"Nell’ambito del percorso partecipativo avviato con il Comune di Milano sul Piano di Governo del Territorio e sul Regolamento Edilizio, ASPESI, Associazione tra società di promozione e sviluppo immobiliare , ha organizzato ( il 3 marzo scorso a Milano, ndr ) un incontro con l’assessore allo Sviluppo del Teritorio del Comune di Milano, Carlo Masseroli, per discutere, principalmente, del Documento di Inquadramento delle politiche urbanistiche comunali.
Nel suo intervento introduttivo il Presidente di ASPESI , Federico Filippo Oriana, ha voluto descrivere all’assessore e ai dirigenti del Settore Urbanistica presenti la gravità della situazione generale degli operatori immobiliari a Milano, la cui attività è attualmente fortemente influenzata dalla gravosità dei costi che rendono impossibile ogni nuova iniziativa media e piccola nell’ambito del territorio comunale.
I costi complessivi di intervento a Milano hanno superato i 2.000 euro al metro quadro, e i 2.500 nel caso di recuperi con cambi di destinazione d’uso: un’operazione immobiliare a Milano sul libero mercato può permettere un utile industriale normale solo per immobili di lusso e non consente neppure il pareggio per gli immobili intermedi. D’altra parte, se resteranno impossibili gli interventi di recupero a fini abitativi di edifici di livello medio, sarà ben difficile anche per l’Amministrazione Comunale perseguire i prefissati obiettivi di crescita della popolazione residente. Un segnale di valore eccezionale sarebbe, secondo Oriana, la sospensione – magari fino all’EXPO 2015 e magari solo per gli interventi di recupero ai fini abitativi – della recente delibera comunale che ha di fatto triplicato gli oneri di urbanizzazione.
Sulla delibera del Consiglio Comunale 53/08, tema specifico del giorno, che vuole offrire incentivi alla ripresa tramite 1) la creazione di procedure semplificate di approvazione, 2) l’attribuzione ai terreni di indici urbanistici che garantiscano l’equilibrio economico-finanziario dell’operazione, 3) il coinvolgimento del maggior numero di proprietà nell’ambito del medesimo programma, anche con riguardo ad aree non contigue e, infine, 4) la possibilità di utilizzare le aree a “standard” con vincolo decaduto, il Presidente Oriana ha proposto una collaborazione con l’assessorato promuovendo e coordinando gli interessi e le disponibilità degli Associati. In particolare, riguardo alla prevista “premialità” per l’aggregazione tra operatori, proprietari di aree anche non contigue, ASPESI può svolgere un ruolo sia di raccolta e scambio di informazioni, finalizzate all’aggregazione, che di interfaccia con l’Amministrazione per la verifica preliminare sulla fattibilità dei programmi di intervento.
Carlo Masseroli e Paolo Simonetti, Direttore Centrale Sviluppo del
Territorio, hanno illustrato i criteri ispiratori della revisione del
Documento di Inquadramento come momento di raccordo, nel periodo
transitorio, per coordinare le varianti al PRG in attesa del PGT,
soffermandosi particolarmente sul tema degli indici edificatori e sulle
scelte in tema di housing sociale.
I Soci ASPESI hanno approfittato quindi della presenza degli esponenti
dell’Amministrazione per porre loro domande più specifiche sulle nuove
regole comunali che, presentandosi come meri "criteri guida" di
indirizzo, e non norme rigidamente applicabili, lasciano spazio a
diverse interpretazioni e non sembrano consentire - in termini generali
e con un sufficiente grado di certezza - le necessarie previe verifiche
circa la remuneratività delle singole operazioni, esprimendo anche dubbi
sulla attuabilità effettiva dei programmi fondati sui criteri e sugli
indici proposti dal Comune in un momento di grave crisi economica e
finanziaria quale l'attuale.
L’assessore Masseroli si è confrontato sulle proposte e sui suggerimenti
avanzati dagli interventori, confermando disponibilità sua e dell'intero
assessorato a proseguire nell’elaborazione di piani condivisi di housing
sociale e nello sviluppo delle nuove normative urbanistiche con il
supporto dell’esperienza degli operatori del settore. In tal senso,
l'assessore e Oriana hanno concordato l'apertura di tavoli tecnici
specifici di confronto sui singoli temi (PGT, Regolamento Edilizio,
P.I.I., housing, riduzione oneri comunali ecc.) con la partecipazione di
esperti del Comune e dell'ASPESI. (testo a cura di ASPESI)