5-7 marzo 2012

Dal 5 al 7 marzo ha avuto luogo a Berlino l’International Hotel Investment Forum (IHIF), ormai tradizionale meeting annuale del real estate alberghiero e dell’hospitality.

Ai lavori del Forum, che ha festeggiato il 15° anno di attività, hanno preso parte 1707 delegati provenienti da 57 Paesi, con un incremento del 10 % circa rispetto all’edizione 2011, suddivisi in circa 830 società/enti (+ 14 % circa rispetto alla scorsa edizione).

All’IHIF erano presenti tutti gli attori dell’industria alberghiera: investitori, proprietari di hotel, CEO di catene alberghiere e resort, banche ed istituti di credito, ma anche società di servizi legali, architetti, designer e rappresentanti delle amministrazioni pubbliche.

I delegati provenivano da ogni parte del mondo, sebbene quasi l’80% fosse di estrazione europea, con un 40% anglosassone.

Scarsissima la presenza italiana, verosimilmente dovuta alla struttura frastagliata dell’industria alberghiera nostrana, in cui la media degli alberghi è di 30 camere e le catene costituiscono solo il 7% dell’offerta generale.

Tra le “facce nuove”, ossia brand presenti per la prima volta, molti nomi prestigiosi: per tutti Vienna International Hotels & Resorts, gestore di 29 hotel di prima classe nell’Europa centro-orientale, che ha fatto le cose in grande offrendo il ricevimento iniziale all’Hotel “andel’s”, sua nuova realizzazione berlinese da 4 stelle superior e 557 stanze su dieci piani.

Anche quest’anno è stata riproposta con successo la formula di affiancare alle quotidiane conferenze plenarie, nelle quali sono state illustrate le opinioni dei principali decision-maker del settore, ben 28 sessioni dedicate a temi specifici, per un totale di 166 speaker di altissimo livello.

Dagli incontri è emerso un certo ottimismo verso il futuro, almeno per quello di medio-lungo periodo.

I trend più rilevanti.Due gli elementi rilevanti più volte menzionati dai relatori. Anzitutto la rivoluzione digitale, che aumenta a ritmi esponenziali la possibilità di connettersi e che consente di innovare continuamente modalità e contenuti di domanda e offerta alberghiera. Si pensi solo al fatto che un Terabyte (1024 GB) di memoria, facilmente acquistabile oggi per una cinquantina di euro, costituiva vent’anni fa la memoria di tutti i computer del pianeta, mentre l’Ipad - che nel gennaio di due anni fa non esisteva ancora- costituisce ora lo standard di una innovativa piattaforma di servizi per stanze d’albergo presentata a Berlino da DigiValet e già operante in alcuni hotel di lusso asiatici. Attenzione, però, che social media e iperconnetività possono rivelarsi armi a doppio taglio, giacché la loro velocità di azione, così come consente la rapida costruzione di ottime reputazioni di singoli hotel o catene alberghiere, può decretarne una velocissima distruzione.

L’altro elemento trainante è la tumultuosa crescita demografica ed economica dei paesi emergenti che creerà una nuova middle class fortemente desiderosa di viaggiare, tanto che entro il 2022 un terzo della domanda mondiale di servizi turistici proverrà da Cina e India.

Si è da più parti sottolineata pertanto la necessità per gli operatori di segmentare il mercato utilizzando più brand per affrontare le domande del mercato in modo maggiormente flessibile e adattabile (un esempio in tal senso è dato da Hilton con suoi vari marchi).

E l’Italia? Grazie al cielo, a differenza di Spagna, Grecia, Portogallo e Irlanda - che hanno tenuto banco come zone di investimento a rischio - non se ne è parlato molto.

Se a prima vista il rilievo può sembrare un buon segnale di fiducia sulla capacità di tenuta della nostra economia, in realtà cela un ormai endemico scetticismo internazionale sull’attrattività del nostro Paese per la mancanza di adeguate logiche di sistema.

Da parte degli investitori e operatori alberghieri esteri si sono quindi risentiti gli ormai noti ritornelli del real estate relativi alle incertezze del nostro quadro normativo, alle carenze delle infrastrutture di trasporto, alla farraginosità della pubblica amministrazione e alla lentezza del sistema giudiziario.

Una ripresa possibile. L’impressione generale di una discreta ripresa del mercato è stata confortata dalle risultanze dell’annuale report dell’EMEA sulle transazioni alberghiere prodotto e presentato a Berlino da Colliers International e da Hotel Analist.

Secondo tale ricerca il volume degli affari di valore superiore ai 5 milioni di euro conclusi nel 2011 è quasi raddoppiato (147) rispetto a quello dell’anno precedente (88). L’accordo di maggior valore economico riguardante un singolo asset è stato quello avente a oggetto il Ritz-Carlton di Mosca acquisito per 409 milioni di euro, mentre tra le transazioni riguardanti portafogli sono da segnalarsi l’acquisto da parte di Blackstone degli Hotel Mint per 690 milioni di euro e la vendita da parte del fondo Morgan Stanley Real Estate di sette Hotel InterContinental per 450 milioni di euro.

Certo, la ripresa, già iniziata nel 2010, ha subito un rallentamento nell’ultimo quadrimestre del 2011 ma – secondo un report di BNP Paribas Real Estate – senza incidere sui buoni risultati nei cinque Paesi europei leader (Francia, Germania, Italia, Spagna e Gran Bretagna), dove si è registrato un incremento del RevPAR (revenue per available room) tra il 3,5% e l’8,9%.

L’Italia si segnala per l’asfitticità del volume di transazioni nel real estate alberghiero che nel 2011 si è fermato a un valore complessivo di soli 117 milioni di euro (contro i 3,3 miliardi della GB , il miliardo e 800 milioni della Francia e i 935 milioni della Germania). Tuttavia, la ripresa italiana si concretizza a livello gestionale dove il RevPAR della penisola è a 65,7 euro, il più alto fra i mercati sopra indicati (con un aumento del 3,8%).

Una curiosità. Secondo STR Global, Venezia ha conquistato un paio di best performance europee nel corso del 2011: l’unico incremento a doppia cifra (13,8%) del tasso di occupazione raggiungendo il 68,1%, il maggior aumento (13,1%) del ricavo medio per stanza giungendo a 275 euro, e il miglior RevPAR a 187,35 euro con un salto del 28.6%, seguita da Firenze (+15% a 91 euro) e Parigi (+14,3% a 187,20 euro).

Si replica, sempre nella meravigliosa (e funzionalissima) cornice dell’Hotel InterContinental di Berlino, dal 4 al 6 marzo 2013.

(CM, per by Internews)