Le mie Interviste

• INTERVISTA a Claudio Pancheri, AD di Risorse per Roma, Chair di EPIC (10 aprile 2003 - 10 novembre 2005)

Nato a Romallo (Trento), Claudio Pancheri si è laureato in Ingegneria Civile Edile presso l’Università degli Studi di Roma nel 1975.
Vive e lavora a Roma.
Il suo impressionante curriculum è descritto - sinteticamente - nell'intervista.

PREMESSA
Questa intervista a Claudio Pancheri ebbe luogo a casa mia, il 10 aprile 2003. Avevo, allora, un progetto: quello di "sentire" coloro che, secondo me, erano stati i protagonisti "storici" del cambiamento dell'industria immobiliare italiana. O meglio, coloro che avevano fatto sì che l'immobiliare italiano acquisisse la dignità che si merita e che oggi viene ben riconosciuta. O ancora coloro che, e forse è il significato migliore, avevano "preso" una "landa desolata" di business, e ne avevano fatto - anche - un luogo di cultura. Insomma, una dozzina di persone o giù di lì...
"Sentire" la loro storia, per farne, è ovvio, un libro. Piccolino.
Le interviste realizzate furono diverse: in fin dei conti, questi "protagonisti" li conosco uno per uno, e da decenni. Alla maggior parte di loro , do del tu. E se di Milano non sono, e per Milano passano, vengono magari anche a cena a casa mia (come Pancheri)
Poi, però, molti altri sempre più pressanti eventi mi distolsero da questo che - per dirla con un'antica e felice espressione di Oriana Fallaci - poteva sembrare un "orrendo progetto".
Feci, in due anni, molte altre interviste a molte altre persone, con caratteristica di attualità e non di storia, pubblicate su vari e testate italiane e non; e molti "Ritratti". Concentrai gli sforzi editoriali "in proprio" sul volume "Case da leggere", da me curato e pubblicato. E diedi poi vita a questo sito web che ha ne "Le mie interviste" una delle pagine più visitate.
Che senso, allora, a distanza di tempo, raccogliere quelle conversazioni in un volume (piccolino), quando potevano andare on line, ovunque?
Ecco fatto.
L'intervista a Claudio Pancheri è quindi la seconda che "passo" (dopo quella a Gualtiero Tamburini), tra quante ne realizzai nel 2003. E lo fo, con l'espressa autorizzazione dell'intervistato, perchè è un documento di attualità straordinaria...
Quella sera, di fronte a un registratore, Pancheri parlò per circa un'ora e mezza. Purtroppo, però - accade anche con i migliori apparecchietti - il nastro si rivelò, al primo tentativo di sbobinamente, alquanto compromesso: la voce dell'intervistato andava e veniva. In certi momenti, scompariva quasi del tutto, diventando un irraggiungibile sussurro.
Dopo un pò, convinta dell'irrecuperabilità del materiale, gettai la spugna.
Imbarazzante, vero? Considerato anche il fatto che Pancheri gode della mia massima stima, e mi onora della sua amicizia.
A un paio di domande di "aggiornamento", glissai... furiosa più con me stessa che con il registratore.
Giorni fa, in un momento di particolare calma, ripresi in mano il nastro e, armata di pazienza e di auricolare, riprovai. Mai trascrizione mi costò tanta fatica, ma ora la mia coscienza è netta perchè l'impegno è "saldato". E, a oltre due anni di distanza, le parole di Pancheri dimostrano appieno la sua lungimiranza, e la sua straordinaria e immutata voglia del "fare".
Nota: per ciascun protagonista di questa "sezione" di incontri, vale la personalissima regola che due anni (2003 - 2005) costituiscono solo cronaca recente, e ormai sotto gli occhi di molti. Una annotazione in questo senso, comunque, conclude l'intervista: che, ripeto, è sulla storia (e l'incontro con il real estate) per ciascuno dei "miei" protagonisti.
Non ci sono - no, grazie - pagine di pubblicità a supporto della scelta.
 

D. Claudio, Ti definisco da anni "vulcanico manager trentino" perchè nella Tua carriera professionale hai inventato e fatto innumerevoli cose. Come hai cominciato?
R. Io mi sono laureato in ingegneria civile a Roma ma sono, appunto, trentino. Dopo la laurea sono stato chiamato dal mio Professore di Composizione all'Università, dal marzo 1976 al giugno 1978 sono stato a capo dell’Ufficio Tecnico dell'Università di Trento e in tale ruolo mi sono occupato dello sviluppo edilizio di tutta l’Università, in collegamento con le nuove Università dell’Inghilterra, della Germania e della Francia. Su questo tema ho lavorato anche in seguito, progettando infrastrutture per la didattica, per la ricerca (Università e Politecnici) e per la innovazione tecnologica (parchi tecnologici di Torino, Milano, Brindisi ecc.). In quel periodo ebbi contatti anche con il CERN, in Svizzera. Mi volevano là, e mi offrirono anche uno stipendio che era enormemente superiore a quello che allora prendevo. Ma... ci pensai parecchio e rientrai a Roma.

