Le mie Interviste

IIntervista con Stefano Biaggi, consulente di investimenti all'estero
15 luglio 2008

"Dalla Svizzera a Berlino"

Nato a Mendrisio, in Svizzera, economista, Stefano Biaggi (st.biaggi@bluewin.ch) si è laureato all’Università di Friburgo (CH) nel 1990. E’ stato Direttore finanziario di un’azienda di 450 dipendenti e Associate Director di una grande banca svizzera nel team "special clients", che gestisce i patrimoni dei clienti più importanti per lo più italiani. Dal 2003 è asset manager autorizzato e siede nel CdA di alcune società d’investimento come il CPI - Crédit Privé de Placement et d'Intermédiation SA di Lugano (Amministratore Delegato è Francesco Marotta), che segue importanti transazioni finanziarie e immobiliari con gruppi internazionali, società holding che detengono vaste proprietà in Ucraina e nei Paesi Baltici, e altre società di gestione patrimoniale.

Gli assets immobiliari sono per Biaggi un’importante componente di diversificazione e di consolidamento del patrimonio. Per gli investitori privati predilige gli immobili a reddito a rischio contenuto, con rese nette dei mezzi propri investiti ottimizzate superiori a quelle dei classici investimenti obbligazionari e discrete aspettative di rivalutazione.
 

D. Lei è consulente di una società svizzero-tedesca che investe in Germania, e il Suo ruolo è quello di "canalizzare" investimenti immobiliari verso Berlino e nell’ex DDR. Come si presenta, in questo momento, il mercato tedesco?

R. Il mercato tedesco presenta fondamentali sani, che lasciano sperare in una discreta rivalutazione dei valori, attualmente sottovalutati rispetto agli altri Paesi europei. Superato il rallentamento della corsa imposto dal lungo processo di riunificazione delle due Germanie, l’economia tedesca profondamente rinnovata ha delle buone prospettive di crescita. I tassi di finanziamento sono inferiori di circa 0.5% rispetto all’Italia. L’impatto fiscale complessivo può essere attenuato di molto, cosa che accresce sensibilmente la resa netta dei mezzi propri investiti. Il mercato, insomma, è favorevole. La società svizzero- tedesca attiva a Berlino che rappresento è forte finanziariamente e porta a termine le operazioni rispettando gli impegni pattuiti con gli investitori. La Germania non è Dubai o Shanghai, ma offre parecchi vantaggi a chi investe i propri soldi nei palazzi a reddito.

D.Com'è il vostro approccio, e che tipologia di immobili trattate ?

R. L'approccio è molto lineare e pragmatico. Essendo orientati al rendimento sui canoni incassati, non abbiamo in portafoglio immobili di particolare pregio architettonico o storico. Il nostro focus sono gli immobili residenziali a reddito a Berlino e nell’ex DDR, che danno delle rese interessanti e pochi "mal di pancia".

D. Qual' è il target ?

R. Il nostro target sono gli investitori privati (meno gli istituzionali) che desiderano acquistare immobili a reddito, tra due e otto milioni di euro, investendo circa a il 20% - 30% di mezzi propri per oggetto.

D. Che dimensione ha il portafoglio della società?

R. Lo stock disponibile è di circa 110 mila metri quadrati (23 immobili a Berlino, 14 a Lipsia, ecc.) di proprietà, pronti per essere risanati. Il valore è di circa 100 milioni di euro. Lo Staff a Berlino è di 80 collaboratori.

D. Come agite ?

R. Curiamo le varie tappe dell’operazione. Acquistiamo gli edifici da risanare con soldi nostri, li offriamo al cliente, li risaniamo con in parte soldi del cliente e della banca, li lochiamo e il prezzo di vendita viene calcolato in funzione del tasso di rendimento pattuito applicato sui canoni incassati. Talvolta riqualifichiamo il bene con capitali interamente nostri senza attendere la vendita agli investitori. Il passaggio di proprietà è garantito dal notaio : può avvenire subito, a metà dei lavori di risanamento o a lavori ultimati. Offriamo soluzioni personalizzate concepite assieme all’investitore riguardanti sia il tipo di immobile che il suo risanamento. Il rischio imprenditoriale di un eventuale sfitto al momento della consegna dello stabile è a carico nostro.

