Le mie Interviste

• INTERVISTA A GUIDO POMPILJ,

 
Managing Director di Vivaldi Real Estate, New York.

Laureato in ingegneria all' Università degli Studi di Roma, un MBA alla Columbia University di New York, Guido Pompilj ha percorso tutta la carriera nel real estate. Tra le varie esperienze , ha operato nella Corporate Real Estate Division di Citibank ed è stato Direttore degli investimenti presso CB Richard Ellis a Milano. Vivaldi Real Estate, da lui fondata , ha trattato nel 2006 vendite per 205 milioni di dollari. Spicca , tra i deal siglati con l' assistenza della Società, la vendita all' italiana Bi&Di ( di Paolo Dini e Davide Bizzi) di un importante appezzamento di terreno con i relativi diritti di costruzione a Manhattan, che diventerà una torre da 57 piani e oltre 50 mila metri quadrati di superfici a uso misto, a poca distanza dall' Empire State Building. Pompilj ha anche assistito l' italiana Sorgente SGR negli investimenti effettuati a News York.


D. Guido, tu vivi e lavori a New York da tempo. Molti in Italia pensano che l'immobiliare USA sia una "grande bolla" sul punto di scoppiare.

R. Probabilmente se si guardano gli aggregati e' cosi', ma se invece si guarda a Manhttan, il mercato piu' importante per investitori Italiani, e per gli stranieri in genere, la storia e' un'altra.

D. Potrsti essere più preciso ?

R. I dati aggregati di vendita di soli Condomini per il 2006 consistono in 7,630 appartamenti venduti, + 11,2 % sul 2005 .Il prezzo mediano delle vendite di appartamenti (la meta' delle quali sono avvenute a prezzi superiori al prezzo mediano e la meta' a prezzi inferiori) del quarto trimestre 2006 e' stato di 760 mila dollari, + 9% rispetto allo stesso periodo del 2005.

D. E i prezzi ?

R. Il prezzo mediano dei Condomini ( gli unici appartamenti di interesse per gli investitori) e' stato di 950 mila dollari , + 6% rispetto allo stesso periodo del 2005 . E' importante sapere, inoltre, che il 56% delle vendite delle residenze condominiali riguarda stabili nuovi . Il prezzo medio di vendita di un appartamento a Manhattan nel primo trimestre 2007 e' stato di circa 1070 dollari al piede quadrato (Euro 8.480/mq), riportando una crescita del 7,2% rispetto ai $ 998/ piede quadrato del primo trimestre 2006 . Elemento particolarmente interessante è il clima di maggior fiducia del mercato : che ha prodotto un incremento impressionante (+40%) nel numero delle vendite del gennaio 2007 rispetto a quelle del gennaio 2006. Il trend e’ stato confermato dai dati del primo trimestre appena concluso con una diminuzione del 14,2% del numero di appartamenti sul mercato.L’economia (PIL) di New York e’ cresciuta del 7% nel 2006 con un trend positivo di crescita, aumento dei posti di lavoro e dei salari reali

D. Si potrebbe parlare di stabilità, allora ?

R. Sì, la grande stabilita' del mercato è legata a fattori concomitanti, unici e di grande portata. Manhattan e' un prodotto di lusso di esportazione, uno dei pochi prodotti che aiutano ad equilibrare un poco la bilancia dei pagamenti USA e segue un andamento totalmente indipendente dal resto del mercato USA; le vendite di blocchi di investimento (non parlo cioe' dei singoli appartamenti) nel 2006 hanno raggiunto i 31 miliardi di dollari (+ 50%) e buona parte dell'investimento e' di provenienza estera.

D. Vogliamo vedere questi " fattori unici"?

R. New York e' una delle metropoli occidentali a piu' alto tasso di crescita demografica. A Manhattan in particolare la 'tensione abitativa' e' sempre molto alta (intorno al 2%) per via dei limiti urbanistici e fisici imposti alle nuove costruzioni. La fame di affitti garantisce una buona tenuta dei valori immobiliari anche in momenti di stress economico. Le previsioni di crescita pubblicate dalla Municipality parlano di una crescita netta di 900 mila residenti nei prossimi 18 anni, pari a 50 mila nuovi abitanti ogni anno. Assumendo - e nella capitale mondiale dei ‘singles’ si tratta di una valutazione molto generosa -un nucleo medio di tre persone, l’esigenza è di almeno 15 mila nuove residenze per ogni anno per i prossimi 18 anni. Naturalmente non tutte saranno di proprieta' del singolo, in quanto e' diffusa la costruzione di interi palazzi destinati alla locazione da parte dei Fondi immobiliari ( REITs ) e altri investitori.

