Le mie Interviste

• INTERVISTA a Pietro Malaspina, Amministratore Delegato delle Società del Gruppo Sonae Sierra in Italia: Sierra Developments Italy e Sierra Management Italy. (22 settembre 2005)

Nato a Milano, Pietro Malaspina vive a Milano da sempre, e «da 59 anni allo stesso indirizzo». Sposato, ha una figlia di 16 anni. Ha compiuto gli studi superiori a Milano (liceo Scientifico), ha trascorso un anno negli USA con una Borsa di Studio nel '56-'57; ha studiato poi Scienze Politiche in Cattolica.

A parte una breve (due anni) ma «indimenticabile» prima esperienza di lavoro nel settore discografico, ha avuto per qualche anno una sua attività di commercio internazionale, poi nel settore finanziario, allora agli albori dei Fondi comuni di investimento. Nel 1970 è entrato in Standa come dirigente responsabile delle licenze commerciali. Da lì allo sviluppo immobiliare è stato un percorso naturale : da Standa è passato alla controllante (allora) Montedison, poi in Gruppo Coin, in Rinascente e in GS, con responsabilità crescenti, ma sempre nel "retail real estate development". Alla fine del 2000 ha lasciato GS, già Carrefour, per accettare la proposta di Alvaro Portela, Presidente di Sonae Sierra, di sviluppare l’attività del Gruppo nel mercato italiano.

Ha la montagna, come passione, sempre: sci d’inverno, alpinismo d’estate («per quello che ancora riesce a fare!»). Altre grandi passioni sono la fotografia, la lettura e la musica.


D. Sei nel settore molto, molto noto. E notissimo anche in Italia è il Gruppo Sonae Sierra. Ma mi vuoi dare una Tua personale breve descrizione dell' attività della Società?
R. Sonae Sierra opera esclusivamente nel settore dei Centri Commerciali, ma lo fa a 360°. La Società analizza le opportunità offerte dal mercato, sviluppa i progetti, ne segue la realizzazione e ne cura direttamente la gestione dopo l’apertura. La proprietà viene mantenuta a lungo termine, attraverso il "Sierra Fund", un Fondo Immobiliare europeo che controlliamo al 50,1%. Attualmente Sonae Sierra possiede 27 Centri Commerciali attivi in Europa (Portogallo Spagna e Grecia) e 7 in Brasile e ne ha 14 a diversi stadi di sviluppo, in Portogallo, Spagna, Germania, Italia e Grecia.


D. Quali le differenze tra le modalità e l'approccio della Società e il "modello" italiano, se ve ne sono . E se c'è un modello italiano...
R. Sonae Sierra è uno specialista assoluto, un valore aggiunto importante in un settore molto sofisticato, come quello dei Centri Commerciali di ultima generazione. L’approccio è di assoluta semplicità: operiamo dove ci è possibile realizzare centri commerciali che siano perfettamente aderenti alle richieste del mercato come offerta e che siano un punto di riferimento per la qualità progettuale e per la qualità dell’ambiente offerto ai frequentatori e agli operatori. Quindi non esiste un "modello Sierra" come non dovrebbe esistere un "modello italiano". Ogni mercato ed ogni contesto territoriale è diverso ed un centro deve riflettere il mercato ed inserirsi armonicamente nel contesto. Purtroppo il modello italiano è spesso un alibi per giustificare semplificazioni e ripetizioni che rendono a volte più facile realizzare un progetto, ma spesso si traducono in minore qualità formale e minore efficacia commerciale.


D. Qual' è in particolare il "valore aggiunto" che date all' azionista?
R. La sicurezza di sviluppare un portfolio di proprietà il cui valore cresce nel tempo, anche grazie alla nostra gestione diretta, che si basa sugli stessi criteri di specializzazione e di qualità.

D. Mi puoi dare qualche numero , tra quelli bellissimi che avete emesso recentemente?
R. Riporto i dati della semestrale 2005: NAV per share euro 35,28 ( + 8%), EBITDA 56, 66 milioni di euro ( +22.6 %), fixed assets valued 3,646 milioni di euro ( + 9%), gearing 34.4 % , owner o co-owner di Leisure and Shopping Centres in operation, con circa 410 milioni di visitatori all' anno, manager di 6.493 contratti con tenants, che rappresentano una GLA - gross lettable area - di oltre 1.4 milioni di metri quadrati.