D. A fare?
R. Ho lavorato alla Società Aeroporti di Roma, dal 1978 al marzo 1980, come responsabile della organizzazione tecnica. Poi, dal marzo 1980 al giugno 1984 sono stato Direttore dei Lavori per l’Italia centrale della Società Italposte (Gruppo IRI-Italstat), per eseguire il programma di edilizia postale per il Ministero delle Poste e Telecomunicazioni. Ancora, e sino al luglio 1989, sono stato Responsabile della promozione della Società Italposte, prima come Vicedirettore, poi come Direttore Centrale della Società.

D. Eri sempre in giro...
R. Sì, ho promosso l’acquisizione di lavori per lo sviluppo edilizio di 19 Università (Bologna, Padova, Trento, Torino, Pisa, Trieste, Venezia, Firenze, Roma, Sassari, Cagliari, ecc.) e ho curato l’ottenimento dei finanziamenti relativi per circa 2.000 miliardi di lire. Quasi contemporaneamente avevo sviluppato una convenzione con il Ministero della Marina per il programma delle Capitanerie di Porto (per circa 350 miliardi) e ho seguito personalmente le fasi relative ad una serie di altre acquisizioni con Comuni, Provincie e Ministeri (quali lo Stadio di Trieste, la riorganizzazione di palazzo Pitti e di Brera per il Ministero dei Beni Culturali e molti altri). Cosa vuoi, proponevo sempre cose, e seguivo tutto, dal progetto alla sua fattibilità, finanziamenti compresi.

D. Nel frattempo, però, sei andato a Trieste.
R. Nel 1986 ITALSTAT mi nominò Responsabile responsabile dell’accordo quadro con la Regione Friuli Venezia Giulia, per lo sviluppo di grandi lavori di competenza regionale. In tale veste ho seguito l’ottenimento dei lavori relativi al rifacimento del vecchio Ospedale di Trieste, di Gorizia e di Pordenone, i progetti relativi al piano di sicurezza per il fiume Tagliamento, e ho sviluppato numerosi altri progetti di interesse del Gruppo

D. Quando sei tornato a Roma ?
R. Nel luglio 1989 , perchè fui nominato Amministratore Delegato della Società Tecno Ficei, Società operativa costituita da FICEI (Federazione Italiana Consorzi ed Aree Nuclei Industriali) che associa 64 aree e nuclei industriali italiani. Nel luglio 1992 passai , sempre Amministratore Delegato, alla Società TEKNE (costituita da IRITECNA S.P.S., e Italimpianti) per lo sviluppo di iniziative che comprendevano il finanziamento anche privato per grandi complessi per la ricerca, l’innovazione e lo sviluppo di opere.

D. Siamo nell'"ingegneria creativa" o nella "creatività ingegneristica"?
R. Anche nella cratività economica. A quindici anni dalla laurea, mi piaceva lavorare con le Amministrazioni per sviluppare cose che man mano si dilatavano ulteriormente, sviluppando a mia volta una "riconosciuta capacità" nella finanza immobiliare con continui contatti con i maggiori gruppi bancari e finanziari in Italia ed all'estero, New York e Londra in particolare.

D. Quando sei arrivato a Risorse per Roma?
R. Nel mese di luglio 1995, come Responsabile dell’area tecnica e marketing della Società. Cercavano una persona che desse delle garanzie e che fosse capace di partire "dalle idee" seguendo anche tutte le fasi tecniche. Mi fu affidato il compito di dar corso alla missione di Risorse per Roma: valorizzare il patrimonio edilizio del Comune di Roma. In tale veste ho curato lo sviluppo di progetti speciali di valorizzazione per il Comune di Roma (area ex Mattatoio, Esquilino, Trastevere), e ho organizzato inoltre il settore stime e valutazioni, ponendolo in grado di fornire consulenze al Comune nel settore delle stime e valutazioni di congruità. Intanto, ero consulente tecnico dell’On. Mattioli, Sottosegretario ai Lavori Pubblici e ho seguito in particolare i progetti di riqualificazione urbana ed edilizia residenziale pubblica. Il 30 aprile 1997 vengo nominato Amministratore Delegato e Direttore Generale della Società Risorse per Roma con pieni poteri sulla gestione della Società.