D. Tu hai accennato talvolta anche al fenomeno degli " empty nesters", cioè coloro che dopo aver cresciuto i figli hanno quindi necessita’ di spazi piu’ limitati..

R. Sì, è un fenomeno tipico di Manhattan, che si aggiunge al discorso demografico che investe tutta l’area urbana di New York . Gli "empty nesters", della generzione dei baby boomers, sono coloro che dai suburbs ambiscono a tornare alla Grande Mela dove non devono guidare, hanno accesso a cultura, spettacoli, occasioni di socializzazione per il tempo libero, e anche ottimi servizi sanitari per la quarta eta’.

D. Manhattan è un mercato " calmierato" ?

R. C'è un dato che parla per tutti : oltre il 75% del mercato residenziale e' precluso all'investimento speculativo. Si tratta delle cooperative che permettono solo l'uso personale del bene di fatto calmierando il mercato, che "gira" a valori sostanzialmente inferiori a quello di Londra. E' molto importante notare che nel mercato residenziale di Manhattan la grande maggioranza del prodotto residenziale (oltre il 75%) e' composto da cooperative.

D. Questo dipende certo dal tessuto economico della citta' .

R. Dopo l' " 11 settembre " l' economia e' divenuta sempre piu' indipendente dall'industria finanziaria. Oggi a New York l'80% dell'economia (dei salari) deriva da altri settori: sanita', media, moda, ricerca, turismo, politica (ONU), industria cinematografica e terziario avanzato (studi legali, pubblicita', spettacolo etc.). Questo nuovo profilo della citta' garantisce una vitalita' unica in tutto il continente americano del quale (e non solo) Manhattan rimane il centro incontrastato.

D. Che tipo di investitori compra a Manhattan?

R. Manhattan attira un pubblico di investitori razionali e particolarmente liquidi . Oltre un quinto di tutte le transazioni avviene senza finanziamento , la maggioranza dei finanziamenti non supera l'80%, ed e' spesso a tasso fisso . La crisi dei "subprime" non interessa la "Grande Mela ", al contrario favorirà i prezzi a Manhattan eliminando per un certo tempo lo spettro di tassi di interesse piu' elevati. Diminuendo il valore del dollaro, renderà ancora piu' desiderabile il prodotto Manhattan agli occhi degli investitori stranieri.

D. Manhattan è una città che non dorme mai. Anche questo piace a un certo tipo di grande investitore.

R. Sì, e sono i Fondi Immobiliari , che sempre piu' spesso dirigono i propri investimenti verso le citta' " che non dormono mai", come già diceva una celebre canzone ( News York, New York). Forse sulla ripresa eccezionale degli investimenti istituzionali ha influito anche la contemporanea chiusura del mercato cinese agli investitori esteri ( la nuova legislazione è del luglio 2006), che ha contribuito a concentrare su altri mercati -tra i quali in particolare Manhattan- una grande liquidita’ dei mercati" . E' recente la notizia che due grandi real estate player americani, Harry Macklowe e Tishman Speyer Group hanno investito oltre 12 milardi di dollari in uffici e residenze a Manhattan. Il rendimento locativo di questi investimenti e’ inferiore rendimento dei "Treasury Bills". E' quindi ovvio che si sta puntando sulla rivalutazione dei beni acquistati a prezzi correnti. E sempre Tshman, insieme a Lehman, ha inghiottito a fine maggio (per oltre 22 miliardi di dollari ) il Trust Archstone -Smith, proprietario di 86 mila unità immobiliari in USA. Buona parte sono a New York.

D. Manhattan risente della globalizzazione ?

R. Il massiccio sviluppo immobiliare dei Paesi emergenti, in particolare la Cina, comporta una notevole crescita della domanda di materie prime con conseguente aumento dei costi di costruzione , mentre in questo periodo e’ ancora possibile comprare in centro a Manhattan addirittura a prezzi inferiori al costo di ricostruzione, perche’ il mercato non ha ancora riconosciuto appieno il fenomeno. dell’inflazione dei costi di costruzione. Esiste infatti un sensibile gap tra i prezzi di vendita delle nuove costruzioni e quello dei palazzi meno recenti. L "smart money" immobiliare compra ora, prima delle correzioni di mercato che porteranno i prezzi di Manhattan ai livelli di Londra.

D. Ecco, la Cina. Che ne pensi ?

R. Proprio in Cina ho recentemente deciso di aprire una sede . Si tratta di una " Full Owned Foreign Entity", e la branch Vivaldi è in funzione dell' incubatore della Camera di Commercio italiana in Cina. Sarà diretta da Davide Cirelli, laureato in economia e commercio all' Università Cattolica, e in possesso di un MBA presso la Tsinghua University, consideratata l' Harvard del Far East".