D. E in Italia?
R. In Italia gli investimenti complessivi per i progetti in corso di sviluppo e per i due Centri acquistati in Giugno nel Veneto ("Valecenter" a Venezia-Marcon e "Airone"a Monselice-Padova) ammontano ad oltre 500 milioni di euro (al netto delle quote dei joint-venture partners). Siamo attivi in Italia anche nel settore della gestione di Centri Commerciali e di Centri Leisure per conto terzi; in questa veste gestiamo i due Centri Leisure "Bicocca Village" a Milano e "45° Nord" a Moncalieri, di proprietà del Fondo Olinda di Pirelli Real Estate, e il Centro Commerciale "Oriocenter" ad Orio al Serio, di proprietà di CGI, quest’ultimo tramite una Società di gestione dedicata, partecipata a maggioranza da noi ed Espansione Commerciale ed in minoranza dal Gruppo Percassi.


D. Che ipotesi, se puoi farne, per i numeri a fine anno, per l'Italia?
R. Stiamo lavorando su un paio di progetti e penso che per fine anno l’impegno complessivo potrebbe salire ad oltre 600 milioni di euro.


D. Quali sono le principali operazioni concluse e promosse recentemente, all' estero e da noi?
R. In Italia, oltre al Centro "Freccia Rossa" in costruzione a Brescia (che sarà il primo vero Centro Commerciale e leisure urbano in Italia), stiamo sviluppando un progetto a Biella per un Centro in cui noi saremo proprietari della Galleria Commerciale e Coop dell’ipermercato, ed un progetto a La Spezia, anche in questo caso con la proprietà dell’ipermercato assegnata a Coop. Abbiamo anche uno splendido progetto in corso di valutazione a livello di Conferenza di Servizi per quello che sarebbe il primo Centro Commerciale regionale italiano, a Caselle Torinese, in adiacenza dell’Aeroporto. Infine abbiamo acquistato, tramite il Fondo ierra (che controlliamo al 50,1%) due Centri Commerciali esistenti, "Valecenter" a Marcon- Venezia e "Airone", a Monselice- Padova. Per "Valecenter" abbiamo in programma una radicale ristrutturazione ed un rilancio complessivo, per fare di questo centro il punto di riferimento per l’area metropolitana Venezia-Treviso.
All’estero Sonae Sierra è sempre molto attiva nel suo "home market" in Portogallo e in Spagna, dove abbiamo recentemente acquistato la proprietà completa di quattro Centri Commerciali, rilevando la quota del nostro partner nello sviluppo di questi Centri, il Gruppo Eroski; con questi acquisti siamo a quota 11 Centri Commerciali di proprietà in Spagna. In Grecia apriremo in Ottobre il nostro primo Centro, il "Mediterranean Cosmos" a Tessalonica. In Germania sono in fase iniziale di realizzazione il "Centro Alexa", a Berlino, nella "mitica" Alexanderplatz ed il Centro "3DO" a Dortmund, una complessa operazione che prevede la costruzione della nuova stazione ferroviaria completamente integrata con il Centro Commerciale. In Brasile, dove abbiamo aperto nel 2004 il "Parque Dom Pedro", il più grande Centro del Sud America, proseguiremo nello sviluppo, entro limiti prudenziali.


D. Parecchio, direi. C' è ancora qualcosa cui state guardando in Italia, in particolare?
R. Molte cose interessanti, sia nel Nord che al Centro e al Sud, ma non c’è nulla di così concreto da poterne parlare ora. Come ho detto, non abbiamo un "modello", quindi valutiamo attentamente tutte le opportunità, anche se siamo estremamente selettivi.


D. Bene, auguri! I vostri Partner, ora.
R. AIG Global Investments e Coimpredil nella realizzazione del Centro Commerciale e leisure "Freccia Rossa " a Brescia. ING Real Estate Development per il Centro Commerciale di La Spezia- NovaCoop nello sviluppo congiunto del progetto del Centro Commerciale di Biella.


D. E adesso torniamo a parlare di Fondi immobiliari....
R. Sonae Sierra ha costituito un proprio Fondo Immobiliare europeo, il "Fondo Sierra", che controlla al 50,1%, mentre cinque investitori istituzionali (ABP / Teachers’ / Ecureuil Vie / CDC - Caisse des Dèpots et Consignations / BNP Assurances) possiedono le quote residue. Sei mesi dopo l’apertura di un nuovo Centro, la proprietà viene ceduta da Sonae Sierra al Fondo, mantenendone la gestione. Crediamo che i Fondi Immobiliari siano uno strumento ideale, sia per favorire la partecipazione diffusa ad operazioni di investimento in un settore complesso come quello dei Centri Commerciali , che per dare maggiore trasparenza e dinamicità al mercato secondario.