D. Cosa hai curato, in particolare, in questi anni?
R. Ho seguito direttamente lo sviluppo della Società in tutti gli aspetti strategico gestionali, curando in particolare il Settore alienazioni immobili (edifici commerciali ed aree) attraverso aste pubbliche e trattative private, la valorizzazione, il marketing e la realizzazione di grandi interventi (progetto Esquilino, progetto Appio I°); il coordinamento e lo sviluppo operativo del piano mercati del Comune di Roma, con una proposta di totale autofinanziamento che per la prima fase è di oltre 600 miliardi di lire; i piani di fattibilità e le stime dei costi e dei ricavi per la realizzazione di diversi interventi: Complesso di Villa Torlonia con inserimento del Centro Parchi del Ministero dell’Ambiente, valorizzazione dell’area della Fiera di Roma, Nuovo Mercato dei Fiori, Aree per la rottamazione, Ippodromo delle Capannelle, Azienda Agricola di Castel Guido, Tenuta del Cavaliere e molte altre iniziative del Comune di Roma; la stima delle aree dello SDO, settore di Pietralata (200 ettari con oltre 1000 proprietari); l'elaborazione del "brief" di progettazione per il Nuovo Centro Congressi Italia all’EUR; la valutazione e valorizzazione di patrimoni immobiliari di Enti (patrimonio immobiliare Istituto Italiano Tumori, patrimonio immobiliare ATAC).

D. Poi hai seguito anche progetti "speciali", e sei stato consulente del Ministero del Tesoro per i Fondi Immobiliari pubblici. Un "precursore", direi: era se non erro il 1998.
R. Si, ma ho seguito anche la valorizzazione della rete dei musei capitolini, la realizzazione dell’Osservatorio delle realtà economiche della città, la costituzione del Convention Bureou., i progetti definitivi ed esecutivi per la manutenzione (nonché informatizzazione della stessa) degli immobili di edilizia residenziale pubblica di proprietà comunale; il progetto di riutilizzazione e riorganizzazione degli edifici destinati ad uffici comunali; l'elaborazione dello studio per il miglior utilizzo delle aree L ed M del Comune di Roma per la revisione del P.R.G.; e la partecipazione a gare per la alienazione di patrimoni immobiliari pubblici (Ministero Difesa ed altri).

D. Poliedrico davvero Quante stime hai effettuato?
R. Stime e valutazione per circa 5 miliardi di euro (oltre 2000 immobili)

D. Ora sei A. D. di Risorse per Roma e curi in particolare il settore sviluppo finanziario ed immobiliare. Com' è la Società, oggi?
R. E' una "macchina nuova" che si è sviluppata fortemente con bilancio economico positivo, si è consolidata e posizionata sul mercato come una realtà forte ed emergente nel quadro delle società di servizi di ingegneria e consulenza a livello non solo nazionale.

D. Cosa ti ha "intrigato" di più, in questi anni?
R. Indubbiamente, la gestione delle aste: la prima acquisizione, da parte di un cliente straniero, segnò una svolta, consentendoci di avere credibilità internazionale. Oggi, Risorse per Roma è conosciuta anche all'estero, ha know-how, ed ha scambi continui con i più importanti e qualificati operatori investitori europei ed americani. Nel 2000 sono stato invitato a presentare i progetti su Roma sia nella sede del World Trade Center che al Municipio di New York.

D. Nel frattempo, però, avevi inventato EPIC, European Property Italian Conference. Perchè?
R. EPIC è nata come esigenza di organizzare un "punto di raccordo" per capire le nostre possibilità e le esigenze degli investitori internazionali nel settore immobiliare.

D. Ormai questo "spettacolo" (c'è molta "scenografia", in EPIC, grazie alle Tue scelte sempre molto eleganti) è un punto di riferimento.
R. Sì, e si autosostiene. E' una bella intrapresa, fatta da un bel gruppo di persone.