D. La prossima " operazione " ?

R. L’operazione più importante (che si discosta dalla forchetta standard sopracitata) che stiamo lanciando è nelle vicinanze di un' area centrale di Berlino. La superficie del fondo è di circa 15 mila meri quadrati, su cui svilupperemo - con un' operazione di riqualificazione, e in parte di nuova edificazione - una superficie utile complessiva di circa 30 mila metri quadrati , prevalentemente residenziale. I lavori (Il Comune ha già concesso la "Baubewilligung", cioè il permesso di costruzione) partiranno a ottobre 2008. Questo progetto, a differenza di altri maggiormente orientati sui canoni incassati, valorizza un edificio di standing medio-superiore in un’ottima location, con una resa complessiva lorda attorno al 6% , contro il 7% - 8% di altre zone di Berlino. Il prezzo è di circa tre mila euro al metro quadrato (contro i 1.000 – 1.400 euro generalmente richiesti in altri quartieri) ma con una prospettiva immediata di capital gain , considerati i prezzi in ascesa nell’area. Per contenere il taglio del singolo investimento, il complesso residenziale è frazionato in più parti, tutte comunque cielo-terra.

D. Lei ha anche esperienza in altri Paesi, ad esempio Kiev. Come si presenta , a Suo giudizio, il mercato in Ucraina?

R. Negli ultimi anni si è costruito molto e le quotazioni sono salite parecchio. Le prospettive di crescita a lungo termine permangono favorevoli. Nel breve termine si manifestano ciclicamente delle crisi acute. Per operare con successo il partner locale riveste particolare importanza.

A Kiev le operazioni più profittevoli sono appannaggio di potenti imprenditori locali. Gli utili maggiori provengono dalla costruzione di immensi palazzi e dalla vendita degli appartamenti alla popolazione locale. Gli immobili commerciali (uffici classe A, hotels …), che hanno di margini di profitto inferiori, interessano meno agli operatori locali e possono essere realizzati anche da operatori stranieri.

D. Lei ha anche esperienza delle "Baltiche" ...

R. Sì, in particolare a Riga, in Lettonia . Al pari degli altri Paesi dell’Est, gli esiti possono essere molto diversi rispetto a quelli previsti (enormi ritardi nel rilascio dei permessi di costruzione, situazioni concorrenziali con operatori locali, intralci di varia natura …). Attualmente le banche hanno ristretto drasticamente la concessione dei mutui per cui il mercato sta attraversando una battuta d’arresto con parecchi sviluppi immobiliari completamente bloccati in attesa di una schiarita e una forte correzione dei valori nelle location non centrali. Chi investe in quei Paesi deve avere una maggiore tolleranza del rischio e degli imprevisti. La maggior parte degli investitori cerca tuttavia " certezze" e rendimenti prevedibili.


D. Meglio la "boring Germany", allora ?

R. Sì decisamente. La Germania è un Paese stabile, libero e aperto che non ha queste barriere d’entrata. In Germania l’operatore straniero può muoversi autonomamente in qualunque settore, dal residenziale al commerciale. L’investitore che predilige gli immobili con una congrua resa da locazione abbinata a delle aspettative realistiche di capital gain a medio termine può trovare dei buoni oggetti senza troppe incognite.Tuttavia, come dappertutto, occorre selezionare gli immobili con cura avvalendosi per esempio di un partner che abbia un’esperienza consolidata come la nostra.


D. E l'Italia ?

R. Rispetto all’Italia, Berlino e l’ex DDR hanno prezzi al metro quadrato più bassi e rendimenti superiori. Pure il prelievo fiscale meglio comprimibile conduce a una resa netta dei mezzi propri investiti doppia a parità di tipologia di immobili e di rischio.

Per i propri investimenti immobiliari consiglio di guardare anche fuori dai confini nazionali e raccomando la Germania soprattutto se si fa shopping all’estero per la prima volta.