D. Che previsioni fai sull' andamento a medio per l'Italia?
R. Non sono in grado di fare previsioni "macro". Parlando dl nostro specifico settore devo rilevare che c’è una domanda fortissima per nuovi prodotti di alta qualità, sia da parte degli investitori che da parte degli utilizzatori e per utilizzatori intendo sia gli operatori che i clienti. Ci sono quindi le condizioni per una crescita sostenuta ancora per molti anni. Purtroppo la normativa italiana sul commercio non distingue tra i diversi "format" e tratta il Centro Commerciale come un unico grande esercizio senza considerarne la specificità e le caratteristiche particolari che ne fanno uno strumento ideale di integrazione sinergica tra grande e piccola distribuzione, commercio e leisure, funzioni private e funzioni pubbliche. A livello regionale, oltre alla frammentazione normativa tra le diverse Regioni, è in atto una forma di "demonizzazione" preconcetta di tutto ciò che è "grande", con l’introduzione di blocchi, moratorie, prescrizioni restrittive che rischiano di creare gravi distorsioni sul mercato e rendite di posizione a favore dell’esistente, indipendentemente dalla qualità del prodotto e dalle capacità imprenditoriali. Credo sia necessaria un crescita culturale importante, a livello degli enti pubblici, per una maggiore comprensione del settore, ma questi sono purtroppo sempre processi lunghi.


D. Sei molto coinvolto a livello anche associativo, con il Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali. Che prospettive , da questo angolo visuale, per l' evoluzione in senso anche normativo?
R. Il CNCC, in cui sono attivo praticamente dalla fondazione, sta facendo un ottimo lavoro, proprio per favorire quella crescita culturale di cui parlavo prima. Deve solo continuare così ed aumentare la sua base associativa, per avere una "voce" più forte. In Italia non abbiamo ancora capito che le associazioni non sono solo quelle di categoria che svolgono la propria attività sostenendo i legittimi interessi di uno specifico comparto professionale o imprenditoriale, ma anche quelle "trasversali" come il CNCC che dovrebbero essere sostenute con l’adesione da parte di tutti gli operatori a diverso titolo coinvolti in quella che noi definiamo "l’industria dei Centri Commerciali": sviluppatori, gestori, grandi e piccoli operatori commerciali e leisure, ma anche progettisti, costruttori, ricercatori di mercato, investitori, e istituti di credito.

D. Che previsioni fai sull'andamento a medio del retail in Europa?
R. Il retail non è un settore indipendente dell’economia europea. Quindi è il quadro macroeconomico a determinarne in buona misura l’andamento, con le evidenti differenze tra singoli Paesi e tra singole zone di mercato all’interno di questi. Quello che lo rende più reattivo, nel bene e nel male, all’andamento del quadro complessivo è l’amplificazione dei fenomeni dovuti al "common feeling" dei consumatori: la loro personale valutazione della propria capacità di spesa e la loro adesione emotiva ad un modello di consumo piuttosto che ad un altro ha sul retail effetti assai più immediati e incisivi che sull’industria. A medio termine una ripresa generalizzata sembra comunque possibile.

D. Che prospettive, invece , per il segmento relativamente recente dei "retail park" in Italia?
R. Come sai, Sonae Sierra ed il Fondo Sierra non operano per ora in questo settore se non nel proprio "home market". Non è detto che questa decisione non possa essere modificata e potremmo valutare ipotesi di sviluppo, se non di investimento a lungo periodo, comportandoci quindi come puri sviluppatori e non anche come investitori. Il settore è sicuramente in forte crescita in Italia ed ha una sua precisa collocazione con ampi spazi di mercato ancora scoperti, ma c’è da chiedersi quante operazioni di sviluppo adottino questo "format" per semplificare le procedure burocratiche per l’ottenimento delle autorizzazioni. In altri termini, a volte sarebbe più logico sviluppare un Centro Commerciale, ma si sviluppa un retail park perchè è più facile. E’ una di quelle distorsioni indotte dalla normativa di settore di cu parlavo prima.

D. Shopping Centres e Entertaiment : ci sono ancora spazi?
R. Certamente sì. Siamo ancora largamente carenti come dotazione di Centri Commerciali (veri, non aggregazioni di cinque o sei esercizi intorno ad un supermercato), particolarmente nelle città di medie dimensioni ed anche nelle aree metropolitane, soprattutto nel Centro-Sud. E’ sempre a logica di dare risposte, qualitative e non solo quantitative, ad una domanda che è con tutta evidenza ancora molto forte.

D. "Aperture" in vista in altri Paesi d' Europa? Ci sono mercati " emergenti " che state guardando?
R. Per ora i nostri mercati di riferimento sono Portogallo, Spagna, Germania, Italia e Grecia (e Brasile, con la necessaria cautela). Anche su questo è in corso una riflessione, attenta ma non prioritaria.