invece il mercato delle locazioni abitative, che ha chiuso nel 2006 con risultati stabili, a conferma del peggioramento dell’ultimo quinquennio.
L’analisi contenuta nel Rapporto è stata presentata da Luigi Colombo (Vicepresidente di Centredil -ANCE Lombardia) che ha affermato « I Rapporti elaborati in questi anni in collaborazione con Scenari Immobiliari, hanno registrato un felice periodo dell’andamento del mercato, che ha notato una ininterrotta crescita sia nei valori di scambio che nei volumi realizzati. Solo negli ultimi tempi la situazione sembra mostrare alcuni segnali di rallentamento nella crescita, più marcati nei capoluoghi». Il Relatore ha proseguito specificando il ruolo che vogliono assumersi le imprese: cioè quello di diventare costruttori-promotori, portatori di proposte e progetti di intervento, dal momento della programmazione fino a quello della realizzazione finale.
Colombo ha affermato che bisognerà pensare a investire sulla vivibilità delle città, sulla qualità del prodotto e sul contenimento energetico. Questo ragionamento dimostra che in Lombardia il settore immobiliare si muove in un mercato che presenta un’elevata flessibilità operativa, con clienti che valutano il prodotto realizzato in base a severi criteri di qualità, e di funzionalità d’uso . La dissertazione implica che il progetto sia valutato secondo vari aspetti: qualità del manufatto, funzionalità, forma, localizzazione, e capacità di conferire valore al territorio. Il ragionamento vale anche per le periferie e per i centri metropolitani ai quali spesso manca l'anima. In questa casistica rientra Milano, che dovrà recuperare la propria dimensione animica riavviando le politiche dell’accoglienza agli immigrati e riscoprendo così la propria dimensione sociale.
Nella trasformazione urbana molto si è puntato sul terziario limitando il discorso che riguarda le abitazioni, ha sostenuto Luigi Colombo, evidenziando la mancanza di infrastrutture e di piste ciclabili, sia nelle città che nei nuovi piccoli interventi.
La mancanza delle infrastrutture è un tema molto sentito. Mario Breglia (Presidente di Scenari Immobiliari) ha affermato infatti che «la Lombardia soffre oggi di una sottodotazione infrastrutturale, collocandosi in Europa al settantunesimo posto per dotazione ferroviaria e al novantunesimo per quella autostradale, benché sul suo territorio circolino il 16 per cento delle auto e il 22 per cento delle merci su strada in Italia». La causa principale da ascriversi al dato riguarda la difficoltà nel reperimento delle risorse. Il Rapporto evidenzia infatti un necessario incremento delle sinergie pubbliche e private come strumenti per promuovere le città e il territorio nel prossimo futuro.
Mario Breglia ha evidenziato sia il ruolo trainante svolto dall’edilizia all’interno dell’economia lombarda, che la necessità di avere una lettura critica riguardo alle dinamiche territoriali. Tale lettura consente di allargare gli orizzonti di analisi del mercato.
«Il mercato lombardo e le conurbazioni milanesi sono formati da una moltitudine di comparti locali che sinergicamente formano un unico e grande mercato più o meno integrato» ha affermato il Relatore, citando il primo capitolo del Rapporto e spiegando l’importanza di attivare un azione sinergica fra le città lombarde. Mario Breglia ha proseguito sostenendo che «le città si ampliano ben oltre i limiti amministrativi comunali e per un buon governo di queste nuove realtà serviranno capacità di cooperazione e di costruzione di politiche fortemente integrate orizzontalmente fra gli attori locali e verticalmente ai diversi livelli istituzionali».
Queste motivazioni dimostrano l’urgenza data dall’elaborazione di un nuovo scenario comprensivo e condiviso dai principali attori pubblici e privati, che possano così rispondere all’esigenza di costruire una strategia allargata alla regione urbana.
Questa strategia dovrà tener conto di una “vision” globale e dei programmi di riqualificazione integrata.
Accanto ai programmi di riqualificazione urbana, a quelli della mobilità per le grandi infrastrutture, per l’ambiente e alle politiche della casa, deve esserci anche un programma che renda più competitive le città. L’insediamento metropolitano deve essere visto come un valore aggiunto.
Paolo Buzzetti (Presidente Nazionale ANCE) ha sottolineato che «la città deve diventare un polo di intrattenimento con forti investimenti nelle infrastrutture, settore questo, dove eccellevamo fino agli anni 70». Il Relatore ha concluso affermando che «occorrono politiche urbane in grado di mantenere vitale e competitivo il tessuto metropolitano. Le città, per generare, trattenere e attirare i creativi, devono avere una forte qualità del luogo intesa come disponibilità dei servizi, innovazione, attrattività culturale, infrastrutture fisiche e digitali, periferie vive, e riconoscibilità che ne renda immaginabile lo stile di vita» .
Il territorio non può più essere considerato come l’elemento principe dello sviluppo economico, ha affermato Giuseppe Roma (Direttore Generale Censis), ricordando la crisi del modello dei Distretti Industriali, e rammentando che oggi non può esistere uno spazio a univoca vocazione, ma che in uno stesso territorio vi debbano essere presenti differenti funzioni con mix sia economici che sociali.
Giuseppe Roma ha concluso sostenendo che «proprio per questo le metropoli oggi devono diventare “friendly”, un luogo dove è piacevole rimanere, vivere, e non una città dove si va solo per lavorare e poi si fugge via».
Lanfranco Senn (Università Luigi Bocconi) ha ripreso le considerazioni di Mario Breglia riguardo all’attuale fase di transizione, spiegando che l’economia dovrà raccogliere le nuove sfide, in particolar modo quelle riferite alle competizioni fra le città, che dovrà riguardare sia il concetto di “brand” sia in maniera più approfondita quello di sistema urbano aperto, al cui interno dovranno confluire le infrastrutture e i servizi.

Oltre ai Relatori citati hanno partecipato alla Presentazione:
Ugo Debernardi (Presidente CityLife), Giulio Rolandino (Responsabile Settore Real Estate Mediobanca) e Raffaele Cattaneo (Assessore alle Infrastrutture e Mobilità Regione Lombardia).