D. Torniamo ai Tuoi skills. Tu ti sei occupato particolarmente di tematiche relative alla realizzazione di grandi opere o di programmi di intervento diffusi a rete in tutto il territorio del Paese. Hai curato le problematiche relative alla ricerca di finanziamenti (pubblici e privati) per la realizzazione delle opere e per l’ottenimento di redditività attraverso la gestione dei servizi conseguenti. Hai predisposto progetti di fattibilità per lo sviluppo di attività (di ricerca, industriale e di servizi) da inserire in aree dismesse o da riutilizzare attraverso ristrutturazioni e riuso di complessi edilizi di importanza storica. Hai realizzato progetti per la delocalizzazione di aree industriali nelle grandi realtà urbane del nostro Paese .Hai curato la valutazione dei costi di intervento rispetto ai benefici ricavabili, ha individuato un metodo derivato dal controllo di qualità per la fase progettuale e realizzativa che non prevede varianti o aumenti di costo rispetto alle previsioni iniziali di progetto. Da anni e anni sei impegnato nella gestione diretta di Società di Ingegneria e gestione di servizi nell’ambito pubblico - privato , con rapporti continui con il mondo dei Lavori Pubblici, delle più grandi Associazioni di Settore, delle maggiori imprese e degli studi professionali più importanti del Paese. Quando hai iniziato a lavorare, pensavi che all' immobiliare avresti dedicato la Tua vita?
R. Certamente no, e in definitiva le mie scelte non sono mai state dettate da ragioni economiche. Io ho sempre voluto "fare". Sin da ragazzo, ero contento solo se realizzavo qualcosa. Ho sempre avuto delle idee, e quindi le ho sempre volute realizzare.

D. Claudio, Tu sei oggi una delle persone più note del mondo immobiliare. Che sensazione Ti da questa notorietà?
R. Bontà Tua! Certo, mi fa piacere, ma non ho il tempo di pensarci.

D. Cosa Ti da disagio, nel settore immobiliare?
R. Il fatto che il settore - nonostante sia così importante anche a livello occupazionale, oltre che di PIL - non sia stato aiutato dalla mano pubblica nei difficili anni che vanno dal '92 al '98. In anni di crisi dell'industria cantieristica, o dell'acciaio, lo Stato è sempre intervenuto. Per noi, niente, per fortuna il settore si è ripreso con energie proprie, in maniera tumultuosa ma con carenza di strategie nell'ambito pubblico-privato. Poi, la grande distanza che ancora c'è tra il real estate e la finanza. La mancanza di formazione specifica: l'immobiliare è un un mestiere difficile che non si può inventare.

D. A cosa stai lavorando adesso?
R. Alla finanza.

D. Cioè?
R. Sto lavorando "all'interno del patrimonio", per creare valore.

D. Ovvero?
R. Posso dirti solo... "cartolarizzazione".

D. Vuoi portare l'Italia all'estero?
R. Sì, con la finanza. Vedrai presto.

D. Come fai a conciliare la Tua vita privata con un'attività così "provata"?
R. Per fortuna, mia moglie ha la sua attività...

D. Passi, a ragione, per un uomo di cultura. Riesci ancora a leggere?
R. Poco. Saggi, storia, anche dell'arte.

D. Ecco, parliamo del Campidoglio. Hai frequentazioni importanti da sempre, chiami i ministri al cellulare. Hai mai pensato di fare carriera politica? Potresti diventare facilmente, che so, Viceministro...
R. Il Ministro... passa. A me interessa far crescere il Paese: ci sono tante maniere, non necessariamente il coinvogimento diretto in politica.

D. Ti senti libero?
R. Sì, tranne quando penso alla burocrazia. Il telefono sempre "rosso". E' tutto tempo sottratto al pensare.

D. Conosci bene Roma. Dal punto di vista immobiliare, qual'è l'appeal?
R. Roma è ancora tanto il luogo dei "palazzinari" (che brutta parola) ma lo sarà sempre meno. Il gioco sta cambiando grazie all'approvazione del Nuovo Piano Regolatore

D. La competizione Milano-Roma?
R. Ognuno deve sviluppare gli asset che ha: Milano è finanza, fashion, design... A Roma sei "al centro". Per l'immobiliare, importante è che le due città "facciano sistema".

D. Cosa occorre, per avere successo in questo mestiere?
R. Per quanto riguarda il mio, e sono sempre tra l'incudine e il martello, ci vuole il coraggio delle proprie responsabilità.

NOTA: Negli ultimi due anni, Pancheri - sempre A.D. di Risorse per Roma - si è reso protagonista di numerose importanti iniziative, tra cui la cartolarizzazione di 700 unità immobiliari di proprietà del Comune di Roma per un valore di 140 milioni di euro (giugno '05); il progetto "Campidoglio 2" per lo spostamento di 4.000 impiegati comunali da oltre 35 immobili nel centro verso l'area ostiense; la valorizzazione di alcuni immobili prestigiosi di proprietà del Demanio; il progetto per una nuova sede della provincia di Roma; il completamente delle operazioni di esproprio dell'area di Pietralata nel quadrante orientale della città per lo spostamento di alcuni Ministeri. Questo elenco potrebbe continuare con molti altri progetti in corso di attuazione di cui Pancheri, però, preferisce non parlare ancora ed aspettare quando i tempi saranno maturi... Perchè lui è un uomo "del fare" e le cose le racconta quando "le ha fatte".